Чем советский ордер на жилье лучше российского социального найма?

Целое поколение юристов выросло, не зная или не понимая в полной мере, что такое ордер на жилое помещение. Наверное, поэтому все чаще высказываются мнения о том, что это неполноценный документ и необходимо оформлять договор социального найма.

Жилищный кодекс РСФСР не содержал понятия социального найма вплоть до самой отмены в 2005 году. Во времена, когда он был принят подавляющее большинство жилых помещений распределяло государство, поэтому в законе был прописан порядок предоставления жилья нуждающимся и сами критерии нуждаемости, а также правила пользования жилым помещением. Этого было достаточно.

Когда пришли новые времена, встал вопрос о необходимости формирования рынка недвижимости, который невозможен без права собственности. Последнее, в свою очередь, предоставило гражданам возможность не только продавать свое жилье, но и сдавать его в аренду.

Поэтому, наряду с ЖК РСФСР появился Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 N 4218-1, который впервые разделил наем жилья и его аренду, из которых впоследствии оформились социальный и коммерческий наймы, в современном понимании.

В этом же законе указано, что ордер предоставляет право на вселение и, по сути, пользования жилым помещением на условиях найма (социального).

Другими словами, даже если не составлялся отдельный документ в виде договора, законодатель исходил из того, что гражданин вселялся в жилое помещение на условиях социального найма, как бы он не назывался, и подтверждением тому является ордер.

Поэтому дополнительного оформления правоотношения по использованию жилого помещения, предоставленного по ранее действовавшему законодательству из государственного или муниципального жилого фонда, не требуется, но, с другой стороны, и не запрещается.

Обладатель ордера на жилое помещение, следует особо подчеркнуть, имеет право не только бессрочно пользоваться квартирой или домом, но оформить на него право собственности в порядке приватизации. В этом заключается преимущество перед гражданами, которым жилое помещение предоставлено по договору социального найма по правилам нового ЖК РФ, действующего с 1 марта 2005 года.

Казалось бы, и то и другое по своей сути является социальным наймом. Однако социальный наем по новому законодательству отличается от своего предшественника.

Теперь недостаточно быть нуждающимся в предоставлении жилого помещения, необходимо, чтобы гражданина признали еще и малоимущим.

На первый взгляд, ввели новое дополнительное условие и что с того? В конце концов государство не напасется жилья, чтобы предоставлять его абсолютно всем нуждающимся!

Проблема оказалась в инерции правосознания, причем не только бытового, но и профессионального.

Несмотря на введение новых правил предоставления жилых помещений, страна продолжила жить по старым.

Например, поступал человек на службу или на работу в государственное учреждение и ему давали жилье. Оформляли это социальным наймом. В договоре прописывали, что жилье предоставляется на период трудовых отношений. Но ключевым здесь является именно социальный наем, который в отличие от служебного позволяет оформить собственность в порядке приватизации.

Гражданин полагал, что он нуждался в предоставлении жилого помещения, ему его предоставили на условиях социального найма, следовательно, все условия для приватизации соблюдены. Интересно, что и правоприменительная практика долгое время признавала право собственности за гражданами при таких условиях. Более того, до сих пор исковые требования удовлетворяются.

Однако в последнее время положительных решений по таким делам все меньше. Суды все же начали обращать внимание на то, стоял ли человек на учете в качестве нуждающегося в жилье. Если нет, то в приватизации отказывают.

А вот жилье, предоставленное при схожих обстоятельствах на основании ордера, приватизируется без проблем. Есть, конечно, случаи, когда ордером оформлялись не те отношения, которые нужно. Тогда возникают проблемы, но в этом не ордер виноват.

Вот так и получается, что советский ордер на жилье дает больше прав и возможностей, чем российский социальный наем.