Чьи в доме трубы-2. Что важно знать в России собственнику квартиры об ответственности управляющих компаний. Что грозит УК со стороны застройщиков

Кто за что отвечает в многоквартирном доме (МКД), вроде разобрались — Подробнее ➤.

Единственное, хотелось бы еще раз предостеречь читателей от неоправданных иллюзий по поводу того, что управляющая компания (организация, УК, УО) всегда и однозначно обязана ремонтировать и менять в вашей квартире отопительные приборы: радиаторы, конвекторы, полотенцесушители. Это не так. Несмотря на утверждения ряда юристов и пользователей, эти устройства не относятся к общедомовому имуществу (ОДИ) – смотрим вышеуказанную статью.

Да, надо вчитываться в комментарии, решения и определения Верховного суда РФ и учитывать их в комплексе с положениями Жилищного и Гражданского кодексов. Если в УК есть грамотные правоведы, они запросто отметут поползновения собственника жилого помещения заставить «управляшку» поменять внутриквартирное отопительное оборудование.

Тем не менее шансы есть, и факты такие есть, причиной тому – до сей поры остающаяся нечеткость формулировки все того же пункта 6 наших настольных Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Так что флаг в руки — и…

А мы пойдем дальше, точнее зайдем с другой стороны. Представьте себе, что в УК работают не только сварливые учетчицы, хамоватые прорабы и вечно пьяные работяги, а уставшие экономисты, замотанные инженеры и разрывающиеся между авариями сантехники и электрики. Не представляется? И тем не менее…

Кстати, сантехник – очень ответственная профессия, предполагающая серьезное обучение, требующая высокой, граничащей с инженерной, квалификации и с нешуточными требованиями по части охраны труда. Но это тема, достойная отдельной статьи, — это потом.

А сейчас речь о том, что при всех оправданных к ним претензиях на управляющую компанию зачастую возлагается груз ответственности, который она и не предполагала на себя взваливать.

Пример 1

Практически новый трехэтажный дом, навроде кошелевских, эконом-вариант коридорного типа с индивидуальным отоплением, симпатичным фасадом и металлочерепичной крышей. Построили, приняли в эксплуатацию, заселили. Проходит три года – квартиры верхних этажей заливает.

Дом вроде как на гарантии, только вот застройщик с десятью тысячами уставного капитала успел благополучно обанкротиться. Требование устранить строительные недостатки в рамках исполнения гарантийных обязательств предъявлять некому. А в жилых помещениях льет по стенам, отходят обои, коробит ламинат. На чью голову падет праведный гнев жильцов – правильно, на голову директора управляющей организации. Собственники требуют ремонта – УК закономерно отклоняют их петиции, т.к. текущий ремонт – обязанность собственника квартиры. Но причина-то залива – вне конкретного жилого пространства. Растет поток жалоб в жилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.

Чтобы понять причины протечек, надо разобрать полкрыши, а то и всю – это приличные средства, тут уже миллионами пахнет. А взносов на текущий ремонт за три года собрано всего ничего, меньше сотни. Да тут и вовсе капремонт нужен. Понять, с чего начинать, можно было бы по проектным чертежам, но они, если и не потерялись, мало чем помогут. Проекты нынче тоже делают подешевле, без проработки узлов и примыканий.

Что делать? Ждать прямой линии с президентом? Пока (до линии) УК пытается что-то сделать: проверить примыкания, загерметизировать места явных протечек, но это без солидных средств – как мертвому припарки…

Пример 2

Похожий дом, но крыша, слава богу, не течет. Зато в небольшом районном центре, где он стоит, нет централизованной канализационной системы. Для сбора хозбытовых стоков возле каждого строения на приличном расстоянии оборудуются накопительные резервуары. По мере заполнения жильцы собирают деньги и нанимают ассенизационную машину. Которая потом сливает это всё… куда надо сливает. ЖКХ – система незамкнутая…

В этом доме контингент подобрался, с одной стороны, не сильно добросовестный, а с другой – достаточно грамотный, чтобы сообразить, что наружные сети вообще-то не относятся к ОДИ. Один раз не откачали вовремя, второй. Продукты жизнедеятельности переливаются через верх (благо других зданий поблизости нет), проникают в грунт и неумолимо подмывают подземную емкость. А там еще и природные грунтовые воды добавляют «эластичности» глубинным слоям. Через три года такой «эксплуатации» 60-кубовую металлическую бочку перекашивает, приемный колодец заваливается и рушится.

В адрес администрации и управляющей компании направляется оперативная жалоба от жильцов – аккурат через две недели после истечения гарантийного срока.

Кто виноват? МКД администрацией принимался в эксплуатацию как единый комплекс, вкупе с этой примитивной местной системой канализации. Собственники жилых помещений в силу закона стали собственниками земельного участка только под домом, в пределах стен. Окружающая территория до сих пор числится в категории неразграниченных федеральных земель. Чья теперь это головная боль? Естественно управляющей компании или же организации, выполняющей её функции, в чьем оперативном управлении находятся жилые помещения, пока не перешедшие в собственность жильцов.

Пока суд да дело, пока провели хоть какое-то обследование окончательно утонувшей в нечистотах емкости, выбивали финансирование, заказывали проект, пытались раздобыть предыдущий проект или исполнительную документацию для уточнения исходных данных – куда там, куцая планировочка, ни отметок, ни профилей, – все это время почва и подпочвенные слои напитывались «питательной смесью», на которой в будущем, наверное, по три урожая в год можно будет снимать.

Наконец, спроектировали (умудрились при этом «увернуться» от категории реконструкции, иначе бы еще на пару лет завязли во всех смыслах), еле нашли подрядчика на эту «блатную» работенку. И вот она, новенькая стекловолоконистая экологического зеленого цвета емкость сдана в эксплуатацию. …И опять переполняется, и снова кучка сознательных жильцов пытается собрать деньги с несознательных.

Несовершенство и недоработки градостроительного, жилищно-коммунального и землеустроительного законодательства буквально выливаются на эту бренную ничейную землю долгосрочными природоохранными проблемами. Это минус. Одно вроде бы должно радовать: при таком раскладе «управляшка» без работы не останется. Это плюс.

Как видим, налицо ситуация, когда управляющая компания, в общем случае нередко справедливо попрекаемая за недобросовестность и нерасторопность, получает в наследство от строителей неустранимые простым текущим ремонтом «косяки».

А строительные дефекты зачастую имеют коварное свойство быть скрытыми. И обслуживающая организация, в лице учредителя и директора вожделенно потирающая руки, предвкушая легкие прибыли от нововведенного в эксплуатацию МКД, вдруг встает перед необходимостью отвечать за эти дефекты, хотя она в них вовсе не виновата. Практика разрешения этой коллизии – в следующей статье.

Буду признателен, если подписчики и читатели поделятся своим опытом: приходилось ли вам сталкиваться со случаями, когда УК и должна и в то же время бессильна что-либо сделать?

Всем удачи!