Тема двойной продажи земли, а также других объектов недвижимого имущества актуальна всегда.
И организация, и гражданин могут столкнуться с недобросовестным продавцом недвижимости либо стать жертвой стечения неблагоприятных обстоятельств, в том числе неопределенности договоренностей между сторонами договора, неточностью формулировок договора, оплошностей, допущенных обеими сторонами в процессе осуществления сделки по отчуждению недвижимости.
Проблема "двойной продажи" объектов недвижимости прямо связана с вопросами защиты права собственности, на которые, в свою очередь, оказывают влияние способы приобретения этого права и основания возникновения права.
Из Гражданского кодекса РФ мы знаем, что право собственности включает права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Наиболее проблемным вопросом в приведенном перечне прав является понятие владения.
Дискуссия о том, относится ли владение к факту или праву, возникла еще в германской пандектистике (пандектная система была разработана в XVIII - XIX веках) и продолжается до сих пор.
Тем не менее в настоящее время наибольшее распространение в доктрине получил следующий подход: владение есть юридический факт, принадлежит к явлениям фактического порядка, это протекающий во времени и в пространстве процесс физического господства лица над вещью, в отличие от права как явления идеального, не локализованного в пространстве.
Что, вероятно, и позволило, в конечном итоге, определить нормами Гражданского кодекса РФ собственника как лицо, которому принадлежит право владения.
Как можно будет увидеть из дальнейшего содержания статьи, вопрос владения может сыграть решающую роль при разрешении спора, в том числе в ситуации "двойной продажи земли".
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам также относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Действующим законодательством предусмотрены особые требования к договорам купли-продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы такого договора влечет его недействительность. Именно договор является правоустанавливающим документом.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При "двойной продаже" недвижимости, в большинстве случаев, складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества.
И в том, и в другом случае, как правило, продавец уклоняется от регистрации перехода права или от передачи имущества по акту. Случается это и потому, что к моменту осуществления этих действий продавец прекращает свое существование, например, в качестве хозяйствующего субъекта.
Нередки в практике ситуации, когда продавец сначала продал недвижимость одному лицу и передал ему владение, а потом продал второму и зарегистрировал переход права собственности именно по отношению ко второму.
Вопросы правоприменения при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности, изложены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которое включает в себя разделы о спорах, возникающих при приобретении права собственности.
При этом в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума N 10/22 указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ, а иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. То есть указывается на приоритет для владельца проданного имущества при рассмотрении двух конкурирующих исков о регистрации перехода права собственности (из чего следует, что данное правило не распространяется на ситуацию, при которой имеется наличие записи о переходе права у одного из покупателей.
В абз. 7 п. 61 Постановления Пленума N 10/22: если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. То есть указывается на приоритет покупателя, получившего запись в реестре (про владение не указано, но из системного толкования можно сделать вывод о том, что приоритетным в таком случае будет запись о переходе права в реестре).
На первый взгляд, все логично и ведет к однозначным выводам при судебном разрешении подобных споров, но, как показывает судебная практика, согласия во мнениях судов все-таки нет.
Например, в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.11.2016 N Ф 02-4745/2016 по делу N А 33-8849/2015 суд указал на необходимость выяснить вопрос о фактическом владении спорным имуществом несмотря на то, что была произведена регистрация перехода права:
"Между тем, обстоятельства нахождения спорного имущества во владении ответчика на момент заключения второго договора купли-продажи от 19.05.2015, а также последующего владения спорным имуществом соответчика судами первой и апелляционной инстанций не исследованы. Таким образом, вопрос фактического владения спорным имуществом судами не выяснен.
В связи с вышеприведенным нормативно-правовым регулированием, а также принимая во внимание, что спорное имущество продано дважды, суду следовало выяснить вопрос о фактическом владении спорным имуществом".
Постановлением ФАС Московского округа от 03.04.2013 по делу N А 41-31368/12 судом было отдано предпочтение записи о переходе права перед владением: "Таким образом, в абзаце 7 пункта 61 Постановления закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не то лицо, которое получило владение по акту приема-передачи. Установив, что право на спорные объекты недвижимости за ЗАО "Восход" не зарегистрировано в ЕГРП, доказательства возникновения у данного общества в установленном законом порядке соответствующего права на объект недвижимости отсутствуют, отсутствие оснований для признания договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости от 04.10.2011 N 1 и N 2 недействительными не имеется, а также при условии того, что собственником спорных объектов недвижимости является Компания Диамир ЛТД, за которой и зарегистрировано данное право в ЕГРП в установленном законом порядке, то суд в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно истребовал спорное имущество из владения ЗАО "Восход".
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.10.2015 N Ф 10-2220/2013 по делу N А 68-2095/2012 суд, напротив, отдал приоритет владению (в этой ситуации, правда, надо учитывать, что к моменту второй продажи первой инстанцией суда уже было принято решение о принудительной регистрации перехода права первого покупателя): "В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Кодекса.
Судами отклонена ссылка заявителей жалоб на необходимость применения в рассматриваемом случае разъяснений, данных в абзаце седьмом п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Доводы о том, что сделки купли-продажи не были фактически исполнены и имущество продолжает оставаться во владении ООО "Заря", были отклонены судами со ссылкой на судебные акты, которыми установлен факт передачи ИП Волкову Н.А. спорного имущества".
В качестве защиты прав собственности в рассматриваемой ситуации, с учетом специфики конкретного дела, и в схожих с ней случаях является судебная защита путем обращения в суд с исками об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания права собственности, признания права собственности отсутствующим, признание сделок по отчуждению недвижимости ничтожными сделками и применении последствий недействительности, о прекращении права собственности, об исключении записи о праве из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Интересным примером может служить Определение Верховного Суда РФ N 33-КГ 17-10 от 13.06.2017, в котором поднимаются вопросы собственности и права владения и рассматривается ситуация, очень схожая с "двойной продажей" недвижимости - у земельных участков оказалось несколько собственников.
В частности, Верховный Суд пришел к заключению о том, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.
Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. При предоставлении заведомо ложной информации продавцом покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков. Аналогичные правила установлены действующим законодательством в отношении предоставления достоверной информации и о других объектах недвижимости.
Каким образом можно обезопасить себя и минимизировать риски при приобретении недвижимости, в том числе защититься от "двойной продажи"?
Обязательно запросить у собственника правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности.
Необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН/ЕГРП). Это поможет выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду) и убедиться в наличии права собственности у продавца.
Для получения дополнительных сведений об объекте недвижимости можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (например, ИАИС ОГД в Москве и Московской области).
С использованием этих ресурсов можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки земельного участка/иного объекта недвижимости.
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо осмотреть приобретаемый объект недвижимости. Если продавец отказывает в осмотре - это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки к сделке часто оборачивается проблемами после ее совершения.
Ну и, конечно, при реализации договора использовать для расчетов банковскую ячейку, а сам порядок оплаты, по возможности, прописать в договоре, как оплату после передачи имущества и регистрации перехода прав в Реестре.
Источник: Консультант Плюс
