Как выбрать земельный участок для строительства и не ошибиться. Советы профессионального риелтора

Выбор земельного участка для строительства – процесс довольно сложный, притом не только с точки зрения личных потребностей, но и с юридической стороны. На практике в Интернете очень много предложений отличных участков по очень хорошей цене, но "в тихом омуте черти водятся"...

В этой статье разберем неочевидные подводные камни, которые могут ждать будущего владельца, и как их обходить. При этом разберем именно аспекты, о которых вы раньше не знали.

Такие моменты, как статус земли и вид разрешенного использования, – это вещи общеизвестные, на них останавливаться не будем.

Определение границ участка

Очень часто бывает ситуация, когда вроде бы и документы у собственника в порядке, и межевание проведено, на первый взгляд, все нормально. НО! При личном осмотре участок отмечен столбиками, флажочками и Бог знает чем еще... Нельзя исключать тот факт, что продавец, желая придать лучший вид и большую площадь, "слегка" раздвинул эти флажочки.

Чем это чревато? По сути, это самозахват земли. Рано или поздно вам это аукнется очень неприятными последствиями. Может как "прилететь" от соседей, если вы залезли на их участок, так и от государства, если вы захватили часть дороги или другой муниципальной собственности.

Как защититься

Если вы уверены в своем желании купить именно этот участок земли, не поскупитесь и обратитесь к земельному кадастровому инженеру, который проведет определенные замеры на основании документов и покажет абсолютно точно, с точностью до сантиметра, где проходит граница вашего участка.

Выбор населенного пункта

Условно все предложения можно разделить на две категории – земли в уже сформированных населенных пунктах, будь то СНТ, ДНП, ИЖС или что-то еще, и вновь формирующиеся.

Даже в уже сформированных сложившихся поселках (будем их так называть) можно столкнуться с двумя очень неприятными фактами, о которых вам не скажет продавец. Во-первых, денежные сборы. Естественно, любая инфраструктура требует постоянного поддержания, и это требует затрат. Вопрос лишь в том – каких? К примеру, в Ленобласти, средний размер взносов в СНТ или ДНП составляет примерно 1000–2000 рублей в месяц. Это деньги на ремонт дорог, вывоз мусора и т.д. НО! Очень часто бывают ситуации, когда размер подобных платежей может доходить и до 15 000–20 000 в месяц, что уже менее приятно...

Второй аспект – управляющая компания. Не так давно столкнулся просто с вопиющим случаем: люди купили землю во вновь сформированном СНТ, начали строиться, и тут-то выяснилось, что въездная дорога (а она всего одна) находится в собственности физического лица... Которое "по случайному стечению обстоятельств" является еще и председателем данного СНТ. Так вот сей не самый добропорядочный человек ввел плату за проезд, точнее за въезд. Худо-бедно, 300 руб. за легковой автомобиль и 1000 руб. за грузовой и спецтехнику...

Сейчас многие юристы скажут, что это незаконно, есть понятие сервитута, ряд других нормативно-правовых актов и много чего еще. Товарищи, вы абсолютно правы, только проблема в том, что жители данного поселка уже 4 года находятся в судебных тяжбах и конца-края этим проблемам не видно!

К сожалению, такие факты встречаются очень часто.

Как защититься

Как вы сами понимаете, ни продавец, ни председатель СНТ на стадии покупки вас в такие проблемы посвящать не будут. Так вот, самое разумное – это погулять по поселку и у нескольких человек спросить и о размерах ежемесячных взносов, и об иных проблемах, связанных с проживанием. Чистятся ли дороги зимой, как отношения с администрацией и т.д. Поверьте, незаинтересованный человек, особенно если он пожилого возраста, вам врать не будет, выложит все как на духу.

Крутой лайфхак: в 90% случаев, когда в поселке есть подобного рода проблемы, такую информацию можно найти в Сети. Это и группы в социальных сетях, и отзывы на "Яндексе", и целые сайты, посвященные такого рода проблемам. Просто вбейте в поиске название садоводства или поселка – и очень многое станет понятно.

