Что происходило на рынке недвижимости в 2020 году и чего ждать в будущем

Аналитики составили портреты заемщика и самой ипотеки

ЦМАКП и ДОМ. РФ проанализировали состояние рынка недвижимости (включая строительство и ипотеку) в 2020 году. Исследователи привели ключевые цифры. Было введено 82,2 млн кв. м жилья, из них более 50% строилось с использованием эскроу-счетов. Совокупный портфель ипотечных кредитов составил 10 трлн руб., причем в 2020 году было выдано 1,7 млн жилищных займов на сумму в 4,3 трлн руб. Также прошлый годПодробнее ➤ охарактеризовался активным выпуском ипотечный облигаций: в рамках 13 выпусков в обращение попали ценные бумаги на сумму в 374 млрд руб. Уточняем у экспертов, какие тренды на рынке недвижимости преобладали в 2020 году и чего ждать в 2021-ом?

Аналитики отмечают, что благодаря льготной ипотечной программе жилищные займы стали доступнее населению. Хотя банки одновременно с этим «придерживали» спрос, применяя консервативные методы оценки заемщиков. Кроме этого, обозначены средние ипотечные ставки на рынке:

в общем по рынку средний размер ставки по ипотеке составил 7,36% (снижение на 1,64%);

самая высокая средняя ставка осталась на вторичном рынке — 8,04% (снижение на 1,29%);

снизилась ставка и по рефинансированию жилищных займов — до 7,94% (падение на 0,97%);

самой низкой средняя ставка оказалась на первичном рынке новостроек — она снизилась до 5,82% (снижение на 2,46%).

Одновременно со снижением процентных ставок увеличился и средний срок кредитования. Он повысился до 18,4 лет, что почти на 2 года больше, чем в 2019 году.

Аналитики определили средний портрет заемщика. Так, по данным ЦМАКП и ДОМ. РФ, ипотеку оформляют граждане в возрасте 34,4 лет, у которых в семье 3-4 человека (помимо самого заемщика, в семье числится супруг и 1-2 ребенка). У большинства должников по ипотеке высшее образование, они занимают должность специалиста или руководителя, их средний заработок составляет 40-50 тыс. руб. в месяц, а совокупный доход семьи равен 70-90 тыс. руб.

Кроме прочего, авторы исследования составили среднестатистический «портрет» ипотеки: чаще всего граждане покупают в кредит квартиры за 3,6 млн руб., сумма кредита составляет 2,3 млн руб. Первоначальный взнос достигает 15-20%, на оплату ипотеки уходит 25-30% дохода семьи. Средний платеж по ипотеке равен 20-21 тыс. руб., и большинство не планирует досрочно возвращать кредит.

Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома отметил, что отличительная особенность 2020 года — значительное сокращение экспозиции на «вторичке». В массовых сегментах («эконом» и «комфорт») объем ликвидного предложения уменьшился на 30%. Вымывание экспозиции произошло вследствие повышенного уровня спроса, этот же фактор привел к серьезному росту цен. Например, если в начале 2020 года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Москвы была равна 212,1 тыс. руб., то к концу года она увеличилась на 14,2% до 242,3 тыс. руб. Отдельно в масс-маркете средняя стоимость вторичных квартир увеличилась за отчетный период на 20%.

Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов подчеркнул, что во время пандемии существенно увеличилось количество сделок, совершаемых онлайн. До введения карантина только 10% клиентов бронировали лоты через интернет, а во время действия ограничительных мер их количество увеличилось до 80%. До начала локдауна онлайн заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а во время карантина их число выросло до 30%.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров указал, что прослеживается динамика перераспределения спроса со вторичного жилья на новостройки. В новых домах предлагается более комфортное жилье с разнообразными опциями. На фоне отмены льгот сделки сократятся, но совокупное число сделок за период останется довольно высоким.

Одновременно с этим ЦБ предупреждает, что снижение ипотечных ставок может принести меньший положительный эффект, чем ожидалось изначально. Причиной стал резкий рост цен из-за снижения предложения на рынке недвижимости и уменьшения темпов застройки жилья.Подробнее ➤