Что необходимо указать в договоре найма жилого помещения

Договор найма

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой вид использования жилых помещений и проживания в них очень распространен. Чаще всего стороны берут любой типовой договор из Интернета и подписывают его для подтверждения своих отношений.

Сегодня рассмотрим, что должно быть указано в договоре между физическими лицами для защиты своих прав.

Предмет договора

Предметом договора в данном случае будет являться сама квартира. Договор же должен содержать максимально подробное описание предмета, а именно:

1. почтовый адрес квартиры;

2. расположение квартиры в конкретном подъезде на определенном этаже;

3. площадь квартиры;

4. количество комнат;

5. количество подсобных и иных помещений в квартире;

6. наличие мебели и бытовой техники;

7. общее состояние передаваемого помещения (ремонт, поломки и прочее);

8. состояние приборов учета.

Описать все это стоит максимально подробно. Делается это для того, чтобы в дальнейшем у сторон не возникало споров о сохранности имущества.

Наймодателю в целях сохранения своего имущества, находящегося в квартире, стоит указать следующее:

1. перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;

2. условия ответственности нанимателя за сохранность квартиры, мебели и техники;

3. условия внесения в качестве гарантии обеспечения сохранности имущества наймодателя определенной денежной суммы.

Оплата по договору

Это одно из существенных условий договора. Указание такого условия обязательно. Для ее раскрытия стоит указать в договоре:

• периодичность платежей. Если не предусмотреть такое условие, то плата должна вноситься ежемесячно,
• сумму платежа,
• валюту платежа,
• максимально допустимую просрочку, которая будет основанием для расторжения договора в судебном порядке,
• порядок оплаты,
• способ подтверждения внесения платежа.

При заключении долгосрочного договора стоит указать и порядок увеличения стоимости периодического платежа. Если не указать это условие, то плата будет постоянной на протяжении действия договора. Одностороннее изменение платы не допускается.

Срок договора

Законом предусмотрено ограничение срока действия договора. Максимальный срок – 5 лет.

При заключении договора более чем на год необходимо зарегистрировать ограничение права собственности на жилое помещение.

При заключении договора менее чем на год действует ряд ограничений:

• нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
• нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
• нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
• в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Такие условия могут быть изменены условиями договора.

Постоянное проживание нанимателя

Для более четкого понимания друг друга также стоит перечислить лиц, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем.

Если не указать это условие, то дальнейшее вселение возможно только с согласия собственника-наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей согласие не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Следует учитывать, что если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение 3 рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 закона от 25.06.1993 № 5242-1).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 закона № 5242-1):

• по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
• в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Иные условия договора

• Коммунальные платежу – стоит указать порядок предоставления показания счетчиков и оплаты жилищно-коммунальных услуг,
• порядок ремонта поломок и взаимодействия между сторонами при этом,
• последствия расторжения договора,
• возможность вселения животных,
• иные условия.