Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко.
В этой статье я расскажу, как проводится кадастровая оценка и определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Кадастровая оценка касается всех нас, так как на основании ее результатов мы будем оплачивать налоги.
Основными нормативными документами регулирующие отношения об определении кадастровой стоимости, являются Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный стандарт оценки № 4, утвержденный приказом Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости».
Возможно у кого ни будь возникнет вопрос, почему для определения кадастровой стоимости не применяется Глава III Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с которой кадастровая оценка проводилась раньше?
Потому что с 2016 года действие статей 24.12 – 24.17 Федерального закона об оценочной деятельности приостановлено ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 360-ФЗ.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Такими объектами недвижимости являются земельные участки, здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машиномест.
Кадастровая оценка проводится двумя методами.
1. При очередной кадастровой оценке. Для этого используется метод массовой оценки. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
2. При определении кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения.
То есть существует только два названных метода. Других нет.
Нам это нужно знать для понимания, кто будет надлежащим ответчиком если возникнет необходимость в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Например, если кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена методом массовой оценки, то надлежащим ответчиком будет орган исполнительной власти субъекта, который утвердил эту кадастровую стоимость.
Например, таким органом в Санкт-Петербурге является «Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга», в Москве это Департамента городского имущества города Москвы.
Ели кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась у вновь образованного объекта, например, организация купила несколько земельных участков и объединила их в один. Этот участок поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и ему присвоен новый кадастровый номер.
Кадастровую стоимость этого земельного участка, как и любого земельного участка, или здания, при любом из методов оценки, определяет уполномоченное на то государственное бюджетное учреждение.
Например, в Санкт-Петербурге это ГБУ «Управление кадастровой оценки».
Соответственно в этом случае, это бюджетное учреждение будет являться надлежащим ответчиком, а не орган исполнительной власти субъекта.
Какая процедура определения кадастровой стоимости?
После опубликования решения о проведении очередной кадастровой оценке уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта, государственное бюджетное учреждение осуществляет следующие этапы:
-создает перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке. Эти сведения им предоставляет Росреестр. В последствии Перечень публикуется на сайте органа, принявшего решение о проведении очередной кадастровой оценке.
-сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
-определение ценообразующих факторов объектов оценки;
-сбор сведений о значениях ценообразующих факторах объектов оценки;
-группировка объектов оценки;
-сбор рыночной информации;
-построение модели оценки;
-анализ качества модели оценки;
-расчет кадастровой стоимости;
-составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
В период 60 дней с момента определения кадастровой стоимости, сведения о новой кадастровой стоимости объектов недвижимости публикуются на сайте Росреестра.
В это период все заинтересованные лица могут узнать новую кадастровую стоимость их объектов недвижимости и при необходимости, в течении 50 дней подать свои замечания.
Кадастровая оценка проводится без учета обременений объекта недвижимости, за исключением обременений, установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости.
При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Это пункт 14 ФСО № 4., и он очень важный, в нем указано откуда оценщик берет сведения о нашем объекте недвижимости и самое главное, можем ли мы дать ему сведения о нашем объекте недвижимости, чтобы он их учитывал.
Оценщик берет сведения из Росреестра. Это понятно, объекты не учтённые в Едином государственном реестре недвижимости не подлежат кадастровой оценке.
Из землеустроительной документации.
Это генеральный план Правила землепользования и застройки.
Сведения, полученные из муниципальных образований. Например, дом был признан аварийным. Следовательно, для аварийных домов предусмотрен износ в размере 81 %, который будет учитываться при определении кадастровой стоимости.
Сведения из организаций. Например, большое предприятие имеющее несколько промзон. Они могут предоставить сведения о состоянии их объектов недвижимости, чтобы это тоже учитывалось.
Также допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Таким сведениями могут являться Решения Комиссий и судебные решения.
Например, мы за полгода до проведения очередной кадастровой оценки установили в судебном порядке кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. За прошедшие полгода наш земельный участок только больше зарос лесом и никак в цене не увеличился. Следовательно, эти сведения необходимо отправить в ГБУ, перед началом проведения ими очередной кадастровой оценке.
Согласно п. 15 ФСО № 4 для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Например, собственник земельного участка не установил вид разрешенного использования своего земельного участка. Следовательно, оценщик посчитает ему кадастровую стоимость по максимальному на основании тех видов разрешенного использования, которые находятся в той зоне, в которой расположен его земельный участок.
Оценщик вправе использовать любой из подходов к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы и указаны в отчете.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости, который проверяется Росреестром, утверждается органом, принимавшим Решение о проведении кадастровой оценке.
После чего сведения о новой кадастровой стоимости объектов недвижимости размещаются на сайте Росреестра.
В названной мной последовательности, проводится кадастровая оценка в Российской Федерации.
Напоминаю, что следующая кадастровая переоценка земельных участков произойдет в 2022 году, а всех остальных объектов недвижимости в 2023.
Надеюсь, что данная статья была Вам полезной. Более подробно об этом вопросе я рассказываю на моей канале YouTube и Telegram.
