Жилье за материнский капитал. Как оформить без нотариуса?

Вопрос первый

Мы с мужем и двумя детьми покупаем дом (квартиру) с использованием материнского капитала и собственных средств. Будет ли наша сделка зарегистрирована Росреестром, если мы заключим договор купли-продажи в простой письменной форме?

Ответ

Регистрация вашего права пройдет успешно при выполнении ряда условий:

1) В договоре купли продажи у вас должно быть определены три доли в праве собственности. По одной на каждого из детей и одна на вас с мужем. Причем доля, определяемая для супругов, должна поступать в их общую совместную собственность, доли на детей – в общую долевую. Это важно.

2) В сделке помимо материнского капитала должны использоваться личные денежные средства супругов либо ипотечные.

Почему

В своем письме от 08.06.2021 №14-08400/21 Росреестр сообщает, что если жилье приобретено за счет материнского (семейного) капитала, при этом были добавлены собственные средства супругов либо кредитные, закон не содержит запрет на приобретение доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости в совместную собственность супругов.

Вопрос второй

Нужно ли заверять сделку у нотариуса, если мы с мужем и детьми покупаем квартиру, используя только материнский капитал?

Ответ

Нотариальный договор не требуется, его можно заключить в простой письменной форме. При этом выделяется своя доля на каждого члена семьи.

Почему?

Согласно пункту 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, в случае, если помещение приобретено за счет средств материнского (семейного) капитала без использования общих доходов супругов, такой объект недвижимости не является совместно нажитым имуществом и не поступает в общую совместную собственность супругов, а находится в общей долевой собственности каждого из супругов и детей. Размер долей определяется по соглашению, при этом нотариальное удостоверение не требуется.

Вопрос второй

Если мы с супругом и детьми покупаем дом и земельный участок за счет средств материнского капитала, можно ли оформить куплю-продажу в простой письменной форме?

Ответ

Нет, в этом случае требуется нотариальное удостоверение сделки.

Почему?

Все дело в земельном участке. Его нельзя приобрести за счет материнского капитала, как и оформить долю на него в общую совместную собственность супругов. Участок будет приобретаться за личные средства и только в общую долевую собственность.

Поскольку должно соблюдаться единство судьбы участка и расположенного на нем здания, доли в доме следует выделять в таком же размере, как и в праве на земельный участок. Так как законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение долевой собственности между супругами, договор купли-продажи заключается у нотариуса.

Вопрос третий

Если я мама двоих детей, не состою в зарегистрированном браке и хочу приобрести дом с земельным участком (квартиру) с использованием материнского капитала, нужно ли мне заверять договор у нотариуса?

Ответ

Можете оформить договор в простой письменной форме.

Почему?

В этом случае не возникает общей долевой собственности супругов, соответственно нет необходимости нотариального удостоверения.

Статьи 34, 36, 38, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 10 федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», письмо Росреестра от 08.06.2021 №14-08400/21