Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты)

Договор продажи жилой недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты, далее также - жилье)* (1) не выделен ГК РФ в качестве отдельной разновидности договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Отношения по нему регулируются, в частности, специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не урегулированной этими нормами - общими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ. Тем не менее, можно выделить ряд особенностей, отличающих договор продажи жилья от договоров продажи прочих объектов недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилой недвижимости, помимо условий о предмете (ст. 554 ГК РФ), цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ) и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ), является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования продаваемым объектом жилой недвижимости (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Как и прочие договоры продажи недвижимости, договор продажи жилья не требует государственной регистрации* (2) и должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Стороны вправе удостоверить договор нотариально* (3), однако необходимость соблюдения нотариальной формы предусмотрена законом только для договоров:

-продажи долей в праве общей собственности на жилье (за исключением продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке* (4) (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о госрегистрации),

-предусматривающих переход права собственности на жилое помещение, в случае, предусмотренном частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации),

-продажи жилья на условиях опеки или принадлежащего несовершеннолетним гражданам и гражданам, признанным ограниченно дееспособными (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Договор продажи жилья считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21), а переход права собственности на отчуждаемое жилье от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности предмет договора. Для третьих лиц переход права собственности считается состоявшимся в момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом стороны договора с момента его заключения в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Согласно п. 1 ст. 556 передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному документу. Такой документ составляется в свободной форме (см. общие рекомендации к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения). Наличие передаточного акта не является необходимым условием для государственной регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю (ч.ч. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации; применительно к периоду до 31.12.2016 г., см. также постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 N Ф 06-1944/13, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф 05-2209/14, абзац пятый п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), поэтому передача может состояться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Предусмотренные общими положениями ГК РФ о купле-продаже требования, касающиеся качества товара, а также последствия несоответствия товара таким требованиям, в целом применимы и к отношениям, основанным на договоре продажи жилья. В частности, если в договоре отсутствуют условия о качестве, продавец в силу п. 2 ст. 469 ГК РФ обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если при таких обстоятельствах переданное продавцом жилое помещение не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем не отвечает признакам жилья, к отношениям сторон применяются правила ст. 475 ГК РФ. В частности, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (см. определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 18-КГ 16-187).

Напомним, что в ряде случаев заключение договора купли-продажи жилых помещений требует наличия разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4. ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", решение ВС РФ от 15.12.2008 N ГКПИ 08-2069), родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ), предварительного извещения сособственников, в том числе при продаже комнаты в коммунальной квартире (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

______________________________

* (1) Под жилым помещением понимается являющееся недвижимостью изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

* (2) Положения ГК РФ, предусматривавшие необходимость государственной регистрации договоров продажи недвижимости, не применяются с 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

* (3) Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки, либо по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации). При этом срок государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам сокращен до 3 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и до одного рабочего дня, если такие документы поступили в электронной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Отметим, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки (см. ч. 3 ст. 66 того же закона).

* (4) До 31.07.2019 ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации предусматривала нотариальную форму для сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Источник>>>