Из-за каких ошибок в договоре новому владельцу квартиры не удастся выселить из нее прежнего жильца

Вряд ли кто-то станет покупать квартиру, чтобы в ней жили посторонние люди, причем совершенно бесплатно. Но, как выясняется, такие жильцы могут появиться - независимо от того, хочет этого покупатель или нет.

И что самое страшное, причиной этому может стать договор, заключенный при покупке жилья, а точнее, отсутствие в нем нескольких слов. В такой ситуации оказалась жительница Ставропольского края.

Она купила однокомнатную квартиру у хозяйки, которая получила ее от своего отца по договору дарения. По документам в квартире были прописаны два человека: сама продавец и ее престарелый отец.

Согласно договору, они должны были выписаться, как только покупатель вступит в права собственности на квартиру. Но выписалась только дочь, а отец продолжал жить в квартире - он не собирался выезжать.

В ответ на жалобу по этому поводу продавец сказал, что новый владелец может легко выселить мужчину через суд. Действительно, в законе есть такая норма:

• При переходе права собственности на дом к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования им (статья 292 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому, как правило, суды удовлетворяют иски новых собственников о выселении всех, кто был вселен туда предыдущим владельцем. Так что в этом отношении продавец не соврал.

Но в данном случае покупательнице не повезло: суд отказался выселить мужчину из ее квартиры - решение, подтвержденное вышестоящими инстанциями, в которые она обратилась с жалобой. Почему суд принял такое решение?

Согласно документам, мужчина проживал в спорной квартире с 1982 года. В 2007 году он подписал договор дарения этой квартиры в пользу своей дочери, которая спустя несколько лет продала жилье.

Однако в договоре купли-продажи, который истец подписал с продавцом, был пункт, гласящий:

• На дату заключения настоящего договора в квартире был зарегистрирован и проживал (ФИО отца)".

На этом основании суд пришел к выводу, что на момент совершения сделки покупательница знала о том, что в квартире проживали квартиранты, которые сохранили право пользования ею при смене собственника.

Она подписала договор, а значит, согласилась с этим пунктом. И в нем ничего не говорилось об обязанности арендатора сняться с регистрации после продажи.

Значит, она купила квартиру, в которой ответчик был зарегистрирован и проживал в соответствии с договором, и не возражала против этого.

Так что теперь он мог выселиться только по собственному желанию - суд посчитал себя не вправе принудительно лишать его жилья (Промышленный районный суд Ставропольского края, дело № 2-231/2017; Ставропольский краевой суд, определение № 33-1277/2018).

Как видно, неправильно составленный договор привел к тому, что покупатель не смог выселить незваного жильца из своей квартиры.

Закон требует, чтобы в договоре был указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Поэтому ссылка в договоре на мужчину, зарегистрированного в квартире, считалась именно таким перечнем.

Ошибка заключалась в том, что в договор не была включена фраза об утрате членами семьи собственника права на жилье после продажи квартиры.

Обычно в договорах купли-продажи принято прописывать, кто проживает в квартире на момент сделки. Но обязательно добавьте фразу - что продавец обязуется обеспечить выселение этих жильцов и снятие их с регистрационного учета такого-то числа.

Также желательно добавить пункт о том, что продавец и члены его семьи теряют право пользования жильем со дня регистрации недвижимости на покупателя.

Этот пример показывает, к чему может привести отсутствие этих слов в договоре. В идеале сделка должна быть заключена только после того, как все жильцы покинут квартиру.