Часть 1. Как сохранять имущество муниципалитета? Куда девались строения колхозов и совхозов? Как сейчас защищать это имущество? Как возвращать его?

В истории нашего государства и наших людей происходят бурные события, приводящие к утрате многими не только личного, но и общественного имущества. Неожиданно и быстро произошло разрушение большинства колхозов и совхозов. Движимое и недвижимое имущество оказывалось на балансе различных предприятий. Некоторые хозяйственные руководители муниципальных образований проявили настойчивость и сумели сохранить, как данном случае – Администрация с. Дигилевка* Городищенского района Пензенской области обратилась ко мне за помощью – и в результате все объекты были возвращены, право собственности муниципалитета было признано судом. Такой механизм защиты возможен и сегодня. Возможно, размещаемый текст решения суда вам поможет.

Решение суда

По иску Тришкиной Н.В. к администрации Дигилевско*го сельсовета Городищенского района

о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

и встречному иску администрации Дигилевско*го сельсовета Городищенского района к Тришкиной Н.В. о признании договора незаключенным,

Иск мотивирован следующим. Тришкина Н.В., являясь главой КФХ «Тройка», заключила с МСХУП «Дигилевско*е» договор аренды нежилых зданий и сооружений от (дата) с правом их последующего выкупа (далее - Договор), в том числе, на зерносклад, Литер Г, площадью 527,2 кв.м., находящийся по адресу: (адрес), и склад центральный, Литер В, площадью 689,5 кв.м., находящийся по адресу: (адрес). На основании дополнительного соглашения от (дата) стороны Договора пришли к соглашению о полной оплате стоимости нежилых зданий и сооружений в сумме 666 888 рублей. В (дата) Тришкина Н.В. узнала о том, что право собственности на вышеуказанные объекты было зарегистрировано ответчиком. Договор аренды от (дата) Тришкиной Н.В. и МСХУП «Дигилевско*е» был полностью исполнен. Сделка согласована с ответчиком. На основании изложенного Тришкина Н.В. просит признать отсутствующим право муниципальной собственности на зерносклад и склад центральный по вышеуказанным адресам, понудить ответчика к регистрации перехода права собственности на эти объекты Тришкиной Н.В.

Администрация Дигилевско*го сельсовета Городищенского района (далее - Администрация) предъявила к Тришкиной Н.В. встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения от (дата) к Договору. В ходе рассмотрения дела Администрация уточнила встречные исковые требования, просила признать Договор с последующими дополнительными соглашениями незаключенным. Встречный иск мотивирован следующим. Договор не содержит согласованных существенных условий о размере арендной платы и периодичности ее внесения. С учетом дополнительного соглашения от (дата) срок действия Договора был продлен по (дата), в результате общий срок его действия превысил один год, что требует его государственной регистрации. Поскольку Договор не был зарегистрирован, он также является незаключенным.

Истец (ответчик) Тришкина Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ходатайств об отложении дела не заявляла.

Представители истца (ответчика) Тришкин А.А., Ирышков В.Б. исковые требования Тришкиной Н.В. поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали, сославшись на следующее. Договор подписан надлежащими лицами, предмет Договора и цена передаваемых объектов согласованы, следовательно, он является заключенным. О заключении и исполнении Договора Администрация должна была знать из ежегодных отчетов МСХУП «Дигилевско*е», т.е. более 10 лет назад, однако о нарушении своих прав не заявляла, поэтому к встречным исковым требованиям необходимо применить последствия пропуска срока исковой давности.

Представители ответчика (истца) Мартьянов Н.В., Харатян В.Э. исковые требования Тришкиной Н.В. не признали, встречный иск поддержали по основаниям, указанным в дополнениях к встречному исковому заявлению. В качестве дополнительных оснований к отказу в первоначальном иске указали следующее. В силу незаключенности Договора Тришкина Н.В. не является лицом, обладающим правом предъявления заявленного требования. Истцом пропущен срок исковой давности для защиты прав, связанных со спорами о заключенности или незаключенности Договора. Тришкиной Н.В. не произведена полная оплата выкупной стоимости предмета Договора. Представленные ею акты выполненных работ за период 2002-2004 гг. подписаны неуполномоченным лицом - работником КФХ «Тройка» Ж.В.А. Отчуждение муниципального недвижимого имущества Дигилевско*го сельсовета в период с (дата) по (дата) не могло состояться в связи с отсутствием государственной регистрации как самого права муниципальной собственности, так и права хозяйственного ведения МСХУП «Дигилевско*е» на спорные объекты недвижимости.

