Доходы россиян и цены на недвижимость разбежались в разные стороны: пандемия COVID-19 привела не только к увеличению безработицы, но и к росту цен в этой сфере рынка.
Как изменится, к примеру, налог на недвижимость? В Москве и Санкт-Петербурге цены на квартиры за год выросли примерно на 25%, в регионах в среднем на 20-23%. Примерно на 22%, подросли в цене склады. Офисные помещения и офисная недвижимость остались примерно на том же уровне. Зато помещения для общепита и торговли даже несколько упали в цене. Система налогообложения недвижимости включает в себя: налог на имущество организаций;
налог на имущество физических лиц;
земельный налог.
Большинство объектов недвижимости облагается этими налогами на основании кадастровой стоимости. В том числе и квартиры, и земельные участки.
С коммерческой недвижимостью все не так просто. Часть объектов – промышленные и складские здания, строения, сооружения, – по-прежнему облагаются налогами в зависимости от балансовой стоимости. А вот офисные, торговые помещения, помещения общепита уже облагаются на основе кадастровой стоимости.
Любой из вышеперечисленных налогов исчисляется по простой формуле умножения налоговой базы, то есть кадастровой стоимости, на размер ставки. Если говорить об увеличении налога в связи с увеличением кадастровой стоимости, то следует обратиться к Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон № 237-ФЗ). В прошлом году в него были внесены значительные изменения. Появилась ст. 19.1, в которой прописано, что Федеральная кадастровая палата, подведомственная Росреестру, ежегодно должна определять индексы рынка недвижимости по состоянию на 1 января текущего года по всем регионам индекс остался на уровне единицы. Значит, ни в одном регионе нашей страны ни по одному из видов объектов недвижимости кадастровая стоимость по итогам 2020 года не должна быть изменена.
Как индексы, утвержденные кадастровой палатой и Росреестром, могут влиять на кадастровую стоимость, применяемую для налогообложения? Есть очень важный момент. Согласно ст. 19.1 Закона № 237-ФЗ, если рынок недвижимости проседает больше, чем на 30% по сравнению с предыдущими показателями, может быть принято решение о проведении внеочередной ГКО и соответствующим уменьшением кадастровой стоимости. Но индексы пока остаются неизменными, следовательно, стоимость остается прежней.
Позиция Росреестра такова – даже если бы стоимость изменилась, то внеочередной пересчет кадастровой стоимости может быть сделан только в сторону уменьшения.
Когда ждать следующей – очередной – государственной кадастровой оценки? По общему правилу очередная государственная кадастровая кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — через два года. При этом в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 — всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.
В настоящее время все субъекты имеют разную периодичность проведения ГКО. Кто, что и когда оценивает, можно узнать в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Возрастет ли налоговая нагрузка? Вероятность этого не так высока, как может показаться несведущему человеку. Но владельцам объектов недвижимости не стоит сидеть, сложа руки – действующая кадастровая оценка 2018 года, так скажем, не без греха. Во многих случаях находится достаточно оснований для ее оспаривания, а значит, для снижения в конечном счете налоговой нагрузки.
На сколько может вырасти налог? Ежегодное увеличение ставки естественным образом приводит к увеличению налога. В текущем году, согласно НК РФ, налоговая ставка на недвижимость (с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости для всех субъектов РФ) не должна превышать 2,0 процента. Ответственность за утверждение ставок в каждом регионе возложена на региональные власти, как и утверждение порядка уплаты налога на имущество юрлиц.
Что касается земельных участков, то для этой категории имущества повышающий коэффициент не предусмотрен. Здесь базовая ставка составляет 1,5%. Однако существенно снизить ставку земельного налога можно, изменив вид разрешенного использования участка. В большинстве случаев это дает заметную экономию. Что касается квартир, то здесь изначально довольно-таки низкие ставки. Прогрессирующей шкалы для физлиц нет.
Увеличение рыночной цены пропорционально влияет на рост налогооблагаемой базы. В наибольшей степени это затронет предпринимателей – тех, кто владеет коммерческой недвижимостью. Ставка налога на такую собственность, как и на элитное жилье, составляет 2%, так что рост цен в данной ситуации может оказаться довольно заметным. Произойдет это не сразу: в течение ближайшего времени еще будет действовать мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а также пониженная налоговая ставка. Но все когда-нибудь кончается.
Что касается физических лиц, то здесь картина несколько иная. Заканчивается переходная "пятилетка", на протяжении которой вся страна училась считать налог справедливо – то есть по кадастровой стоимости (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ, письмо ФНС России от 7 августа 2020 г. № БС-4-21/12820). Люди совершенно оправданно опасаются того, что уйдут в прошлое так называемые "понижающие коэффициенты", ставки налога на недвижимость поползут вверх и мы все в недалеком будущем начнем получать квитанции с огромными цифрами.
Собственники квартир вряд ли заметят какие-то изменения. Сегодня при стоимости квартиры до 7 млн руб. ставка налога составляет 0,1% – то есть 7 тыс руб. в год. Квартиры от 7 млн до 20 млн руб. облагаются по ставке 0,15%, свыше 20 млн руб. – 0,2%.
Отдельная тема – апартаменты. Сейчас законодатель пытается урегулировать вопрос с их статусом. Но пока апартаменты не считаются жилыми помещениями, они облагаются по коммерческим ставкам – сегодня это 0,5%. Кадастровая стоимость там примерно такая же, как у квартир.
А вот коммерческая недвижимость – торговые комплексы, бизнес-центры – разумеется, дело другое. Большие площади, более привлекательный потенциал использования влияют и на кадастровую стоимость, и на ставки по налогу. Соответственно, любое увеличение ставок или кадастровой стоимости приводит к увеличению налоговой нагрузки.
Если ситуация с налоговыми выплатами за недвижимость все-таки беспокоит вас, то в большинстве случаев размеры платежей можно скорректировать в вашу пользу – причем совершенно законными способами.
Проверьте, имеете ли вы право на льготы. Кстати, это отличная возможность сэкономить, которую многие просто упускают из виду. Если вы – физлицо, нужно знать, что право на льготное налогообложение в части уплат за недвижимое имущество имеют (согласно п.10 ст. 391 НК РФ):
инвалиды I и II группы;
инвалиды детства;
пенсионеры;
предпенсионеры;
участники ВОВ;
военнослужащие;
ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.
Не стоит упускать из виду возможность льготного налогообложения и владельцам коммерческой недвижимости. Здесь есть очень важный нюанс, который многие почему-то совершенно не учитывают. Дело в том, что налог на имущество организаций – это региональный налог. Соответственно, ставки налога и льготы устанавливаются регионами. Земельный налог и вовсе местный, соответственно, ставки могут устанавливаться и льготы местным законодательством.
У нас же в основном происходит вот что: люди открывают Налоговый кодекс, не видят себя в перечне льготников, расстраиваются – и успокаиваются. А надо просто ознакомиться с региональными нормативными документами. Сделать это несложно — чтобы узнать о льготах в конкретном населенном пункте, надо зайти на сайт налоговой (https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/privilege/), выбрать свой регион и указать муниципальное образование. Льготы по налогу на имущество устанавливает не регион, а конкретный муниципалитет и город федерального значения. Помимо этого, еще важно грамотно применять ставки и льготы, не стесняться оспаривать и уменьшать кадастровую стоимость.
