Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

Доброго времени уважаемые подписчики и читатели юридического социального сайта 9111. ру. Рада вас снова приветствовать на страницах сайта. Сегодня поговорим в моей новой статье про сдачу квартиры в аренду, а также о наиболее выгодных для арендодателя ставках налога на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду.

Сдача квартиры в аренду за плату подразумевает извлечение дохода. Со всей суммы дохода нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%, причем арендодатель обязан сам подать декларацию, рассчитать сумму платежа. В ряде регионов на деятельность по сдаче недвижимость в аренду можно получить патент с фиксированным платежом. Однако в этом случае собственник должен регистрироваться как ИП.

В чем разница между арендой и наймом жилья

Аренда и наем жилья являются схожими понятиями, однако есть и ряд отличий. Если жилое или нежилое помещение сдается юридическому лицу, нужно заключать договор аренды. Такие сделки всегда носят коммерческий характер, а долгосрочные договоры (от 1 года) нужно обязательно регистрировать в Росреестре.

Наем подразумевает передачу помещения в пользование физическому лицу:

• если квартира или другое помещение находится в собственности, его можно сдавать в наем по собственному усмотрению;
• если квартира предоставлена на условиях социального найма, сдавать ее официально и получать плату можно только с согласия наймодателя.

Доход от сдачи недвижимости в аренду всегда облагается налогом, независимо от полученной суммы от арендатора. Для найма это не всегда обязательно. Если квартира выделена по соцнайму, за ее сдачу доход может получать наймодатель. На практике эти ситуации встречаются крайне редко, так как граждане предпочитают сдавать такое жилье неофициально.

Когда нужно платить налог

Размер арендной платы, которую получает собственник квартиры, определяется по договору, распискам, платежным документам. Общий порядок оплаты НДФЛ от сдачи квартиры в аренду заключается в следующем:

• по итогам календарного года арендодатель самостоятельно заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, указывает общую сумму дохода, считает налог по ставке 13%;
• декларацию с документами нужно сдать до 30 апреля;
• оплатить рассчитанный налог нужно не позднее 15 июля.

Если аренда или наем оформлены по долгосрочному договору, ИФНС легко проверит этот факт. Сведения ЕГРН автоматически становятся доступны налоговой инспекции. Если за истекший год не поступит декларация, ИФНС может провести дополнительную проверку, запросить информацию у собственника.

Налог за сдачу в аренду для ИП

Для предпринимателей аренда может являться основным или дополнительным видом деятельности. Если сдача в аренду является предпринимательским доходом, то платежи в бюджет будут рассчитываться по выбранной схеме налогообложения. Например, на режиме УСН «Доходы» нужно платить 6% от всех видов доходов. Это будет выгоднее, чем декларировать стандартный НДФЛ по ставке 13%.

Чтобы использовать преимущества УСН 6%, в договоре арендатора нужно указать как ИП. Если сдавать квартиру или другое помещение будет физическое лицо без ссылки на статус предпринимателя и ЕГРНИП, налог нужно считать по 13% (НДФЛ). Также для ИП есть возможность получить патент на сдачу объектов в аренду.

Патент за аренду помещений

В некоторых субъекта РФ можно приобрести патент на сдачу жилой или коммерческой недвижимости в аренду. Например, в Москве патент оформляется на срок от 1 или 12 месяцев, а его стоимость зависит от административного района, количества и типа объектов.

В большинстве случаев оформление патента выгоднее, чем уплата НДФЛ или расчет платежей по УСН, однако арендодателю нужно обязательно регистрировать ИП. При покупке патента можно устанавливать любую сумму арендной платы, которая устроит контрагентов.

Налог на сдачу квартиры в аренду для самозанятых

Режим налогообложения самозанятых граждан также допускает получение дохода и платежи в бюджет от сдачи жилья в аренду. Ставка налога с доходов самозанятых составляет всего 4%, что выгоднее других вариантов налогообложения. Если арендатором будет организация, ставка налога вырастет до 6%.

У декларирования доходов самозанятых есть ряд нюансов:

• налогообложение для самозанятых доступно только после регистрации через мобильное приложение «Мой доход»;
• суммарный доход самозанятого не может превышать 2,4 млн. руб. в год, иначе будет применяться общая ставка НДФЛ 13%.

Никаких деклараций по доходам самозанятым подавать не нужно. Также есть возможность получать налоговый вычет. На первые 20 месяцев можно платить налог по ставке 3%, пока общая сумма вычета не превысит 10 тыс. руб. Вычет применяется автоматически через приложение «Мой налог».

Как можно сдавать квартиру и при этом не платить налог

Если сдавать квартиру неофициально или не декларировать полученный доход, платить НДФЛ не придется. Однако в этом случае возникнет множество дополнительных рисков для собственника:

• при отсутствии договора практически нереально предъявить какие-либо требования к арендатору;
• без договора сложнее прописать в квартире арендатора и членов его семьи;
• если договор заключен, всегда есть риск выявления нарушений при налоговых проверках, по обращениям соседей.

В крупных городах налоговые инспекции регулярно проводят проверки на предмет сдачи квартир в аренду без декларирования доходов. Для этого привлекают сотрудников полиции, районных участковых. Если не подать декларацию, в дополнение к налогу придется платить штраф – до 20% от рассчитанной суммы.

Заключение

Если вы не платите налог от сдачи в аренду жилья, помните, что налоговая инспекция не дремлет, контроль за собственниками ужесточается с каждым годом. Да и всегда найдутся завистливые соседи, которые с радостью нажалуются контролерам. Если вам понравилась моя публикация – не забывайте делиться информацией со своими подписчиками в социальных сетях. Хочу поблагодарить вас, мои дорогие читатели, что поддерживаете мои статьи лайками и комментариями.