Минстрой России подготовил проект поправок в государственную программу Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" (далее – Программа). Напомним, эта Программа, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1710, начала действовать с 1 января 2018 года. Она предусматривает ряд системных мероприятий, направленных на увеличение годового объема ввода жилья, улучшение жилищных условий граждан, в том числе за счет мер господдержки, расселение из аварийного жилищного фонда и повышение индекса качества городской среды, а также на обеспечение качества и доступности услуг ЖКХ.
Проект изменений 1 предполагает, что паспорт Программы будет заменен на стратегические приоритеты, а приложения, определяющие структуру и перечень участников, утратят силу. Также другим проектом постановления 2 планируется внести ряд иных точечных корректировок в действующий текст Программы.
На ключевых положениях первого проекта остановимся более подробно.
Современные вызовы
Необходимость реализации программных задач, по мнению инициаторов изменений, обусловлено рядом препятствующих развитию жилищного строительства вызовов, наличие которых показал анализ текущего состояния строительной отрасли и ЖКХ. В частности, отмечаются:
• неэффективность использования подходящих под жилищное строительство территорий, сложности с изъятием неэффективно используемых земель;
• отсутствие свободных участков под застройку в центральных районах городов, наличие земельных участков с неурегулированными правами собственности;
• монополизация рынка подведения инфраструктуры, отсутствие в застроенных районах резервов мощности для нового строительства, а на вновь застраиваемых территориях – отсутствие коммуникаций, несоответствие сроков ввода инфраструктуры срокам строительства домов;
• накопление значительного объема непригодного для проживания аварийного и ветхого жилья;
• отсутствие доступных механизмов финансирования индустриального строительства индивидуальных жилых домов и эффективных ипотечных продуктов для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС).
По оценкам ведомства, около 2/3 граждан РФ хотят улучшить свои жилищные условия, однако не имеют для этого достаточных финансовых возможностей и ограничены в выборе инструментов для приобретения недвижимости. 2,27 млн семей стоят в очереди на жилье в среднем 25 лет, половине семей недоступна ипотека и в целом в стране нет действенных механизмов обеспечения жильем граждан с низкими доходами. Вместе с тем, отсутствует институциональный рынок аренды и легальный арендный фонд жилья, а доля "теневой" аренды уже дошла до 10% от общего объема жилого фонда. Более того, Минстрой России отмечает, что современные жилищные условия и окружающая инфраструктура уже не соответствуют растущим запросам граждан к высокому уровню комфорта, экологичности и безопасности нового жилья.
Новые тенденции подталкивают федеральные власти актуализировать цели Программы, переформулировать ее задачи и пересматривать комплексные меры, необходимые для решения существующих проблем.
Стратегические приоритеты
Согласно проекту стратегические приоритеты Программы будут направлены на достижение к 2030 году национальных целей и стратегических задач, определенных указами Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года" и от 21 июля 2020 г. № 474 "О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года". В частности, речь идет о таких показателях, как:
• ежегодное увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м;
• улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно;
• улучшение в полтора раза качества комфортной городской среды.
Очевидно, что при формировании новых стратегических приоритетов за основу были взяты действующие цели Программы. Но интересно, что их общее количество сокращено. Так, в качестве стратегических приоритетов не указаны расселение в 2019-2025 годах 14,6 млн. кв. м непригодного для проживания жилищного фонда и обеспечение качества и доступности услуг ЖКХ – соответствующие показатели с несколько измененными значениями результатов указаны только в рамках реализации конкретных задач Программы.
Также к числу приоритетов отнесено обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья для не менее чем 2/3 граждан страны. Этого показателя планируется достигать посредством осуществления совокупности мероприятий в рамках таких ключевых направлений, как:
• эффективное территориальное планирование в целях сбалансированного пространственного развития городских агломераций и возрождения малых форм расселения;
• формирование и реализация регионами новой градостроительной политики с приоритетным применением механизмов комплексного развития территорий (далее – КРТ);
• синхронизация инвестиционных программ естественных монополий с программами по жилищному строительству;
• совершенствование законодательного регулирования использования помещений в многофункциональных зданиях, включая установление правового режима и технологических требований к ним;
• развитие ИЖС (реализация инициативы "Мой частный дом");
• развитие рынка ипотечного кредитования;
• улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан;
• активное формирование и развитие рынка арендного жилья (реализация инициативы "Новый взгляд на арендное жилье");
• восстановление прав граждан – участников долевого строительства;
• реализация новой программы расселения аварийного жилья.
