Признание права на самовольную постройку: типичный случай из судебной практики

Дела о признании права собственности частного лица на самовольную постройку рассматривают суды общей юрисдикции.

Суды устанавливают:

• допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил,

• создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Чтобы ответить на эти вопросы либо при сомнении в заключениях компетентных органов суд вправе назначить строительную экспертизу.

В суд с иском о признании права собственности может обратиться:

• собственник земельного участка, на котором возведена постройка;

• законный владелец, например, долгосрочный арендатор;

• субъект иных вещных прав на землю.

Суд признаёт право собственности на самовольную постройку, если при рассмотрении дела он установит, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Рассмотрим типичный случай из судебной практики.

В чем суть дела?

Гражданка Е. обратилась в суд с иском к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области (далее – Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку. На свои деньги истица построила жилой дом площадью 123,2 кв. м на своём же земельном участке площадью 680 кв. м. Вид разрешённого использования земельного участка – для ИЖС.

Истица подала уведомление об окончании строительства ИЖС. Администрация вынесла уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Истица указывает, что она возвела дом с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических норм, опасности для жизни и здоровья людей не представляет. Она не нарушает чьих-либо законных прав или интересов.

Что решил суд?

Суд решил удовлетворить иск гражданки. Почему?

Согласно положениям ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение:

• возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,

• возведённые или созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,

• возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка вправе возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Суд назначил строительную экспертизу по делу.

Рассмотрев дело и ознакомившись с экспертным заключением, суд установил, что:

• Земельный участок площадью 680 кв. м относится к категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

• Земельный участок принадлежит истице на праве собственности, что подтверждают договор купли-продажи и выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

• Истица уведомила администрацию о планах строительстве объекта. В уведомлении она указала параметры будущего объекта ИЖС и то, что он соответствует всем допускам. Дом истица строила на свои деньги.

• Возведённый объект отвечает параметрам, заявленным в уведомлении, что подтверждается техническим паспортом жилого дома, составленным ООО «Федеральный кадастровый центр-Бюро техников и инженеров».

• Согласно заключению эксперта, жилой дом: соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарным, градостроительным, экологическим нормам и правилам; не нарушает права и законные интересы других лиц; не относится к опасным объектам, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов, соответствует требованиям, предусмотренным Воздушным кодексом РФ; фактические границы жилого дома не выходят за документальные границы земельного участка.

Суд признал за истицей право собственности на объект недвижимости и взыскал с неё расходы на производство строительной экспертизы.

Вывод по делу

1. При рассмотрении дела о признании права собственности суд в первую очередь устанавливает: кому принадлежит земельный участок, на котором возведён объект; к какой категории земель относится участок и какой у него вид разрешенного использования.

2. Чтобы установить соответствие возведённого объекта строительно-техническим, санитарным, градостроительным, экологическим нормам и правилам, а также выяснить, нарушает ли он права и интересы других сторон и не выходят ли границы дома за задокументированные, суд назначает строительную экспертизу.

3. Если заключение даёт четкий и однозначный ответ о том, что постройка не нарушает права смежных земплепользователей и нормы, суд, учитывая законоположения ГК РФ (как правило, это статьи: 8, 12, 56, 57, 218, 219 и 222) и Земельного кодекса РФ, решает в пользу истца, то есть собственника земли и объекта.

Материал подготовлен сотрудниками юридического отдела Институт судебных экспертиз и криминалистики.