Освобождение детей от налога при продаже жилья

1. В каких случаях несовершеннолетние облагаются НДФЛ в сделках с недвижимостью? 🤔

Детские 👶доли - это доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие несовершеннолетним.

До 14 лет сделки с недвижимостью от имени детей совершают их родители (опекуны). С 14 до 18 дети заключат сделки с согласия родителей👨‍👦‍👦.

При этом продажа детских долей всегда осуществляется с согласия органов опеки и попечительства🏛. Для получения такого согласия требуется предоставить детям не меньшие доли в другой квартире, площадью не меньше прежней.

Еще одна особенность с детскими долями в том, что мало какие банки🏫 дают кредит на покупку новой квартиры в долях с детьми. А если и дают, то под повышенный процент🤑. Банки страхуют свои риски. Им приходится забирать ипотечные квартиры за долги, но у детей забрать сложнее.

Все вместе это особенности создают ситуации, в которых семьям👨‍👩‍👧‍👦, чтобы улучшить жилищные условия приходится оформлять детям доли не в той квартире, которую покупают, а где-то еще. Чаще всего детям 👬дарят доли в квартирах бабушек. Но так как купить такие доли у близких родственниках закон запрещает, то и не платить НДФЛ 💵с проданных долей часто не получается.

2. Кто обязан за них платить этот налог?

Несмотря на то, что прямой нормы, обязывающей законных представителей (родителей, опекунов), уплачивать налог за представляемых в Налоговом кодексе РФ нет, все-таки это предполагается.

Вполне возможно, что рано или поздно такая норма появится по аналогии, например с ч. 2 ст. 32.2 КоАП РФ, согласно которой при отсутствии самостоятельного заработка у несовершеннолетнего административный штраф взыскивается с его родителей или иных законных представителей.

А пока больше вопросов вызывает отсутствие другой нормы. Почему если родители платят налоги за своих детей, они не могут уменьшить такие налоги на свои расходы? 🤨Ответ на этот вопрос должен породить новый сложный институт вправе, семью 👨‍👩‍👧‍👦как налогоплательщика, и определенные шаги в этом направлении уже делаются.

3. В каких случаях можно уменьшить налог с детских долей и каким образом?

До последнего времени можно было не платить НДФЛ с продажи детских долей в квартире только по таким общим основаниям, как:

(1) Если срок владения детскими долями 5 лет и более. Исключение в 3 года, если объект унаследован, подарен членом семьи (близким родственником), приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 217.1 НК РФ). Если детски доли были выделены, в ранее купленной семьей квартире, то, для них срок владения считается с даты регистрации права собственности на доли.

(2) Один миллион рублей – стандартный ежегодный налоговый вычет. Особенность в том, что он применяется с продажи квартиры, а не с каждый доли. Есть законная уловка, применять его для каждой доли, если продавать доли отдельными договорами. Но если ваш покупатель покупает у вас на полученный ипотечный кредит, то банк может не дать вам воспользоваться этой уловкой.

(3) Доходы минус расходы. Можно уменьшить налог, если доли детям покупались. Чаще всего речь идет о материнском капитале, и часть покупной цены, которая погашена материнским капиталом к расходам не относится (п. 5 ст. 220 НК). Но с 2019 г. если покупать с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то общие расходы можно распределить, в том числе и на детские доли. Важно, не торопится покупать детям размером больше, чем того требует размер материнского капитала.

4. Какие новые льготы предусматривает законодательство? Всех ли детских долей они касаются?

Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ ст. 217.1 Налогового кодекса РФ дополнили пунктом 21.

Семья освобождается от налога с продажи квартиры (дома), в том числе детских долей, независимо от срока владения, если одновременно соблюдаются следующие условия:

(1) в семье есть не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети студенты очники);

(2) в календарном году, в котором продали жилую площадь, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года семья купила другую жилую площадь;

(3) речь идет об улучшении жилищных условий, то есть площадь новой квартиры (дома) или кадастровая стоимость превышают общую площадь или кадастровую стоимость проданного (исключение элитное жилье от 50 млн рублей);

(4) у семьи нет еще жилья площадью больше того, которое куплено взамен проданного.

Отдельно указано, что таким образом освобождаются от налога доходы, полученные начиная с налогового периода 2021 года.

5. В каких случаях налог точно уменьшить не получится?

Таким образом, налогом будут теперь облагаться только детские доли в семье с одним ребенком при улучшении жилищных условий. И все случаи простой продажи, когда новая квартира не покупается. Для этих случаев по-прежнему важны срок владения, разница в цене покупки и продажи, возможность применения вычета в 1 млн рублей к отдельным долям.

Статья на моей странице вконтакте: Подробнее ➤