1. Вступление.
2. Предмет договора купли-продажи здания
3. Цена договора
4. Права на земельный участок и сведения о нем
5. Состояние здания
6. Передача здания
7. Условие о задатке
8. Согласие на заключение договора и заверения о важных обстоятельствах
9. Обсуждение.
4. Права на земельный участок и сведения о нем.
Укажите в договоре, какие права на земельный участок (его часть) продавец передает покупателю - право собственности или пользования (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, если земельный участок находится в аренде, к покупателю перейдут права и обязанности арендатора.
Если продавец всего лишь пользователь, то покупателю лучше ознакомиться с договором, который заключен между хозяином здания и собственником земельного участка. Из него станет ясно, на каких условиях продавец использует участок, не запрещает ли договор продавать здание без согласия собственника земли (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для описания земельного участка укажите:
1. кадастровый номер;
2. площадь (кв. м);
3. адрес;
4. категорию земель;
5. вид разрешенного использования.
При этом, как и при описании здания, лучше взять данные из выписки из ЕГРН, а саму выписку приложить к договору.
5. Состояние здания.
Зафиксируйте в договоре состояние здания, его недостатки, работоспособность инженерных систем и внутреннего оборудования. Нелишним будет описать и внутреннюю отделку: наличие, качество или стоимость дверей, перегородок, напольной плитки и т.д.
Если рыночную стоимость здания (земельного участка) определял оценщик, то в его отчете, вероятнее всего, описано и состояние недвижимости (ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В этом случае достаточно сослаться на отчет и приложить его к договору.
Однако у покупателя могут быть конкретные требования к качеству здания (например, наличие железобетонного междуэтажного перекрытия). В таком случае это нужно указать в договоре.
Если в договоре не будет требований к качеству, покупатель сможет заявить о недостатках здания только если:
• оно непригодно для стандартного использования (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации);
или
• нарушены обязательные требования, предусмотренные законодательством. Так, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать недвижимость, которая соответствует этим требованиям (п. 4 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
6. Передача здания.
Определите в договоре порядок передачи здания покупателю, в частности срок передачи. Обычно здание передается по акту приема-передачи (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласуйте перечень имущества и документов, которые продавец должен передать вместе со зданием.
6.1. Имущество, которое передается вместе со зданием
Продавец по умолчанию должен передать здание вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Но будет лучше, если перечислить в договоре все имущество, которое передается со зданием. Это поможет избежать споров о том, должен ли продавец передать покупателю конкретное имущество.
Укажите в договоре:
• сети инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д.);
• оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации). Укажите количество и состояние имущества. Это помешает продавцу безнаказанно демонтировать и вывезти его из здания;
• количество парковочных мест (при наличии);
• ключи от здания и помещений внутри него;
• иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Не забудьте уточнить, входит ли плата за это имущество в цену здания. Если нет, отдельно укажите стоимость такого имущества.
6.2. Документы, относящиеся к зданию
По общему правилу продавец должен передать покупателю относящиеся к зданию документы, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Укажите в договоре:
• перечень таких документов. Например, это может быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, схема расположения сетей инженерно-технического обеспечения здания, схема электрических сетей здания;
• форму, в которой эти документы передаются (оригинал, заверенная копия и т.д.).
Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
Спасибо
