ВС пояснил, когда собственники примыкающих к МКД зданий должны платить за содержание общего имуществ

Одна из экспертов «АГ» считает, что рассматриваемая проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к жилым домам. Другой отметил, что позиция ВС РФ обоснованна и в полной мере соответствует имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы.

22 июля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС 21-5387 по делу № А 50-179/2019 о споре между ТСЖ и собственником примыкающего к многоквартирному дому здания о плате за пользование общим имуществом МКД.

Суды посчитали, что общие инженерные сети – не основание взимать плату за содержание общедомового имущества

ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м, расположенное на земельном участке, где находится многоквартирный дом под управлением ТСЖ «Попова, 23». Договор управления между ТСЖ и обществом заключен не был.

Полагая, что принадлежащее обществу здание входит в состав единого жилого комплекса с многоквартирным домом, ТСЖ посчитало, что оно должно также нести расходы на содержание общедомового имущества. В связи с этим ТСЖ направило «Гарантии» претензию с требованием о погашении задолженности за период с июля 2017 г. по сентябрь 2018 г. в общей сумме 570 тыс. руб. Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, последовал иск в суд.

В сентябре 2019 г. по делу была произведена судебная экспертиза, которая заключила, что многоквартирный жилой дом и административно-офисное здание общества не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.

Вместе с тем было установлено, что стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административным офисным зданием, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи. Иными словами, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов в него прекратится. Кроме того, эксперты указали, что офисное здание и МКД имеют общее помещение ЦТП, расположенное в подвале и являющееся техническим помещением. В заключении также указано, что согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.

19 июня 2020 г. Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил исковые требования ТСЖ, взыскав с общества «Гарантия» 47 тыс. руб. за тепловую энергию, вывоз ТБО и опрессовку узла. Апелляционный и окружной суды оставили решение без изменений. При разрешении спора суды руководствовались положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также учли разъяснения, содержащиеся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Суды отметили, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Они посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не являются основаниями для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома. Оценив результаты экспертизы, все инстанции пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество МКД и возлагать на него плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

ВС указал, что суды проигнорировали выводы экспертизы

В дальнейшем ТСЖ обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой указало на наличие на стороне общества неосновательного обогащения в виде невнесенной платы за пользование общим имуществом МКД, в связи с чем возмещение затрат легло на собственников двух жилых домов. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Ссылаясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Суд напомнил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как пояснил ВС, ст. 249 ГК установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст.158 ЖК, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Экономколлегия отметила, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, которая имела важное значение для рассмотрения спора. ВС обратил внимание, что у судов имелось заключение экспертов о том, что МКД и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения; ЦТП, расположенный в нежилом помещении МКД, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения ответчика.

ВС подчеркнул, что в судебных актах отсутствуют какие-либо сведения об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, как и основания для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.