В случае одобрения поправок почти все указанные направления будут являться главными задачами Программы.
Ключевые задачи
В проекте поправок к Программе конкретизировано содержание 9 ключевых задач – указаны предпосылки их осуществления, сформирован комплекс мероприятий, необходимых для реализации, определены ожидаемые результаты и сроки.
Развитие индивидуального жилищного строительства
Первая задача нацелена на обеспечение доступности строительства или приобретения индивидуального жилого дома и стимулирование роста ввода объектов ИЖС. В рамках ее реализации планируется:
• усовершенствовать законодательство в сфере ИЖС;
• создать условия для ипотечного кредитования ИЖС, в том числе хозяйственным способом;
• распространить на ИЖС проектное финансирование жилищного строительства с использованием счетов эскроу;
• упростить процедуры предоставления земельных участков на льготных условиях;
• сформировать банк земельных участков с доступной инженерной и транспортной инфраструктурой;
• оптимизировать процедуры по обеспечению объектов ИЖС необходимой жилищно-коммунальной инфраструктурой;
• внедрить социально ориентированную и экономически эффективную систему газификации и газоснабжения в регионах страны;
• установить "выравненный платеж" за подключение ко всем видам сетей;
• внедрить реестр типовых проектов для строительства индивидуальных жилых домов;
• запустить массовое строительство индивидуальных жилых домов индустриальным способом.
Ожидается, что осуществление указанных мероприятий позволит к 2030 году улучшить жилищные условия граждан за счет развития сектора ИЖС (намечен суммарный дополнительный прирост за 10 лет – 60 млн кв. м), достигнуть объема ввода ИЖС в размере 50 млн кв. м ежегодно и увеличить объемы ИЖС в 1,5 раза. Кроме того, это поможет создать набор ипотечных продуктов для ИЖС, учитывающий потребности всех категорий граждан и застройщиков, запустить процесс массового строительства индустриального ИЖС и обеспечить защиту интересов всех участников этого рынка.
Ипотечное кредитование
Поскольку ипотечное кредитование является основным рыночным способом улучшения жилищных условий – ежегодно более 40-50% всех сделок с жильем оформляется с привлечением кредитных средств, то оно требует принятия системных решений, направленных на обеспечение доступности ипотеки для не менее половины российских семей. Эту задачу Минстрой России намерен реализовывать путем стандартизации и цифровизации рынка ипотеки, повышения инвестиционной привлекательности и ликвидности ипотечных ценных бумаг. В перечне мероприятий по этому направлению – также развитие механизма ипотечного кредитования строительства индивидуальных жилых домов и реализация долгосрочных программ льготной ипотеки для отдельных категорий граждан.
Прогнозируемым результатом реализации рассматриваемой задачи к 2030 году видится обеспечение выдачи не менее 2,3 млн кредитов ежегодно, в том числе за счет снижения ставки, а также ежегодное обеспечение финансирования строительства порядка 35-45 млн кв. м жилья.
Восстановление прав граждан – участников долевого строительства
В первую очередь, предполагается завершить строительство 9 млн кв. м проблемных объектов с выплатой возмещения гражданам, ликвидировать объекты незавершенного строительства и осуществить мониторинг реализации мероприятий по восстановлению прав дольщиков в субъектах РФ. Также планируется использовать механизмы КРТ для строительства социального и арендного жилья – сам механизм поддержки строительства "стартовых домов" в рамках договоров КРТ на земельных участках Фонда защиты прав граждан может получить законодательное закрепление.
