Присоединение чердака к квартире на последнем этаже

Иногда в поисках новой квартиры в историческом центре покупатель обращает свой взор на верхние этажи, над которыми пустуют огромные чердаки, иногда - даже с окнами. Риэлтеры охотно возбуждают аппетит своих клиентов рассказами о том, что "да. конечно, это возможно... существуют процедуры..." и т.д.

Давайте рассмотрим законодательство и сложившуюся практику в этом вопросе.

Согласно Жилищному и Гражданскому Кодексам РФ чердак является общим имуществом ВСЕХ собственников помещений в доме. Что это значит? А то, что присоединить его можно к своей квартире только при согласии ВСЕХ без исключения собственников. Ужас! Потому что это практически невозможно. Даже если все Ваши новые соседи вдруг исполнятся доброй волей и решат согласиться отдать Вам дармовой актив, который они, впрочем, никак не используют, то оформить их согласие необходимо через процедуру собрания. То есть надо получить от них в определенном порядке соответствующе оформленные бюллетени с положительным решением по Вашему вопросу. Практика показывает, что такого не бывает. Все проведенные собрания со стопроцентным согласием собственников грешат тем, что часть бюллетеней подписана чужой рукой, то есть попросту подделана. Кроме того, в любом доме находятся "потерявшиеся" собственники или члены их семей, имеющие долю в праве собственности. Отбывающие наказание, уехавшие в неизвестном направлении и проч.

Что же делать?

И тут на помощь приходит беспорядок, царящий в некоторых разделах нашего законодательства и правоприменения. На самом деле, чердак "есть" и чердака "нет" в одно и то же время. Физически чердак - вот он. А юридически... где? Без бумажки... Единственная "бумажка",в которой может быть указан и "образмерен" чердак, это "Технический паспорт многоквартирного дома". Но это сопроводительная документация, а отнюдь не правовая. С точки зрения, регистрации права собственности, чердака как объекта общедолевой собственности нет. Поэтому... пойдем направо.

Реконструкция чердака с присоединением его к Вашей квартире под ним может быть рассмотрена ни как "присоединение части общего имущества" к Вашему личному имуществу, а как реконструкция всего многоквартирного дома с созданием нового объекта - жилой квартиры. А уже эту жилую квартиру Вы можете "создать" так, что она "легким движением превращается" во второй ярус Вашей исходной квартиры. А для того, чтобы провести реконструкцию многоквартирного дома согласно тому же Жилищному Кодексу требуется согласие уже не ВСЕХ собственников помещений в нем, а только двух третей. Ураа! Правда, будет нужно выполнить проект в полном объеме, согласовать его во всех инстанциях, пройти экспертизу и т.д...Но зато все законно! И две трети - это уже становится похожим на реальность.

Но...опять наше "недоделанное" законодательство все переворачивает с ног на голову. Потому что есть "маленький нюанс" и в Жилищном Кодексе, позволяющем проводить реконструкцию многоквартирного дом с согласия двух третей собственников, и в Градостроительном Кодексе, регулирующем порядок получения разрешения на строительство при реконструкции многоквартирного дома без расселения. И "нюанс" этот - "не уменьшение общего имущества". Дело в том, что согласие ВСЕХ собственников при реконструкции дома НЕ требуется только в том случае, если в результате планируемой реконструкции НЕ уменьшаются размеры общего имущества.

И казалось бы, чего проще? Измерил общее имущество до реконструкции согласно проекту и после реконструкции. Сравнил и определил, уменьшилось оно или нет. Опять наше таинственное и тончайшее законодательство, позволяющее проявить недюжинный талант интерпретатора! В каких, спрашивается, единицах измеряются размеры общего имущества? Это отдельная глава нашего повествования. Продолжение следует.