...

суд принял доводы представителя Администрация Дигилевско*го сельсовета Городищенского района ответчика (истца) Мартьянов Н.В., Харатян В.Э.

Из копий выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) (№) и от (дата) (№) следует, что (дата) на склад центральный, площадью 689,5 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), и зерносклад, площадью 527,2 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), зарегистрировано право собственности муниципального образования Дигилевски*й сельсовет Городищенского района Пензенской области.

Из копий договора аренды сельскохозяйственной техники и оборудования с правом выкупа от (дата), договора аренды живого скота с правом выкупа от (дата), договора аренды незавершенного производства с правом выкупа от 06.04.2002, подписанных между МСХУП «Дигилевско*е» в лице директора Ж.С.А. (арендодатель) и КФХ «Тройка» в лице главы КФХ Тришкиной Н.В. (арендатор), следует, что выкупная стоимость предметов указанных договоров составляла в общей сумме 1 470 836 рублей.

В актах выполненных работ за октябрь (дата), за февраль (дата), за ноябрь (дата), за декабрь (дата), за декабрь (дата), за сентябрь (дата), в которых заказчиком обозначено МСХУП «Дигилевско*е», а подрядчиком – КФХ «Тройка», отражена стоимость работ на объектах «коровник» и «свинарник» на общую сумму 1 343 590 рублей.

Свидетель К.Н.И. суду показала, что работала бухгалтером МСХУП «Дигилевско*е» с (дата) по (дата). Директором предприятия был Ж.С.А. Спорный Договор и дополнительные соглашения к нему от (дата), от (дата), от (дата) подписаны Ж.С.А. Дополнительные соглашения к Договору от (дата) и от (дата) подписаны его братом Ж.В.А., который работал главным агрономом КФХ «Тройка».

МСХУП «Дигилевско*е» хозяйственной деятельности не вело.

В актах выполненных работ за период октябрь (дата) – сентябрь (дата) от имени МСХУП «Дигилевско*е» расписался не директор Ж.С.А., а его брат Ж.В.А.

Свидетель Ж.В.А. суду показал, что в МСХУП «Дигилевско*е» работал с (дата) по (дата). В период с (дата) по (дата) работал в КФХ «Тройка». Ж.В.А. подписывал от имени МСХУП «Дигилевско*е» дополнительные соглашения к Договору от (дата) и от (дата), а также акты выполненных работ за период октябрь (дата) - сентябрь (дата). На каком основании он это делал, пояснить не смог. О состоянии расчетов по Договору между МСХУП «Дигилевско*е» и КФХ «Тройка» Ж.В.А. осведомлен не был.

По заключению эксперта (№) от (дата) за (дата) …Ответить на вопросы о том, поступали ли в МСХУП «Дигилевско*е» какие-либо платежи от КФХ «Тройка», Тришкина А.А., Тришкиной Н.В. по договорам аренды с правом выкупа от (дата) и по договору купли-продажи автотранспортных средств от (дата) не представилось возможным из-за отсутствия бухгалтерских документов МСХУП «Дигилевско*е» и КФХ «Тройка». По той же причине эксперт не смог ответить на вопрос о том, нашла ли отражение в бухгалтерском учете МСХУП «Дигилевско*е» стоимость работ, отраженная в актах выполненных работ за период октябрь (дата) - сентябрь (дата), а также подтвердить бухгалтерскими документами сведения, отраженные в справке МСХУП «Дигилевско*е» от (дата) и в справке МСХУП «Дигилевско*е» без даты о движении задолженности по заработной плате.

По заключению эксперта (№ ) от (дата) за (дата) в кассу МСХУП «Дигилевско*е» поступили наличные денежные средства в сумме...

Оценив содержание договора аренды нежилых зданий и сооружений с правом выкупа от (дата) и дополнительных соглашений к нему, суд приходит к выводу о его незаключенности исходя из следующего.