Проблемы с коммуникациями

Опять-таки в Ленинградской области можно столкнуться с проблемами с коммуникациями. Самая типовая проблема – электроснабжение. То есть свет как бы есть, но его как бы нет. В чем это выражается: питающая подстанция была построена еще в Советском Союзе и рассчитана была на тогдашнее число домов и тогдашнее потребление электричества.

На сегодняшний день поселок вырос в 3–4 раза, а электричества больше не стало... Таким образом, на ваш участок будет реально выделяться 2–3 кВт. На практике это пара лампочек, телевизор и микроволновка. Если же вы попробуете включить обогреватель и запустить стиральную машину – полпоселка может остаться без света.

Как защититься

Если уже есть договор на электроснабжение не менее 15 кВт – все отлично, никаких лишних телодвижений не требуется. Если же такого договора нет, то стоит либо зайти на сайт ресурсоснабжающей организации, либо напрямую позвонить и задать вопрос о сроках обновления сетей. Не буду говорить за всю Россию, но в Ленинградской области эта информация есть. Там указаны районы, которые будут отремонтированы и электрифицированы в этом году, а еще которые поставлены в план аж на 2025 год...

Выбор земельного участка с водоснабжением

Конечно, очень здорово, когда есть постоянный круглогодичный водопровод, и вопрос с водой не стоит изначально. Но если воды на земельном участке нет, и ее нужно будет изыскать?

Здесь важно учесть один важнейший нюанс: если мы говорим о скважине с нормальной питьевой (а не технической) водой, в зависимости от района, глубина этой скважины (водоносный горизонт) может меняться очень сильно. К примеру, в южных районах Ленинградской области глубина залегания питьевой воды порядка 25–30 метров, и это не много! А вот на Севере, в районе Сестрорецка или Зеленогорска водоносный горизонт проходит на глубине 100–120 метров...

Таким образом, стоимость скважины может отличаться в 5–6 раз!

Естественно, это не проблема в полном смысле этого слова, но лишние расходы могут появиться, и лучше это учесть до покупки...

На сайтах компаний, занимающихся бурением скважин, есть соответствующие карты глубин. Просто посмотрите информацию перед покупкой – и сможете избежать неприятного сюрприза.

Грунтовые воды и тип почвы земельного участка

Данный аспект также не очевиден, но чреват излишними тратами, а где-то и нерешаемыми проблемами. К примеру, в Ленобласти есть районы, где грунтовые воды практически на поверхности. Такие земельные участки ВСЕГДА влажные, я думаю, никому не приятно грязь месить. Плюс к этому серьезные проблемы с организацией канализации. Главная проблема будет с фундаментом дома!

Придется очень хорошо зарыться в землю, чтобы дойти до плотного грунта, нехило потратиться на лишний бетон и систему гидроизоляции, а они недешевые...

Поэтому лучше перед покупкой участка обратиться к строителям и выяснить какие проблемы вас будут ждать впереди. Строители прекрасно разбираются и в типах грунта, и знают районы и уровни грунтовых вод, и смогут сразу подсказать, чего стоит избегать.

Заключение

Помимо юридической стороны вопроса собственности на земельный участок крайне важно предусмотреть будущий комфорт проживания в построенном доме. Коммуникации, соседи, управляющая компания, особенности самой земли – это все нужно учитывать. Мы живем в век Интернета, поэтому узнать 90% нужной информации можно, не вставая из-за компьютера. Не поленитесь где-то по клавишам постучать и почитать, а где-то и заплатить компетентным специалистам за качественный анализ ситуации. Это убережет вас от многих проблем в будущем.

На этом хотелось бы закончить. В комментариях прошу указать, может, я чего-то не учел и есть еще факторы, на которые стоит обращать внимание при покупке земельного участка?..