Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко.
В этой статье я расскажу, что нужно знать заёмщику о залоге имущества.
Давая в долг, кредитор стремится максимально обезопасить себя в случае невозврата заёмщиком долга.
При крупных займах, кредитор предлагает заёмщику заключить договор залога имущества.
Правила регулирующие залоговые обязательства указаны в главе 23 ГК РФ.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, денежные средства на банковских вкладах.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, кредитор имеет преимущественное (приоритетное перед другими кредиторами) право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Какие условия договора являются ключевыми?
В договоре должно быть указано имущество, которое закладывается, оценка недвижимого имущества, размер, срок и порядок исполнения договора, обеспечиваемого залогом. А также место хранения заложенного имущества.
Если место хранения заложенного имущества не указано в договоре, оно должно оставаться у залогодателя (то есть собственника имущества) (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Цена имущества может определяться, как соглашением сторон, так и отчетом об оценке независимого оценщика.
По умолчанию цена, согласованная в договоре, является ценой реализации (начальной, стартовой, ценой продажи). Это общее условие может быть изменено соглашением сторон или судебным решением.
Заёмщику следует проследить, чтобы в договоре не было условия о том, что изменение рыночной стоимости заложенного имущества является основанием для изменения или прекращения залога. Если такого условия в договоре нет, действует общее правило п. 2 ст. 340 ГК РФ (как раз о том, что изменение рыночной стоимости заложенного имущества не влияет на договор в целом).
В договоре может быть условие, о том, что закладываемое имущество хранится у залогодержателя. Это условие законное, но не выгодное залогодателю.
Например, банк забирает у залогодателя ПТС.
Если ПТС будет потерян, это затруднит дальнейшие операции с авто.
Как следует из ч. 2 ст. 340 ГК РФ, если в условиях договора предусмотрено последующее уменьшение рыночной стоимости заложенного имущества, распространение залога на другое имущество, которое не является предметом договора, досрочный возврат кредита, то такие условия являются ничтожными.
Если обязательные условия договора не будут обозначены, то имеются основания для признания его недействительным или незаключенным, а значит у кредитора появляется право потребовать досрочного исполнения долгового обязательства.
В договоре должно быть указано, кто несет риск случайной гибели имущества. Если этого условия не будет, то по общему правилу, риск случайной гибели имущества несет собственник имущества (т.е. залогодатель).
Если заложенное имущество передано кредитору, он несет ответственность за сохранность имущества.
Поэтому это условие тоже нужно указать в договоре. Так при утрате, или повреждении имущества, залогодержатель будет обязан возместить рыночную стоимость утраченного или поврежденного имущества.
Кроме того, возмещение может быть зачтено в счет погашения обязательства.
Закон допускает замену или восстановление предмета залога по соглашению сторон.
Кредитор вправе проверять не является ли уже заложенное имущество предметом другого залога. Если он это выявит, то законно потребует возврата долга досрочно и возмещения возникших, в связи с этим убытков.
В некоторых случаях, удостоверение договора происходит нотариально.
Как следует из ч. 6 ст. 349 ГК РФ в случае, если договор залога содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, он удостоверяется нотариально.
Возможно будет необходима госрегистрация.
Которая обязательна при залоге недвижимости, а при залоге автомобиля необходимо подать соответствующее уведомление нотариусу и получить от него свидетельство о регистрации уведомления о залоге.
Когда наступает обращение взыскания на заложенное имущество?
-в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитного обязательства;
-в отношении должника введена процедура банкротства.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество разъясняется в статье 348 ГК РФ.
Согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Поэтому кредитор, начнет обращение взыскания на заложенное имущество, когда сумма неисполненного обязательства превысит 5 % стоимости заложенного имущества и по истечении трех месяцев со дня ненадлежащего исполнения обязательства.
Если возврат долга происходит периодическими платежами, обращение на заложенное имущество допускается при нарушении сроков периодических платежей более чем три раза в течении 12 месяцев, даже, когда такая просрочка незначительна.
Взыскание во внесудебном порядке допускается при согласовании этого условия в договоре.
Но досудебный порядок применим не всегда.
Например, как следует из п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
Как происходит процесс взыскания на заложенное имущество?
Сначала должнику отправляют уведомление, с требованием возврата суммы долга и указанием срока оплаты.
При неполучении оплаты, должнику направляется уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через 10 дней с момента получения указанного уведомления, но срок может быть увеличен соглашением (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
Здесь действуют правила ст. 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения. По данной теме я делал отдельное видео.
Согласно названной статье, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Далее залогодатель должен передать заложенное имущество (если оно хранится у него) вместе с необходимыми документами залогодержателю, что оформляется актом приема-передачи (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ).
Заложенное имущество реализуется путем продажи с торгов (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ).
О дате, времени и месте проведения торгов залогодатель должен быть уведомлен письменно (п. 1 ст. 350.2 ГК РФ).
Если имущество сразу продается, т.е. торги состоялись, долг перед кредитором погашается за счет вырученной суммы. Если вырученной суммы будет недостаточно, кредитор вправе получить удовлетворение за счет другого имущества должника (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Если вырученная сумма превышает сумму долга, то разница должна быть возвращена должнику.
Если торги не состоялись, то кредитор сам вправе приобрести заложенное имущество и зачесть его в счет долга.
Если кредитор его покупать не хочет, проводятся повторные торги. Если и они не состоялись, то кредитор вправе оставить предмет залога за собой. И, если кредитор не воспользуется этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, залог прекращается (п. 4 - 6 ст. 350.2 ГК РФ).
Обращение на заложенное имущество в судебном порядке может иметь место даже тогда, когда есть соглашение о внесудебном порядке (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
Сначала кредитор отправляет должнику требование возврата долга, а после неисполнения данного требования подает в суд исковое заявление.
Согласно ст. 350 ГК РФ при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.
Уважительными причинами могут быть, например, такие:
-заложенное жилье – единственное у должника и его семьи;
-должник принимает меры, направленные на погашение долга и т.д.
Конкретного перечня возможных оснований для отсрочки продажи имущества, по уважительным причинам, нет.
Давать отсрочку – это право суда.
Должнику следует учитывать, что отсрочка не может быть более года, и в период отсрочки должник не освобождается от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.
После вынесения решения и вступления его в законную силу, взыскатель получает исполнительный лист. Который подает судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.
После возбуждения исполнительного производства у должника изымается заложенное имущество, например автомобиль, или только документы, необходимые для продажи, например для продажи квартиры или дома.
За 10 дней до торгов кредитор и должник уведомляются о дате, времени и месте их проведения.
Если имущество продано с торгов с первого раза, то кредитор получает удовлетворение за счет вырученной суммы, при этом вознаграждение организатору торгов удерживается также из выручки (но не более 3%).
Если вырученных денег не хватает для покрытия долга должника, кредитор продолжает процедуру взыскания.
Если денежных средств от продажи имущества больше, чем долговые обязательства, то эта разница возвращается должнику.
В соответствии с ч. 4 ст. 348 ГК РФ должник вправе в любое время до реализации заложенного имущества прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство.
Если же предметом залога являются денежные средства на банковском вкладе, должнику следует помнить, что деньги на заложенных счетах не подпадают под систему страхования вкладов.
Данные рекомендации предлагаю учитывать ПЕРЕД заключением договора залога имущества.
Надеюсь, что статья была Вам полезной. Подробно о долговых обязательствах я рассказываю на моем канале YouTube «Честный юрист». Подписывайтесь и следите за новостями.
