Пять причин, почему опасно сдавать свою квартиру на длительный срок

✅Разумеется, тому, кто сдает жилье, выгоднее сразу заключить договор с квартирантами на длительный срок: это хорошая гарантия постоянного дохода.

Однако опытные собственники практически никогда не подписывают договор сразу на год и больше. И на это есть, как минимум, пять веских причин.

⚠1. Регистрация — головная боль для собственника

При длительной сдаче жилья обойтись без регистрации точно не удастся (гражданам РФ предписывается оформить временную регистрацию, если они живут в квартире дольше 90 дней подряд, а иностранцам — в течение 7 дней со дня прибытия).

Оформить временную регистрацию в квартире без согласия ее собственника невозможно (кроме лишь детей в возрасте до 14 лет: их пропишут в квартиру к родителю даже без заявления от собственника).

❗Но если собственник откажется регистрировать своих квартирантов, ему грозит штраф от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ). Можно освободиться от штрафа только, если у квартирантов есть постоянная регистрация в том же регионе.

Но это не означает, что жильцы не могут нажаловаться в полицию и прокуратуру на собственника, который не соблюдает правила регучета — и тогда ему придется объясняться с контролирующими органами.

⚠2. Без визита в Росреестр не обойтись

Договор найма жилья, заключенный на срок 1 год и более, автоматически подпадает под требование обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение этого правила грозит собственнику штрафом в 5 тысяч рублей (ст. 19.21 КоАП РФ).

❗При этом скрыть факт сдачи жилья от ФНС уже точно не удастся (если собственник не рассчитывал платить налог с арендной платы).

Обратите внимание, что если срок найма определен с 1-го числа месяца и до последнего числа предыдущего месяца (например, с 1 января до 31 декабря), договор считается заключенным ровно на 1 год — со всеми вытекающими последствиями (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

3. Выселить жильцов будет не так-то просто

Для договоров найма, заключенных на год и более, закон предусматривает ряд особых исключений. В частности, после окончания договора жильцы имеют приоритетное право остаться в квартире на очередной срок.

❗Если собственник за 3 месяца до окончания договора не предупредит жильцов о своем отказе сдавать жилье дальше или не предложит им заключить новый договор на других условиях, то наем продлевается автоматически на тот же срок и на тех же условиях (684 ГК РФ).

‼Тогда не удастся ни повысить арендную плату, ни выселить жильцов через суд. Даже продажа жилья не поможет: договор найма в таком случае не расторгается — просто обязанности наймодателя переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675 ГК РФ). Поэтому вряд ли покупатель на такое жилье найдется.

⚠4. В квартире могут появиться новые жильцы — и совершенно законно

Длительный договор найма позволяет квартирантам подселять к себе временных жильцов (сроком до 6 месяцев), не спрашивая согласия собственника, а лишь уведомив его об этом (ст. 680 ГК РФ).

А это чревато дополнительными расходами на квартплату. Если в квартире нет счетчиков воды или электричества, то собственник обязан уведомлять управляющую организацию обо всех жильцах, которые пользуются его квартирой дольше 5 дней (п. 56 Правил № 354).

Коммунальщики могут проверить, кто фактически живет в квартире, — и доначислить платежи за всех неучтенных жильцов.

⚠5. Есть риск, что придется оплачивать долги своих квартирантов

На срок договора сдаваемое жилье признается местом жительства квартиранта. Поэтому судебные приставы вполне могут прийти туда и описать имущество жильца в счет погашения его долгов.

И тогда нет гарантии, что собственнику квартиры удастся доказать, что арестованное имущество принадлежит ему, а не жильцам.

Длительный срок найма этот риск усиливает, т. к. предполагается временная регистрация жильцов — а значит, приставам будет легче вычислить адрес должника (см. например ВС РФ, дело № 45-КАД 20-9-К 7).