Согласно проекту постановления решения о восстановлении прав всех граждан – участников долевого строительства будут приняты к 2024 году.
Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда
Сокращение непригодного для проживания жилищного фонда федеральные власти намерены проводить путем реализации как текущей, так и новой программы расселения аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года. Среди мероприятий этого направления будут: повышение эффективности использования бюджетных средств, привлечение внебюджетных источников финансирования; создание условий для стабилизации и сокращения объема аварийного жилого фонда; утверждение новых региональных адресных программ переселения; использование механизмов КРТ; развитие и совершенствование института аренды наемного жилья; использование механизмов заключения концессионных соглашений, государственно-частного партнерства для развития инфраструктуры, льготной ипотеки, выплаты собственникам компенсаций стоимости жилья, финансовой поддержки КРТ; применение эффективных инструментов господдержки по проектам КРТ при расселении аварийного жилья.
К тому же может быть расширен набор инструментов для расселения аварийного жилищного фонда за счет введения механизма использования сертификатов гражданами для приобретения жилья на первичном рынке, а также строительства индивидуальных жилых домов.
Результатом реализации данной задачи к 2030 году может стать обеспечение превышения ежегодного объема расселения над ежегодным объемом признания жилья аварийным. Запланировано расселение до конца 2024 года не менее 6,8 млн кв. м аварийного жилья, а затем – в период 2025-2030 годов – еще 16,2 млн. кв. м аварийного жилья.
Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан
Эта задача направлена на обеспечение до 2030 года жильем тех граждан, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на начало 2021 года – это порядка 854,3 тыс. семей, подлежащих обеспечению жильем, включая 31,51 тыс. инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, и 281,9 тыс. детей-сирот). Достигать ее планируется посредством:
• создания единого реестра нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;
• упрощения системы обеспечения жильем детей-сирот;
• изменения законодательного регулирования по социализации и удовлетворению жилищных потребностей детей-сирот;
• предоставления детям-сиротам государственных жилищных сертификатов на приобретение жилья;
• расширения мер жилищной поддержки граждан через инструмент долгосрочной аренды как альтернативы предоставления жилья в собственность;
• внедрения механизма улучшения жилищных условий граждан путем выдачи и использования сертификата на получение социального наемного жилья.
Результатом реализации данной задачи к 2030 году будет обеспечение прозрачного учета нуждающихся граждан и повышение адресности поддержки, ликвидация накопившейся очереди граждан и осуществление перехода на обеспечение их жильем в плановом порядке, а также обеспечение доступной социальной аренды с регулируемыми тарифами.
Развитие рынка арендного жилья коммерческого и некоммерческого использования
Поскольку большая часть арендного фонда находится в "теневом" секторе экономики и не приносит доходов в бюджет, а институциональное арендное жилье в российской практике практически отсутствует, улучшать жилищные условия граждан планируется за счет формирования доступного рынка найма жилья, в том числе для отдельных категорий граждан с доходами ниже среднего.
Согласно проекту постановления делать это будут путем введения мер налогового стимулирования, в том числе для создания наемных домов через механизм коллективных инвестиций, снижения госпошлин за регистрацию долгосрочного договора аренды и права собственности, предоставления налогового вычета на сумму в размере арендных платежей. Помимо этого, планируется ввести механизмы поддержки проектов коммерческой аренды с предоставлением ипотечных кредитов, повысить прозрачность рынка наемного жилья путем создания цифровых инструментов, расширить меры жилищной поддержки граждан через инструмент долгосрочной аренды в качестве альтернативы предоставления жилых помещений в собственность.
Здесь же – и такие меры, как создание наемных домов через механизм государственно-частного партнерства, субсидирование арендной платы до покрытия рыночного уровня арендных платежей наймодателю либо нанимателям, внедрение механизма улучшения жилищных условий путем выдачи и использования индивидуального сертификата на аренду для физлиц и предоставление земельных участков на льготных условиях.
Как итог, к 2030 году предполагается довести ежегодные объемы строительства арендного жилья до 5 млн кв. м.
Формирование комфортной городской среды
