Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

Приветствую всех моих читателей.

Настоящей публикацией хочу поделиться с вами одним из дел, которое у меня находится в производстве как у представителя клиента. Речь идет о покупке квартиры без обращения к специалистам по недвижимости и проведения юридической проверки и, как следствие, возникновения высоких рисков потери недвижимости.

Квартира по сладкой цене

В январе 2020 г. один из знакомых клиентов в г. Москве решил преумножить свои денежные средства и инвестировать их в недвижимое имущество: 1 комнатную квартиру, расположенную в Басманном районе г. Москвы, стоимостью 15 миллионов рублей.

До выбора квартиры и заключения сделки купли-продажи клиент обратился ко мне для получения консультации относительно правильности выбора квартиры и критериев проверки документов. А также мы с ним договорились, что, как только недвижимость будет выбрана, мною будет проведена комплексная проверка всех документов квартиры и непосредственно собственников жилого помещения. Однако по неизвестным мне причинам, вероятно, с целью экономии средств, клиент после консультации решил, что он сам все знает и сможет самостоятельно без помощи риелторов и юристов совершить безопасную сделку купли-продажи недвижимости.

Что получилось по итогу

Квартира была выбрана за 17 миллионов рублей, и, учитывая техническое состояние квартиры, клиенту, как ему казалось, удалось сбить цену до 15 миллионов рублей и подписать в этот же день основной договор купли-продажи, который в последствии был зарегистрирован в Росреестре. После «выгодного приобретения» клиент уже к апрелю 2021 г. сделал капитальный ремонт и начал заниматься перепродажей квартиры, так как в 2021 г. стоимость квартиры значительно выросла.

И все было бы замечательно, кроме того обстоятельства, что в июне 2020 г. из Управы Басманного района ЦАО г. Москвы поступило требование в письменной форме об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Затем в ноябре 2020 г. клиента вызвали в отдел полиции в качестве свидетеля, где пояснили, что

приобретенная квартира арестована по уголовному делу, совершенному организованной группой, и в текущее время клиент имеет статус свидетеля, который может в скором времени смениться на статус подозреваемого. А на квартиру наложен арест Басманным районным судом г. Москвы.

После похода к следователю клиент обратился ко мне повторно и объяснил свою ситуацию, а также посетовал на то, что проверкой документов он не стал заниматься по причине спешки оформления квартиры по «сладкой» цене и экономии на моих услугах и услугах агентства недвижимости.

Обоснование Управы Москвы

Потерпевшим по уголовному делу, которое было возбуждено в отношении неустановленного лица, является Управа Басманного района ЦАО г. Москвы, так как купленная моим клиентом квартира ранее формально принадлежала двум разным лицам, а еще ранее была получена по наследству человеком, который не имел никакого отношения к наследодателю.

А именно, с 1999 г. в указанной квартире проживал одинокий мужчина, который к 40 годам в 2018 году скончался. У мужчины, по сведениям ЗАГСа, из родственников никого не было (ни детей, ни братьев или сестер, родители уже давно умерли), однако за год до его смерти в квартире появилась молоденькая девушка (25 лет) с молодым человеком, которая представлялась соседям дочкой и буквально за два месяца до смерти покойного было оформлено завещание на указанную квартиру. А в 2019 г. по прошествии 9 месяцев со дня смерти покойного девушка оформила квартиру в свою собственность. Также было установлено, что до оформления завещания и после оформления права собственности на квартиру в квартире был также зарегистрирован молодой человек 1988 года рождения, который ровно на 1 год выселился из Московской области и затем обратно туда же вселился.

В 2020 г. молодой человек был приговорен к 5 годам лишения свободы за совершения разбойного нападения. А вот местоположение девушки установить не удалось, кроме того, что она являлась уроженкой Омской области и была там зарегистрирована все время. Соответственно, после получения квартиры в собственность по завещанию (по прошествии 9 месяцев со дня смерти) девушка продала квартиру за 15 миллионов рублей некой женщине без регистрации в РФ – уроженке Узбекистана, которая, в свою очередь, через месяц со дня покупки продала квартиру по нотариальному договору купли-продажи мужчине, и тот через 3 месяца удачно продал квартиру моему клиенту, ни о чем не подозревающему, по договору совершенному в простой письменной форме.

