Что будет, если собственник сам выселит квартирантов, отключит им электричество: отвечаю на вопросы

Аренда квартиры приемлема до тех пор, пока арендаторы платят вовремя и не мешают соседям. К сожалению, это не всегда так – и в конечном итоге арендодатель должен выселить проблемных квартиросъемщиков.

Проблема лишь в том, что это не так просто, как кажется на первый взгляд. Давайте рассмотрим наиболее часто задаваемые арендодателями вопросы о выселении арендаторов.

Арендаторы задолжали мне арендную плату за много месяцев и отказываются освободить помещение. Могу ли я законно выселить их и вернуть накопленный долг?

И вы, и ваши арендаторы обязаны соблюдать условия договора, который вы заключили, когда сдавали им квартиру. С другой стороны, они не выполняют свои обязательства по своевременной оплате аренды.

Однако это не означает, что договор был нарушен и что вы, как собственник, можете действовать по своему усмотрению.

Квартира, в которой проживают наниматели в соответствии с договором найма, юридически является их жильем, а оно неприкосновенно в соответствии с Конституцией РФ (статья 25). Как следствие, даже собственнику запрещено входить в квартиру без согласия жильцов, не говоря уже о том, чтобы выбрасывать их имущество в окно.

Это нагружает возможностью привлечения к административной ответственности за вандализм (ст. 19.1 КоАП РФ). Кроме того, если арендаторы заявят о пропаже имущества, арендодатель может быть привлечен к ответственности за возмещение ущерба.

Есть прецедент в Верховном суде РФ, где арендодателя обязали выплатить арендатору 20 000 рублей морального ущерба за то, что он забрал у него ноутбук в счет долга за квартиру (Верховный суд, дело № 25-КП 9-3).

Таким образом, выселение квартиросъемщиков и расторжение договора с помощью судебных приставов возможно только по решению суда. Кроме того, способ расторжения договора будет определяться условиями договора:

• Если арендодатель имеет право расторгнуть договор, заранее предупредив арендаторов, то необходимо правильно соблюсти способ уведомления арендодателя и предоставить суду документальное подтверждение такого уведомления (статья 450.1 Гражданского кодекса).
• Если договор не содержит положения о досрочном расторжении, арендодатель может расторгнуть его, установив, что арендаторы нарушили условия договора - в частности, не заплатили за квартиру более двух раз подряд (если договор заключен на срок до 1 года - статья 687 Гражданского кодекса РФ).

Жильцам было отказано в выселении полицией. Могу ли я отключить электроэнергию в квартире и позволить этим жильцам уйти самостоятельно?

Полиция не уполномочена выселять квартиросъемщиков, поскольку речь идет о праве на жилище, которое, как уже говорилось, защищено Конституцией РФ.

Таким образом, только суд может определить, имеют ли арендаторы право пользоваться жильем. В случае нарушений со стороны арендаторов (вселение без разрешения владельца, громкий шум в неурочное время и т.д.) можно обратиться в полицию.

Что касается отключения электроэнергии, владелец имеет право расторгнуть договор с энергокомпанией и прекратить подачу электроэнергии в свою квартиру. Однако при этом необходимо учитывать два момента:

• Во-первых, он будет нести ответственность за расходы по отключению и повторному подключению электроэнергии.
• Во-вторых, квартиросъемщики имеют право подать встречный иск о возмещении ущерба (если отключение причинило вред их оборудованию или здоровью).

В конце концов, арендодатель на законных основаниях обязался предоставить квартиру, пригодную для проживания, а затем нарушил договор.

Таким образом, суд может уменьшить обязательства арендатора, приняв во внимание совместную вину сторон.

Разве не предпочтительнее не заключать договор аренды с арендаторами? Вы можете выгнать их в любой момент.

Жизнь арендодателя не станет проще от отсутствия договора с арендатором. Напротив, он не сможет платить за аренду, если арендаторы перестанут платить или если квартире или соседям будет нанесен ущерб (например, пролив).

И выселить арендаторов не проще, чем при наличии договора – это также вряд ли возможно без решения суда, если жильцы отказываются выезжать.