Закон об апартаментах – что нужно знать?

Главной причиной появления на рынке такого сегмента недвижимости, как «апартаменты», стал дефицит земельных участков под жилое строительство. Такой альтернативный способ вложения инвестиций застройщиками, в частности города Москвы, найден в связи с запретом на точечное строительство. Поскольку апартаменты многими рассматриваются как решение жилищного вопроса, весь объект в целом обладает признаками как жилого, так и нежилого здания.

Особенности апартаментов

Ключевыми факторами при покупке апартаментов являются более низкая стоимость, удачное расположение.

Понятие «апартаменты» на сегодняшний день законодательно не закреплено. К категории «апартаменты» сложившаяся судебная практика обычно относит гостиницы. Именно поэтому, учитывая характер временного пребывания граждан в гостиницах, апартаменты приобрели статус объекта, в котором можно получить лишь временную регистрацию.

В связи с тем, что апартаменты не являются жильем, в отношении них не распространяются положения жилищного, градостроительного законодательства, технические регламенты, связанные со строительством жилья. Поэтому к числу проблем покупателя апартаментов, помимо невозможности получения постоянной прописки, добавляются отсутствие права общей долевой собственности на общее имущество, повышенные тарифы содержания нежилого помещения, повышенная налоговая ставка на имущество, невозможность использования материнского и военного капитала для приобретения апартаментов, отсутствие гарантии защиты прав участника долевого строительства по специальному законодательству о долевом строительстве, поскольку такое законодательство распространяется только на жилье, а также отсутствие объектов социальной инфраструктуры.

В настоящее время реализуется повторная попытка урегулировать проблемные вопросы с апартаментами проектом федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» №1162929-7.

В случае положительного прохождения всех чтений с 1 сентября 2021 года в градостроительное, жилищное, земельное законодательство, а также в законодательство о долевом строительстве, о государственной регистрации недвижимости будут внесены кардинальные изменения. Планируется установление нового правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами». Законодательство будет дополнено новым объектом капитального строительства – «многофункциональным зданием» для дифференциации требований к квартирам, жилым домам, зданиям и апартаментам.

Кроме этого законопроект предусматривает:

• распространение действия градостроительного, жилищного законодательства, законодательства о долевом строительстве в отношении апартаментов;
• обеспечение объектами социальной и иной инфраструктуры;
• возможность проведения переустройства, перепланировки апартаментов;
• возможность перевода апартаментов в жилое помещение при условии, если в жилые помещения переводятся все нежилые помещения на лестничной площадке;
• предоставление собственникам апартаментов права общей долевой собственности на общее имущество;
• возможность размещения многофункциональных зданий в общественно-деловых зонах.

Необходимо отметить, что ранее предпринятые меры по легализации апартаментов получили отрицательные отзывы Верховного суда Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Государственно-правового управления Президента Российской Федерации, ответственного Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, в связи с чем законопроект был отозван автором.

Будут ли в этот раз решены проблемы с апартаментами, остается лишь гадать, но надолго оставлять эти вопросы неурегулированными на мой взгляд нельзя.