Краткое содержание:
1. Задаток – вещь надежная?!
2. Ситуации из судебной практики.
3. Аванс ничего не гарантирует.
4. Обсуждение.
2. Ситуации из судебной практики.
Рассмотрим несколько ситуаций.
Ситуация 1. Задаток подлежит возврату, если сделка не состоялась из-за внешних обстоятельств.
Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Довольно часто причиной незаключения сделки становится отказ в разрешении сделки органа опеки и попечительства. Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимость которого обусловлена положениями Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. ст. 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации. При этом суды оценивают отказ как событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора купли-продажи.
По мнению судов, препятствие в заключении договора купли-продажи по причине отказа в выдаче разрешения органа опеки на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, заплатившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату.
Ситуация 2. Основания для удержания продавцом задатка.
В подавляющем большинстве стороны, заключив предварительный договор и обменявшись задатком, просто ждут наступления даты-икс, которая определена как крайняя для заключения основного договора купли-продажи. И если сделка просто не состоялась, продавец склонен априори считать, что не состоялась она по вине покупателя. И оставляет себе задаток. Однако, как показывает практика, для этого должны быть основания, а не только факт несостоявшейся сделки. Иными словами, стороны должны проявлять инициативу в заключении сделки, например направлять другой стороне уведомление-приглашение заключить оговоренную запланированную сделку. В противном случае обязательства после даты-икс прекратятся, задаток уже ничего не будет обеспечивать. А потому будет подлежать возврату.
Например, продавец и покупатель решили в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости. По предварительному договору покупатель в обеспечение своих интересов передал продавцу задаток. Однако сделка не состоялась. Каждая сторона обвиняла другую в том, что сделка не состоялась именно по вине противоположной стороны.
Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основной сделки, суд, исходя из положения п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными и в связи с этим отсутствие оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по предварительному договору. Суд признал данную сумму неосновательным обогащением и удовлетворил требования истца об их возврате и уплате процентов за пользование ими, обосновав решение нормами статей 1102, 1107 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации
Вывод: если стороны в предварительном договоре обговорили конкретную дату для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, но сделку так и не заключили в указанный день, обвинения любой из сторон в ее виновности срыва сделки будут лишь голословными. Если ни одна из сторон не требовала заключения сделки в оговоренный день, то после наступления данной даты обязательства сторон по предварительному договору будут считаться прекращенными, а задаток - подлежащим возврату.
Например, продавец и покупатель намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости. В качестве обеспечения заключения в будущем основного договора продавцу был передан задаток. Однако сделка не состоялась. Продавец оставил задаток себе, полагая, что в незаключении сделки виновен покупатель: он не смог собрать нужную сумму для покупки дома. Суд, однако, рассматривая иск покупателя к продавцу о взыскании суммы задатка, с мнением продавца не согласился и постановил задаток вернуть покупателю. В обоснование своего решения суд привел следующие аргументы. Продавец не представил доказательства отказа от сделки покупателя, не обосновал свои доводы о том, что сделка не состоялась по вине покупателя. Суд выяснил, что продавец направил покупателю письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи только после наступления оговоренной в предварительном договоре даты предполагаемой сделки.
Из этого суд решил, что предоставленным п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на понуждение заключить основной договор ответчик не воспользовался. Суд указал, что нельзя признать доказанным, что основной договор не заключен между сторонами исключительно по вине истца (покупателя). Сам по себе факт утраты истцом интереса к приобретению имущества ответчика не свидетельствует о наличии вины истца как потенциального покупателя имущества. Суд постановил вернуть задаток покупателю.
Вывод: для того чтобы иметь законные основания для оставления задатка себе, продавец должен заблаговременно озаботиться сбором доказательств факта отказа покупателя от сделки. Простое ожидание наступления даты сделки, оказывается, вовсе не означает, что покупатель отказался от сделки и что последняя не была совершена по его вине.
Иными словами, для того чтобы удержание задатка обладало признаками правомерности, продавцу необходимо ДО наступления оговоренной даты заключения основного договора направить покупателю письменное уведомление с приглашением заключить основной договор.
Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Семейный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»; официальные сайты судов общей юрисдикции; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
