Сделки с недвижимостью, когда не нужно нотариальное сопровождение: три случая

В этом году услуги нотариусов подорожали — в одних субъектах больше, в других меньше, но без повышения тарифов нотариусов не обошелся ни один регион.

По этой причине решила рассказать вам, дорогие пользователи сайта, о трех случаях, когда можно сэкономить деньги на услугах нотариуса и заключить сделку без его участия.

Продажа недвижимости «полностью», т.е. одной сделкой, когда отчуждаются все доли в собственности, и при этом нет несовершеннолетних собственников

По существующему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества люди могут осуществить без участия нотариуса. Это относится в том числе к следующим ситуациям:

• если квартира, дом, земля принадлежат одному собственнику и он дееспособен.
• если объект недвижимости принадлежит в долях разным собственникам (совершеннолетним) и отчуждается целиком, т. е. все вместе продают его, одновременно передавая свою долю,

• жена и муж продают жилье, которое является совместной собственностью, с согласия второго супруга;
• если недвижимость продается в ипотеку (кредит) с заключением ипотечного договора.

Следует отметить, что вопреки бытующему мнению простой письменный договор ничем не уступает по своей юридической силе нотариальному.

Единственное, куда сторонам договора необходимо обратиться – это МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя.

Обязательное нотариальное удостоверение договора (под угрозой недействительности сделки) требуется сейчас в двух случаях:

• если продается не вся недвижимость, а только доля в ней (но при этом для покупки земельного участка сельхозназначения сделано исключение: Верховный суд РФ подтвердил, что продажу доли в участке, предоставленном в порядке приватизации сельхозугодий, можно оформить без нотариуса — определение № 304-КГ 18-22555),
• продается объект, которым владеет несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный гражданин (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Выделение долей в недвижимости с участием средств материнского капитала

Как известно, использование средств МСК для покупки дома или квартиры возлагает на владельца сертификата обязательство выделить доли в жилом помещении всем членам семьи. При этом закон не требует нотариальную форму для соглашения о разделе недвижимости на доли.

Согласно действующим разъяснениям Минюста (письмо от 15.07.2020 № 12/79244-МБ), заверить этот документ у нотариуса придется только в одном случае: если он меняет режим совместной собственности супругов на долевую (в той части, в которой жилье покупалось на общие средства супругов). Например:

• если квартира куплена в браке на средства МСК (условно, за 3 млн рублей общих денег семьи и 500 000 рублей — МСК), и в соглашении выделяются доли мужу, жене и двум детям только пропорционально сумме МСК — т. е. по 1/24 каждому, — такое соглашение не нужно удостоверять у нотариуса (т. к. остальная часть квартиры остается совместной собственностью супругов),
• а если в аналогичной ситуации выделяются доли во всей квартире (по 1/4 мужу, жене и детям), это соглашение должно быть нотариальным (т. к. квартира переходит в долевую собственность супругов и здесь есть элемент брачного договора).

Раздел квартиры в новостройке

Соглашение о разделе квартиры в строящемся доме между бывшими супругами не требует нотариального удостоверения.

К такому выводу пришел Верховный суд РФ, разбирая спор между Росреестром и гражданами, которые после развода подписали соглашение, что квартира принадлежит им в равных долях.

Высшая инстанция не усмотрела здесь признаков брачного договора и применила общие правила — что дополнительное соглашение должно заключаться в той же форме, что и основной договор (ВС РФ, определение № 6-КАД 20-4-К 2).