Предварительный договор купли-продажи недвижимости в наследстве

Рассмотрим на практике, как работает предварительный договор купли-продажи недвижимости в наследстве.

История

Мужчина захотел купить дом и земельный участок, найдя подходящий вариант заключил предварительный договор купли-продажи с продавцом и внес задаток. Оставшуюся сумму за недвижимость покупатель обязался оплатить после заключения основного договора.

Однако основной договор заключить не удалось, мужчина умер. После его смерти, имеющееся у него имущество, наследовали родственники. И продавец по несостоявшемуся договору купли-продажи обратился к наследникам с просьбой о заключении основного договора купли-продажи на дом и земельный участок. Наследники отказались и обратились в суд с требованием о взыскании с продавца неосновательного обогащения в виде полученного задатка по предварительному договору купли-продажи.

Позиции судов

Судом первой инстанции (Орехово-Зуевский городской суд Московской области дело № 2-3349/2019) исковые требования отклонены, так как суд указал, что наследники после смерти наследодателя приняли не только имущество но и обязательства о заключении договора купли-продажи.

Московский областной суд с данными выводами не согласился, указав, что намерения о заключении договора купли-продажи недвижимости истцы не имели, а исполнение спорных обязательств непосредственно связано с личностью умершего. Апелляционная инстанция решение отменил, удовлетворил иск о взыскании неосновательного обогащения с несостоявшегося продавца. Первый кассационный суд общей юрисдикции поддержал выводы областного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в составе председательствующего Кликушина А.А., судей Горохова Б.А., Назаренко Т.Н. (определение от 13.04.2021 года по делу № 4-КГ 21-3-К 1) отменила судебные акты апелляции и кассации, оставила в силе решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области. Верховный суд указал, что "согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из
предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство".