Рост цен на квартиры. Почему дорожает вторичка. Анализ риелтора

Рост цен на квартиры на первичном рынке освещался мною во недавней статье.

Сегодня хотелось бы поговорить о рынке вторичном. Ведь большинство факторов, которые касались первички, здесь неприменимы! Прежде всего нет программы льготной ипотеки, а это один из главнейших факторов роста цен на квартиры. Во-вторых, на этом рынке нет инвесторов-перекупщиков, которые могут скупить целый пул квартир, чтобы потом разом выложить их на рынок по завышенной цене.

Не путайте с программами срочного выкупа жилья, они есть, но не так много и серьезной погоды на рынке не делают.

Факторы роста цен на квартиры на вторичном рынке

Факторов роста цен на квартиры на вторичном рынке всего три, но два из них являются "прицепом" роста первички, а вот третий фактор – неожиданный.

Первое – колебания курса доллара, как следствие вывод денег с банковских вкладов и перевод их в недвижимость.

Второе – опасения людей, что завтра будет еще дороже. Наши СМИ весьма успешно эту мысль подогревают.

Третий фактор – довольно неожиданный: миграция людей в мегаполисы.

1. Колебания курса доллара

В данном вопросе я специально не углубляюсь в политику, не поднимаю вопросы, почему так получается, откуда растут ноги у проблем и так далее. Просто опираясь на факты последних 20 лет, четко видна тенденция – рост курса доллара влечет за собой рост цен на недвижимость. Это было и в 2004 и в 2008 годах, коррекция 2014 года была не так заметна, но все же была. Так что это объективный (а может, и не очень объективный) экономический фактор.

2. Рост цен на квартиры на опасениях дальнейшего роста

Люди – существа социальные, и когда в гостях, на работе, в кафе постоянно слышны разговоры из серии "присматриваю себе квартиру, неделю назад она стоила 3 млн, а сегодня уже 3,5" – это невольно заставляет задуматься. Естественно, возникает ощущение уверенности, что завтра ценник будет уже 4 млн, и лучше купить сегодня. Это опять-таки является драйвером роста. Фактор, конечно, субъективный, но рабочий.

Люди – существа социальные и во многом опираются на мнение общества. Заметили, что люди, у которых вообще никогда не было машины, абсолютно точно уверены, что "Мерседес" – это хорошая машина, а какой-нибудь китайский "Черри" – плохая? Откуда такая уверенность, ведь он ни одной из этих машин не владел? Просто все так говорят.

Вот все говорят, что квартиры будут дорожать, они и дорожают на этих страхах.

3. Рост цен на квартиры из-за миграции

Фактор крайне неприятный, но и не замечать его тоже нельзя. Очень многие люди все чаще стали уезжать в крупные города из небольших городков и поселков. В большинстве случаев переезжают именно потому, что не видят никакой перспективы. При этом под большими городами понимаются не только Питер и Москва, но и крупные областные центры – Краснодар, Ростов, Новосибирск и так далее. Конечно, во многом это авантюра. Как сложится жизнь на новом месте, получится ли найти достойную работу, как быстро ее получится найти – эти вопросы остаются открытыми, едут на удачу.

Продают то, что было, берут накопления и едут.

Естественно, многие покупают жилье в ипотеку, и такой прирост спроса вызывает рост цен.

4. Чем вторичка лучше первички

Возникает резонный вопрос: а зачем покупать вторичку, если новостройка и дешевле, и процентная ставка по ипотеке ниже, и новое есть новое? Ответ очень прост! Смотрим пункты выше и делаем выводы: люди приехали из региона – жить нужно где-то сегодня и сейчас. Платить за ипотеку, даже по сниженной ставке и снимать квартиру – далеко не всем по карману. Поэтому покупают уже готовое жилье.

Еще один фактор – недоверие к застройщикам. Термин "обманутые дольщики" такой же устоявшийся, как и "кредитная кабала". Люди не знают, в какой срок дом будет достроен и достроят ли в принципе. Заплатить деньги, потом бегать по судам с застройщиком – так себе удовольствие. А вторичка – это готовое жилье в собственности. Дорого, зато с гарантией.

Фактор доходности денег. Люди держали деньги на вкладах, чтобы получать проценты. Проще говоря, деньги должны работать. Покупая вторичку, можно тут же квартиру сдать в аренду. С новостройкой такой вариант не пройдет! Еще один фактор в пользу готового жилья.

В совокупности все эти факторы привели к росту спроса, как следствие, к росту цен. Но как я и говорил в первой статье (ссылка выше по тексту), на мой взгляд, это не более чем мыльный пузырь, который вскоре лопнет.

Надеюсь, статья была вам интересна, буду благодарен за оценку лайком.

В следующей статье разберем вопрос роста цен на загородные дома и земельные участки. Кстати, самый парадоксальный случай...