Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

Краткое содержание:

1. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды.

2. Обсуждение.

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.

Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая - незаключенным.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.

В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.

Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.

Позиция 2. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является незаключенным.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».