Необходимые действия перед заключением договора аренды
Краткое содержание :
- 1. Подтверждение права собственности и собственника
- 2. Подтверждение статуса юридического лица арендодателя
- 3. Проверка юридического лица (арендодателя) на наличие судебных споров
- 4. Сверка помещения с планом, который должен являться частью договора аренды
- 5. Договор аренды. Распределение ответственности и его условия
- Обсуждение
Одна из задач начала деятельности организации (предпринимателя) – выбор помещения и заключение договора аренды. Но перед заключением договора аренды следует выполнить следующие действия и обратить внимание на наличие условий, о которых описано ниже:
1. Подтверждение права собственности и собственника
Перед заключением договора аренды необходимо проверить право собственности на помещение, которое передается в аренду, и сверить с данными собственника, указанного в договоре аренды. Такие сведения содержатся в выписке ЕГРП на официальном сайте Росреестра (доступно в электронном виде).
В случае нахождения такого помещения в государственной или муниципальной собственности потребуется пройти аукцион, иначе сделку могут потом оспорить.
2. Подтверждение статуса юридического лица арендодателя
Сведения о юридическом лице доступны бесплатно на официальном сервисе ФНС России. Проверить статусы юридического лица на нахождение в процессе ликвидации, реорганизации или иного процесса прекращающего деятельность лица (закрытие).
В случаях, когда собственник помещения, подлежащего передаче по договору аренды, не зарегистрирован в качестве ИП, при осуществлении расчетов с таким лицом на арендатора ложится обязанность налогового агента по отношению к физическому лицу, подлежит исчислению и оплате НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1–2 ст. 226 Налогового кодекса).
3. Проверка юридического лица (арендодателя) на наличие судебных споров
Необходимо проверить наличие судебных споров с участием арендодателя. В случае наличия таких споров следует провести анализ судебных производств на предмет рассмотрения вопросов о выселениях арендаторов, взыскании несоразмерных неустоек, штрафов и пр. Дополнительно следует проверить помещения, подлежащие передаче, на наличие судебных споров в отношении такого помещения.
Необходимо проверить наличие задолженностей арендодателя перед третьими лицами.
4. Сверка помещения с планом, который должен являться частью договора аренды
Необходимо самостоятельно провести замеры площади помещения, подлежащего передаче, с целью сравнения реальной площади с площадью, указанной в договоре аренды, с целью исключения возможных ошибок начислений размера арендной платы.
Необходимо сверить реальное расположение стен (перегородок) помещения с данными, указанными в плане помещения. В ином случае есть риск, что при выезде обяжут вернуть все в первоначальное состояние, а его определят по плану, приложенному к договору.
5. Договор аренды. Распределение ответственности и его условия
Помимо основных положений договора аренды следует обратить внимание на следующие условия:
- распределение пожарных рисков в договоре, по умолчанию такую ответственность несет арендатор;
- распределение ответственности за оборудование (электрика, водоснабжение и т.д.);
- указание в договоре допустимых кВт (важно, если у вас есть энергоемкое оборудование);
- содержание в договоре заверения об обстоятельствах, что объект соответствует всем необходимым требованиям;
- наличие возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату, в случае невозможности исключить такое положение следует указать пределы такого изменения;
- наличие в договоре согласия на вывеску внутри и снаружи здания (если требуется);
- наличие сведений о показаниях приборов учета на электроэнергию, воду, отопление и обязанность их содержания;
- разделение арендной платы по договору на переменную (по счетчикам в случае отсутствия фиксированной сумма) и постоянную (в твердой сумме) части;
- наличие сведений о парковочных местах;
- сведения об ответственности за содержание придомовой территории (при наличии отдельного входа);
- сведения о запрете на возмещение неотделимых улучшений (следует исключить);
- сведения о сроке аренды помещения и порядке уведомления о расторжении договора аренды;
- наличие санкций за односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя и арендатора;
- распределение обязанности по осуществлению регистрации договора и несении расходов на такие действия.
При подписании договора следует удостовериться в наличии полномочий у лица, подписывающего такой договор на совершение таких сделок от имени организации (арендодателя).
Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить: