Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением преимущественного права покупки других участников общей долевой собственности (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
При этом размер отчуждаемой доли и возможность выделения ее в натуре значения не имеет.
В судебной практике ранее был сформулирован вывод о том, что, если продавцу принадлежит право индивидуальной собственности на недвижимое имущество, выделить определенную долю для ее продажи он не вправе. В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Возникновение долевой собственности по воле собственника имущества законом не предусмотрено. Например, в определении Мособлсуда от 01.06.2016 N 33-14759/2016 отмечается, что приобретение отдельной доли в праве общей собственности возможно только в случае существования долевой собственности на соответствующую вещь (см. также постановление Восьмого ААС от 10.02.2010 N 08 АП-9222/2009, решение Черкесского горсуда Карачаево-Черкесской Республики от 27.03.2017 N 2 а-1105/2017). Однако в более поздних судебных решениях высказывается противоположная позиция. Например, в определении ВС РФ от 15.11.2017 N 36-КГ 17-8 указывается, что ст. 244 ГК РФ не содержат предписания о невозможности продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости (см. также п. 50 Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017).
Преимущественное право покупки
В каких случаях сособственники имеют преимущественное право покупки
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:
-продажи с публичных торгов;
-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Посторонним лицом является любое лицо, не являющееся долевым собственником отчуждаемого имущества (см., например, определения Кемеровского облсуда от 21.07.2020 N 33-5794/2020, ВС Республики Башкортостан от 01.04.2019 N 33-6634/2019).
При продаже доли другому участнику долевой собственности остальные сособственники преимущественного права покупки не имеют (см., например, определение Мосгорсуда от 30.10.2018 N 33-48248/2018).
Преимущественное право покупки является имущественным правом, которое может наследоваться; оно не зависит от материального положения лица и наличия у него денежных средств для покупки доли (п. 3 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума ВС РФ от 30.05.2007 г.), см. также определения Второго КСОЮ от 02.07.2020 N 8 Г-11122/2020[88-12889/2020], Мосгорсуда от 22.01.2020 N 33-2713/2020). Размер принадлежащей сособственнику доли также не имеет значения (см., например, постановление Президиума Владимирского облсуда от 07.10.2019 N 4 Г-869/2019).
Извещение о продаже доли, отказ от покупки
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продавец вправе продать долю любому лицу, если:
-остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения;
-все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли до истечения месяца со дня извещения.
При продаже доли другому участнику долевой собственности извещать об этом других сособственников не требуется (см., например, определения Краснодарского краевого суда от 16.06.2020 N 33-13392/2020, ВС Республики Башкортостан от 21.08.2019 N 33-16157/2019).
В течение месяца со дня извещения о продаже другие сособственники должны не только выразить согласие на приобретение продаваемой доли, но и приобрести ее (см., например, определения Второго КСОЮ от 23.06.2020 N 8 Г-10832/2020[88-11592/2020], Санкт-Петербургского горсуда от 28.01.2020 N 33-1414/2020).
Установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ месячный срок исчисляется не с момента направления извещения о намерении продать долю, а с момента его доставки адресату (см., например, определение Тамбовского облсуда от 22.07.2020 N 33-1437/2020).
В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП (протокол N 03/16 от 28.03.2016) (далее - Методические рекомендации), содержатся требования к извещению участников долевой собственности о продаже доли и отказу от преимущественного права покупки. В частности:
-В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества (п. 2.1 Методических рекомендаций).
-Адрес, по которому направляется извещение, определяется в соответствии с правилами ст. 165.1, п. 3 ст. 54 ГК РФ. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. п. 2.2, 3.2 Методических рекомендаций).
-Продавец вправе направить извещение как через нотариуса, так и посредством почтового отправления (п. 2.3 Методических рекомендаций).
-Бесспорным подтверждением направления извещения могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Опись вложения не является бесспорным подтверждением направления извещения, так как в ее тексте не отражается содержание извещения (п.п. 2.5, 2.6 Методических рекомендаций).
-Дата поступления извещения определяется в соответствии с п.п. 3.1 - 3.5 Методических рекомендаций.
-Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Отказ, удовлетворяя признакам сделки, удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки (п. 4.2 Методических рекомендаций).
-Отказ участника долевой собственности, являющегося несовершеннолетним, заявляется законным представителем с предварительного согласия органов опеки и попечительства (п. 4.4 Методических рекомендаций).
-Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить запрос сособственникам с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п. 4.3 Методических рекомендаций).
-Нотариус проверяет соответствие содержания отказа условиям, указанным в извещении (п. 4.5 Методических рекомендаций).
-Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен, но при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить запрос сособственникам с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи (п. 4.6 Методических рекомендаций)
-Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки (п 5.2 Методических рекомендаций).
-Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки (п. 5.3 Методических рекомендаций).
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ). В частности:
-в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество, не являющееся жилым помещением, превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о госрегистрации). Требование к такому извещению содержатся в ч. 4.2 ст. 42 Закона о госрегистрации. Порядок размещения извещения на официальном сайте органа регистрации прав утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 N 724;
-в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее - Закон N 101-ФЗ).
Бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по извещению других участников долевой собственности возлагается на продавца (см., например, определение ВС РФ от 24.02.2015 N 5-КГ 14-136, постановление АС Московского округа от 12.03.2020 N Ф 05-1104/20).
Продолжение в части 2 подробнее здесь>>>
Спасибо познавательно и подробно.
👍👍👍👍👍