Зачем нужен договор аренды жилья

Ни для кого не секрет, что большинство граждан, сдающих жилые помещения в наём, делают это нелегально. Зачем? Понятно. Чтобы налог не платить. В 2021 году готовится к запуску законопроект, регулирующий рынок сдачи недвижимости в аренду. Но сегодня не об этом. Сегодня о том, как важен договор аренды.

Прежде всего, договор необходим арендодателю, ведь именно в его интересах сохранить жилье в надлежащем для проживания состоянии и получить доход от своей собственности. А ведь при сдаче жилья в аренду собственник теряет некоторые права на него.

Сдав жилье в аренду, арендодатель теряет, в первую очередь, право пользования помещением и право владения им. Право пользования – это возможность использовать имущество по своему усмотрению. Право владения – это контроль над имуществом. Таким образом, в арендных отношениях право собственности не является приоритетным. На первый план выступают права нанимателя на неприкосновенность частной жизни и неприкосновенность жилища. Отношения между арендатором и арендодателем регулируются совокупностью отдельных норм гражданского законодательства, которые при отсутствии договора, заключенного в письменной форме, защищают в большей степени арендатора. Итак, без указания в договоре собственник не имеет права:

-приходить без предупреждения и в отсутствие жильца;

-заменить замки в тайне от арендатора и не выдать ему ключи;

-трогать и проверять вещи жильцов;

-выселить квартирантов, если они ничего не нарушили;

-хранить свои вещи в сдаваемом помещении без разрешения арендатора;

-поселить своих родственников и поселиться сам без согласия квартирантов;

-пользоваться закрытой комнатой в сдаваемом помещении без согласия арендатора;

-запретить проживание детей арендатора вместе с ним;

-запретить квартирантам содержать животных;

-заставить квартиранта делать ремонт, даже если имущество пострадало по его вине;

-требовать плату за коммунальные услуги.

Именно поэтому и следует заключать договор аренды жилого помещения. Первое, что необходимо указать в договоре, какое помещение сдается в аренду, сколькими комнатами наниматель имеет право пользоваться, каким помещением имеет право пользоваться владелец (если ему это требуется). Второе – срок аренды. Если жилье сдается на срок менее 12 месяцев, то договор не требует регистрации. При необходимости сдать недвижимость на более длительный срок в договор можно включить пункт о его пролонгации в том случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении. Конечно, необходимо указать всех лиц, которые будут проживать вместе с арендатором. Следует указать, при возникновении каких неблагоприятных обстоятельствах и на каких условиях арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно. Не лишним будет условие о разрешении или запрете вселения родственников нанимателя, возможность и срок проживания гостей. При этом следует помнить, что проживание несовершеннолетних детей вместе с родителями не может быть ограничено. Условие о проведении арендатором текущего ремонта можно включить в договор, а вот капитальный ремонт обязан проводить собственник помещения. Исключения составляют случаи нанесения квартирантами значительного ущерба помещению (залитие, пожар и т.п.), но это тоже лучше указать в договоре. Большинство собственников помещений против содержания жильцами животных. И этот запрет также следует включить в договор. В противном случае претензии к жильцам будут необоснованными. Очень важно указать в договоре кто, когда, в каком размере и за какие именно коммунальные услуги вносит плату. Поскольку Жилищным кодексом РФ обязанность вносить коммунальные платежи закреплена за собственником, то без установления договором этой обязанности за квартиросъемщиком компенсировать затраты собственник не сможет. Необходимо в договоре предусмотреть возможность посещения жилья собственником: когда, как предупреждать/согласовывать посещения с жильцами, что может проверять собственник. А также где и как собственник может хранить свои вещи, какими вещами арендодателя может пользоваться наниматель и условия пользования. В конце договора не лишним будет указать, в каком состоянии арендатор должен сдать помещение и вещи собственнику по окончании найма.

Что же нельзя включить в договор найма жилого помещения? Проверку, осмотр вещей нанимателя. Контроль за его личной жизнью. Использование персональных данных сторон договора, не предусматривающее обслуживание договора. Удерживание вещей нанимателя в случае возникновения конфликтной ситуации. Выселение жильца без предупреждения. Возможность замены замков в отсутствие нанимателя и отказ в выдаче ему ключей. Запрет на проживание несовершеннолетних детей вместе с родителями.

При этом у собственника остается право распоряжаться своим имуществом. Он может продать жилье, предупредив покупателя о наличии договора найма, т.к. все права и обязанности по этому договору перейдут к нему. Но на этот случай в договор найма можно включить условие о досрочном расторжении договора, сроках предупреждения и освобождения помещения.

Собственник имеет право сдавать только часть помещения и проживать в нем сам. В таком случае за ним сохраняются права пользования и владения помещением в той форме, которая не будет мешать нанимателю. Это означает, что в договоре надо указать конкретные жилые комнаты каждой стороны и предусмотреть правила использования мест общего пользования. Запреты на вторжения собственника в частную жизнь нанимателя остаются.

А есть ли права у нанимателя? Конечно. И договор ему нужен не меньше, чем собственнику. Первое наиважнейшее – неприкосновенность частной жизни. Остальное – по договору. Даже если это не предусмотрено договором, наниматели могут переставлять мебель, снимать ковры, перекладывать книги и другие вещи. Но только при условии сохранения имеющегося состояния имущества и при обязательном возврате его на свои места при отъезде. Наниматель имеет право сделать ремонт, разместить полки, шкафчики в удобных для себя местах. Если для этого потребуется нарушить целостность стен, пола, потолка, окон, дверей, перенос сантехники, то переустройство допустимо только с согласия собственника. В основные обязанности квартиросъемщика входят: исполнение договора, своевременная оплата, возмещение убытков, возврат помещения в состоянии, не худшем, чем оно было при вселении.

В случае действий стороны, не предусмотренных договором и/или законом, другая сторона имеет право обратиться в суд.

И два слова о налогах. Современное законодательство предоставляет собственнику право зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог в размере 4% от арендной платы, 6%, если ИП, 13% - в остальных случаях.

В этой статье я попыталась показать, что заключение договора найма жилого помещения дает больше преимуществ, чем те, которые можно измерить суммой налога. 4% от 10000,00 рублей – 400,00 рублей, 6% - 600,00 рублей, 13% - 1300,00 рублей.

Есть ли возможность сдать жилье, уплатив 4%, читайте в следующей статье.