Еще раз о важности заключения договора найма жилого помещения

Очень часто встречается ситуация, когда собственники квартир сдают квартиры в аренду третьим лицам, при этом в 80 % случаев договор найма между нанимателями и наймодателями заключаются на словах. В принципе, ничего противозаконного в этом нет, но в случае конфликта между сторонами сложно будет определить условия, на которых был заключен договор.

Кроме того, устная договоренность не устанавливает ответственность сторон, а если участники и договаривались о зонах ответственности, то в случае возникновения спора установить эти зоны ответственности будет крайне сложно.

Давайте представим ситуацию...

...вы сдали свою квартиру в найм знакомым и, возможно, даже порядочным людям. Договорились об оплате, сроках и способах внесения оплаты, на какой срок сдается квартира и даже обговорили правила проживания в ней. Но все это сделали устно. Ваши наниматели добросовестно отнеслись к договоренностям: платежи вносили вовремя, жили тихо и спокойно – никому не мешали. Но вот произошла неприятность – наниматели купили по очень выгодной цене в каком-то ларечке мультиварку, но она оказалась сомнительного качества и при очередной эксплуатации загорелась, да так загорелась, что спалила и всю вашу квартиру и еще досталось квартире соседей.

Как в таком случае будут развиваться события дальше, можем рассмотреть на примере практики Верховного суда РФ: гражданин (сосед) обратилась к ответчику (владельцу квартиры – наймодателю) с иском о возмещении материального ущерба, указав, что из-за возгорания мультиварки произошел пожар, в результате которого повреждена квартира истца.

Как мы помним, ответчик сдает квартиру третьим лицам по договору найма.

Позиции судов

🔸Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд исходил из того, что возникновение пожара в жилом помещении, принадлежащем ответчику на праве собственности, само по себе не свидетельствует о совершении ответчиком виновных противоправных действий.

🔸Суд апелляционной инстанции решение отменил, иск удовлетворил.

Суд указал, указал, что невыполнение ответчиком обязанности следить за принадлежащей ей квартирой и находящимся в ней оборудованием, контролировать соблюдение требований пожарной безопасности лицами, допущенными ею в жилое помещение, находится в причинно-следственной связи с возникновением пожара и причинением материального ущерба истцу.

Позиция Верховного суда

Бремя содержания собственником имущества предполагает также ответственность собственника за ущерб, причиненный вследствие ненадлежащего содержания этого имущества.

Вступая в договорные отношения с известными ему третьими лицами по поводу пользования принадлежащим ему жилым помещением, собственник вправе предусмотреть условия о соблюдении этими лицами противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил, а в случае их несоблюдения предъявить к лицам, с которыми он заключил договор, требования о возмещении причиненного ущерба, в том числе и в порядке регресса.

Заключение собственником договора с третьими лицами по поводу пользования жилым помещением не означает, что он перестает быть собственником этого имущества, и само по себе не освобождает его от обязанности по надлежащему содержанию своего имущества и соблюдению требований жилищного и гражданского законодательства.

В силу положений п. 2 ст. 1064 ГК РФ именно на собственнике жилого помещения лежит бремя доказывания того, что ущерб из-за возникшего в его жилом помещении пожара причинен не по его вине.

Суды апелляционной и кассационной инстанций учли вышеназванное и возложили обязанность по возмещению ущерба на собственника жилого помещения.

Определения оставлены без изменения, жалоба - без удовлетворения.

Итак, какие можно сделать выводы из представленного дела:

1. Если в результате пожара или затопления или иных неприятных событий, произошедших по вине ваших нанимателей, будет причинен вред соседям и их имуществу, то вы, как собственник квартиры, обязаны будете возместить причиненный ущерб!

2. Вы можете компенсировать свои расходы по возмещению вреда третьим лицам, если вы заключили письменный договор найма жилого помещения и в этом договоре предусмотрели условия о соблюдении нанимателями противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил, а в случае их несоблюдения предъявить к ним требования о возмещении причиненного ущерба, в том числе и в порядке регресса.

3. Вы существенно облегчите себе жизнь, если сдаваемое вами имущество в наем будет застраховано.