Указанный Договор вместе с дополнительным соглашением от (дата) по своей сути является смешанным и должен содержать элементы как договора аренды зданий и сооружений, так и договора купли-продажи недвижимости. К существенным условиям указанных договоров относится предмет договора, размер арендной платы, цена недвижимости. В случае действия договора аренды зданий и сооружений более одного года, он считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Между тем, ни в Договоре, ни в приложениях и дополнительных соглашениях к нему надлежащим образом не согласовано условие о его предмете. Описание объектов недвижимости, передаваемых в аренду, ограничивается указанием на их наименование, остаточную стоимость и год ввода. Какие-либо признаки, идентифицирующие данные объекты, в том числе их адреса, площади, сведения о расположении на земельном участке, в указанных документах не приведены. Также в Договоре не согласовано условие о размере арендной платы, а имеется только открытый перечень ее возможных форм. Кроме того, с учетом последующих соглашений о продлении срока Договора общий срок его действия превысил один год, поэтому он подлежал государственной регистрации, чего сторонами также не было сделано.

При этом доводы представителей Тришкиной Н.В. о пропуске Администрацией срока исковой давности судом отвергаются по следующим основаниям.

К подобного рода требованиям должен применяться общий срок исковой давности в 3 года. При исчислении срока исковой давности следует руководствоваться ст.200 ГК РФ о начале его течения со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Право муниципальной собственности Дигилевско*го сельсовета Городищенского района Пензенской области на спорные объекты было зарегистрировано 01.08.2014. Споры о принадлежности этих объектов не возникали до поступления в суд 09.10.2014 искового заявления Тришкиной Н.В. Поэтому срок исковой давности должен исчисляться с этой даты, т.е. не является пропущенным.

Дополнительным основанием к отказу в удовлетворении требований Тришкиной Н.В. о регистрации перехода права собственности на спорные объекты является недоказанность надлежащего исполнения Договора в части полного внесения выкупной стоимости.

Так, заключениями экспертиз подтверждено поступление в кассу МСХУП «Дигилевско*е» арендных платежей (без конкретизации договора аренды) от КФХ «Тройка» и Тришкина А.А. на 395 560,83 руб., при этом сторонами было подписано 4 договора аренды на общую сумму 2 137 724 руб.

Акты выполненных работ за период 2002-2005 гг. достоверными доказательствами внесения арендной платы не являются, поскольку факт отражения указанных документов в бухгалтерском учете МСХУП «Дигилевско*е» в ходе бухгалтерской экспертизы не нашел своего подтверждения. Из показаний свидетелей следует, что указанные акты со стороны МСХУП «Дигилевско*е» были подписаны работником КФХ «Тройка» Ж.В.А., который не мог иметь на то полномочий.

Справка МСХУП «Дигилевско*е» от (дата) и справка МСХУП «Дигилевско*е» без даты о движении задолженности по заработной плате, как достоверные судом также не принимаются, поскольку в них не указаны источники, послужившие основанием выдачи справок, а регистры бухгалтерского учета ни МСХУП «Дигилевско*е», ни КФХ «Тройка» в суд не представлялись и изучению не подвергались.

Что касается исковых требований Тришкиной Н.В. о признании права муниципальной собственности на зерносклад и склад центральный отсутствующим, то Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 52 совместного Постановления Пленумов № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанного разъяснения предъявление требований о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим носит исключительный характер, когда применение иных предусмотренных законом способов защиты права объективно невозможно.

Требования Тришкиной Н.В. основываются на договорных отношениях с МСХУП «Дигилевско*е», ее право собственности на спорные объекты никогда не регистрировалось. Следовательно, защита ее прав могла осуществляться иными законными способами: путем подачи иска о государственной регистрации сделки (п.2 ст.165 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). При таких обстоятельствах заявление требования Тришкиной Н.В. о признании права муниципальной собственности на зерносклад и склад центральный отсутствующим является ненадлежащим способом защиты ее прав, и в его удовлетворении должно быть отказано.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Тришкиной Н.В. к администрации Дигилевско*го сельсовета Городищенского района о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Встречный иск администрации Дигилевско*го сельсовета Городищенского района к Тришкиной Н.В. о признании договора незаключенным удовлетворить.

Признать договор аренды нежилых зданий и сооружений от (дата), подписанный между Муниципальным сельскохозяйственным унитарным предприятием «Дигилевско*е» и Крестьянским фермерским хозяйством «Тройка» незаключенным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Городищенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Городищенского районного суда Пензенской области В.М. Ефремкин