До настоящего времени установить местонахождение всех участников сделки не представляется возможным, так как после совершения последней сделки все они выехали за пределы территории РФ. Однако следователями было установлено, что девушка не могла являться дочерью покойного, так как в момент ее рождения покойному было 15 лет. А вот мой клиент остался в Москве с арестованной квартирой по уголовному делу, возбужденному после оформления права собственности.

Статус моего клиента до сих пор – «свидетель», однако распоряжаться квартирой он по-прежнему не может, хотя денежные средства им были уплачены в полном объеме, но в связи с легкомысленностью и излишней экономностью клиент фактически потерял деньги и с высокой вероятностью может потерять квартиру. Хотя по нормам гражданского права клиент является добросовестным приобретателем, который полагался на сведения, указанные в ЕГРН и зарегистрированные в Росреестре. В то же время, имея возможность проверить все документы до сделки купли-продажи, он имел возможность отказаться от нее и сохранить свои деньги, нервы и время, которые вернуть в настоящее время пока не представляется возможным – как минимум до прекращения уголовного дела или вынесения приговора суда.

Но дело еще не расследовано и не направлено в суд. Сейчас идет розыск всех лиц причастных к совершению преступления. Соответственно, клиент будет ждать итога разрешения этого дела, а его инвестиции фактически заморожены на неопределенный срок. Хотя всего-то нужно было провести комплексную правовую экспертизу документов и исключить подобные риски потери своих средств.

Как исключить риск потери денег

Чтобы исключить подобные риски и не остаться без купленной квартиры и без уплаченных денег, необходимо перед заключением основного договора купли-продажи проверить законность возникновения права собственности на квартиру, а также проверить собственника по государственным реестрам на наличие судебных споров и гражданских, экономических или уголовных дел, а также проверить, не является ли квартира предметом судебного спора. Все эти сведения каждый может получить самостоятельно, потратив время, либо довериться профессионалам, которые за считанные часы установят все риски, которые могут возникнуть во время или после сделки, а также дать рекомендации по их исключению.

Я, как юрист, специализирующийся на сопровождении дел о банкротстве физических и юридических лиц по оспариванию сделок должника, имею методику проверки собственников недвижимости с возможностью выявления всех рисков, которые могут возникнуть во время или после сделки. Практический судебный опыт работы с 2009 года помогает мне постоянно актуализировать свои навыки как на оспаривании сделок должника в банкротстве, так и на сохранении недвижимости перед сделкой своим клиентам. Каждая проверка оформляется Юридическим заключением с приложением выписок и справок из государственных органов.

Как провести проверку и исключить риски я ранее рассказывал в своих прошлых публикациях:

https://www.9111.ru/questions/7777777771179305/ - как безопасно купить квартиру после наследства

https://www.9111.ru/questions/7777777771075774/ - 10 важных условий, чтобы не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

https://www.9111.ru/questions/7777777771054204/ - 10 важных пунктов, которые должны быть в договоре купли – продажи

https://www.9111.ru/questions/7777777771049013/ - проверка юридической чистоты квартиры

https://www.9111.ru/questions/777777777983682/ - отмена сделки купли – продажи недвижимости

Статью подготовил: Эксперт по сопровождению дел о банкротстве – Сафронов Ярослав Валерьевич. Опыт практики по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) с 2009 г.

Вы можете обратиться ко мне по любому юридическому вопросу. Я действительно решаю проблемы. Всегда на связи по тел. 8-950-739-22-01, viber, whatsApp или на e-mail: jurist177@yandex.ru.

Данная статья является моим авторским произведением. Затронутые в ней темы будущих статей также являются идеей автора и их использование возможно только с его согласия. Копирование или распространение другим образом моей публикации возможно только с согласия автора. Опубликование ее на сайте 9111, в контакте осуществлено лично мной на моей странице с согласия владельцев сайта. Жду Ваших отзывов на мою публикацию, вопросов для обсуждения.