Наиболее частые нарушения закона, на которые идут кадастровые инженеры...(с)

Наиболее частые нарушения закона, на которые идут кадастровые инженеры... (с)

Всем привет!

Законы для кадастра создают достаточно длинный лабиринт к конечной цели, которую преследует собственник недвижимости.

Во взаимосвязи с этим, этот лабиринт постоянно меняется, как лестницы из школы волшебников Хогвартс. Также он (лабиринт) допускает двойное-тройное-четверное-сколько_угодно толкование.

В рамках этого, кадастровые инженеры часто идут на сделку с совестью, чтобы просто пройти кадастровый учет.

И, говоря «кадастровые инженеры», я, разумеется, имею и себя в виду.

В этом эссе я расскажу об основных и наиболее частых ситуациях, когда кадастровый инженер вынужден преступать закон.

Перечень случаев, за что я «присяду»

1. Уточнение границ земельного участка

При выполнении этих работ, следует понимать, что нельзя так просто взять, отмерить фактическую границу и подготовить межевой план, в котором была бы эта фактическая граница.

Любую существующую границу (говоря «существующую» я имею в виду «стоящую на кадастровом учете) нужно подтвердить документально.

Согласно текущих требований в лице п. 70 Приказа МЭР №921 во взаимосвязи с ч. 10 ст. 22 218-ФЗ, уточнять границы кадастровый инженер может при наличии документов, которые располагаются в следующем порядке:

1. Правоподтверждающий документ (не путать с правоустанавливающим);

2. Документ, на основании которого земельный участок был поставлен на кадастровый учет;

3. Документ, подтверждающий существование границы на местности 15 и более лет, закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

Итак, начнем с того, что, если речь о собственности, то правоподтверждающий документ – это свидетельство.

Можно, конечно, схитрить и пытаться уточнить границу в соответствии с текущими сведениями единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ведь выписка из ЕГРН пришла на смену свидетельству, но Росреестр так не считает.

Где Вы видели свидетельство с графической частью? Таких просто нет.

Если говорить об аренде, то здесь немного проще, потому что в договоре аренды, как правило, присутствует графическая часть в виде описания границ, но, если договор аренды старый, то там кроме длин сторон ничего нельзя будет понять, потому что сейчас в официальных сведениях кадастра и при производстве работ нет такого понятия, как, например, «дирекционный угол», поэтому все будет рисоваться «на глаз».

Все остальные документы, будь то договор купли-продажи, расписки и т.д. – это все правоустанавливающие документы, а значит, де-юре, не могут быть использованы при производстве работ.

Окей, правоподтверждающего документа нет (вернее в нем нет всех сведений, например, графической части), может тогда будем использовать документ, который стал основанием постановки на кадастровый учет?

Во-первых, пойди найди ещё этот документ. Заказать его имеет право только собственник (или его представитель по нотариальной доверенности) и вдобавок нужно знать, что заказываешь, а откуда ты знаешь, если ты это не знаешь? :)

Во-вторых, как правило, это старые землеустроительные дела или проекты межевания территории, которые в общем виде не содержат такой полезной информации, как координаты, определенные в местной системе координат, поэтому такие границы сажаются, опять же, «на глаз».

Ну а документы, подтверждающие наличие границы 15 и более лет – это вообще песня. Нигде не написано, что это за документы, поэтому выкручивайся как хочешь.

-Хочешь, яндекс-карту открой за 2005 год, а хочешь – обивай пороги местных администраций, которые в душе не понимают что тебе надо.

Вдобавок ко всему этому, если твоя границы хоть на миллиметр будет отличаться от имеющейся в кадастре (при условии наличия неуточненных координат участка), а площадь будет отличаться хоть на 1 кв.м, то будет приостановка.

-Да, при уточнении возможно отклонение на величину до 10%. Это согласно закона. А вот согласно практике – ты должен обосновать такое увеличение документами, иначе самозахват и учет ты не пройдешь.

Поэтому что делает кадастровый инженер? Правильно! Для вида приезжает и снимает границу участка по факту, а рисует все равно по имеющимся сведениям ЕГРН, чтобы просто пройти учет.

2. Техпланы и все, что связано со зданиями

В отличие от земельного участка, где нарушить можно только границу, в ситуации со зданиями столько нюансов, огромное множество работы и неточностей, а также отсутствие должной компетенции, что у Росреестра, что у среднего кадастрового инженера, благодаря чему там целый ворох ситуаций, когда сознательно идешь на нарушение закона.

Я же остановлюсь на самых основных.

. 1. Площадь

Мало кто знает, но кадастровый инженер обязан сам рассчитывать площадь во всех ситуациях, а не переписывать его из документа-основания, будь то проектная документация или технический паспорт до 01.01.2013 г.

Но, если кадастровый инженер начнет сам рассчитывать площадь, то это значение никогда не будет такое же, как в техпаспорте или в большинстве проектов (механика расчета другая). Соответственно, кадастровый инженер должен предоставить необходимые документы, которые бы подтверждали его площадь, а их, конечно же, нет.

Поэтому мы закрываем глазки на фактическое значение площади, переписываем её из документа основания и открываем глазки на денежки, которые платит Заказчик.

.2. Контур

-Сделали фасадную отделку? Обложили плиточкой? Сделали козырек? Просто сделали реконструкцию? В паспорте БТИ стена 10 метров, а по факту 10 метров и 2 сантиметра?

Тогда получишь приостановку, что геодезический контур составлен не в соответствии с требованиями.

Поэтому сидишь и рисуешь контур из поэтажных планов, не обращая внимания на то, насколько они соответствуют действительности.

Наиболее частые нарушения закона, на которые идут кадастровые инженеры...

.3. Поэтажные планы

Вообще массовая фигня. Повсеместные «красные линии» БТИ или какие-то работы,

которые скрывались.

-Все это заставляет кадастрового инженера «рисовать» планировку по документам, а не по факту, потому что никто (почти никто) не хочет платить денежку за узаконение.

Поэтому ты просто берешь старый чертежик из бумаги, выданной при царе-горохе, и ставшей основанием внесения сведений в Росреестр, и занимаешься перерисовкой того, что и так уже есть.

. 4. Навыки фотошопа

На что только не пойдешь ради денежек Заказчика, не правда ли?

-В проекте 100 машино-мест, а по разрешению на строительство 102? Не беда, кадастровый инженер – на все руки мастер, дорисует недостающие 2 машино-места.

Различие площадей на поэтажном плане и в экспликации? Вообще нет вопросов, сейчас, только, в фотошоп зайду.

Дайте только задачу, а кадастровый инженер найдет решение, ну а «присядет», так не повезло, значит.

Вывод

Следует себе иметь в виду, что:

1. Нарушают закон (намеренно) разово большое количество кадастровых инженеров (я бы сказал, что процентов 60-80 (в моем окружении это число намного больше);

2. Оправдывать никого не следует, лишь подчеркну, что в противном случае, в большинстве случаев, кадастровый учет не будет пройден (без суда);

3. Неготовность платить за дополнительные работы (измерения, проектирование и т.д.) также вынуждает кадастрового инженера нарушить закон.

По итогу, кадастровая деятельность, к сожалению – это прокачка навыка «обмануть и не быть пойманным», в противном случае - ты просто потеряешь работу из-за твоих вечных отказов и расторгнутых договоров

https://zen.yandex.ru/media/zhivoy_razum/naibolee-chastye-narusheniia-zakona-na-kotorye-idut-kadastrovye-injenery-6125ed3058c2c11c05f2284e