Право арендатора на расторжение договора аренды, если арендодатель существенно нарушил договор.

Краткое содержание:

1. Право арендатора на расторжение договора аренды, если арендодатель существенно нарушил договор.

2. Обсуждение.

Нарушения, которые считаются существенными и дают арендатору право расторгнуть договор, перечислены в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации:

- арендодатель не передал имущество арендатору;

- арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

- недвижимость нельзя использовать по назначению по причинам, о которых арендатор не знал до заключения договора, не мог их обнаружить при передаче недвижимости, а арендодатель о таких обстоятельствах не сообщил;

- недвижимость нельзя использовать по назначению по причинам, которые не зависят от арендатора;

- арендодатель не выполняет капитальный ремонт объекта аренды.

Также стороны вправе согласовать любые основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя.

Например, стороны могут договориться, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор:

- если арендодатель повысит арендную плату;

- сумма коммунальных платежей вырастет более чем на 10 процентов;

- число работников арендатора сократится более чем на 20 процентов;

- арендодатель откажется согласовать передачу помещения в субаренду;

- право собственности на недвижимость перейдет к другому лицу.

Рассмотрим несколько ситуаций, возникающих в судебной практике.

Ситуация № 1.

Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали порядок расторжения, но сами основания в договоре не прописали

Да, может, но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если стороны прописали в договоре порядок его расторжения, это не означает, что арендатор вправе воспользоваться безусловным правом расторгнуть договор. В таких случаях арендатор сможет расторгнуть договор, если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Ситуация № 2.

Суд расторгнул договор аренды по основанию, которое стороны прописали в договоре

Арендатор просил суд досрочно расторгнуть договор. Причина – арендатор утратил интерес в использовании объекта аренды. Суды установили, что по условиям арендного соглашения договор можно расторгнуть по заявлению арендатора, если необходимость в дальнейшем использовании помещений отпала. Такое условие – самостоятельное основание для расторжения договора, которое не противоречит закону.

Источник. Гражданский кодекс Российской Федерации; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».