Как продать квартиру и не платить налоги?
Любой, кто продает недвижимость, принадлежащую менее трех лет (а в некоторых случаях менее пяти лет), должен платить подоходный налог. Цианоген. Журнал собрал руководства о том, как и в какой степени платить налог с продаж, и выяснил, когда этого можно избежать.
Налог на продажу жилья - вещь серьезная. Он оплачивается в зависимости от того, что владелец продает за объект и как долго он владел этим объектом. Если россиянин продает недвижимость, то подоходный налог для него составляет 13%.
Вам не нужно платить налоги с продажи недвижимости, если она принадлежит и принадлежит вам более трех лет:
- по наследству или в рамках соглашения о дарении от члена семьи и (или) близкого родственника;
- правильно подсчитайте трехлетний срок!
Право собственности на унаследованное имущество наследника возникает с момента смерти наследодателя, а не с момента государственной регистрации этого права.
- в результате приватизации;
- в рамках пожизненного алимента с иждивенцем;
- при продаже отдельной квартиры или доли в собственности на отдельную квартиру;
- если квартира стоит менее 1 миллиона рублей (что маловероятно).
Основное разъяснение относительно обратного отсчета новостроек: начиная с 2021 года при продаже квартиры в новостройке обратный отсчет будет осуществляться не с момента передачи права собственности, а с момента оплаты в рамках DDA.
Продажа квартиры в новостройке и налоги
С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах учитывается с даты оплаты (в том числе в рамках DDA и договора уступки), а не после регистрации собственности, как это было раньше. Норма установлена в пункте 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.
Если налогоплательщик заплатил больше (потому что застройщик арендовал ему квартиру большей площади после ввода в эксплуатацию здания), то минимальный срок владения такой недвижимостью учитывается с даты полной оплаты всего объекта (включая дополнительный) - это указано в письме Минфина от 21 апреля 2021 № 03-04-05/30283 указано.
Раньше покупателям новых квартир приходилось ждать ввода в эксплуатацию строящегося дома и вступления в права собственности - только после получения этого статуса начался обратный отсчет до времени, не облагаемого налогом. Процесс мог затянуться на годы, и обстоятельства жизни покупателей за это время изменились — некоторым пришлось продать квартиру, купленную в строящемся здании. В результате покупателям пришлось заплатить значительную сумму (особенно учитывая, что от стадии раскопок до ввода в эксплуатацию квартиры успевают добавить разумную цену).
Инновации -это попытка Министерства финансов свести ситуацию с занижением стоимости новостроек к нулю: владельцы, которые не хотели платить дополнительные 13%, часто предлагали покупателю две цены: официальную (ту, которая затем появляется в документах) и реальную.
Новое правило расчета налогов также действует задним числом: если ваша ситуация соответствует вышеуказанным, и вы честно заплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — вам нужно будет подать заявление об исправлении.
Причины продажи квартиры в новостройке совершенно разные - от первоначального инвестиционного характера сделки до невозможности ее финансового обслуживания: например, покупатель взял ипотеку, но внезапно потерял основной источник дохода. Или владелец сталкивается со слишком высоким налоговым бременем: ставка для нежилых — для собственников жилья — иногда в пять раз выше, кроме того, к квартирам невозможно применить вычет за площадь, то есть и налог будет повышен, и квадратные метры будут полностью списаны.
Чтобы минимизировать налог, владельцы прибегают к различным вариантам, иногда совершенно отчаявшись. Например, они объясняют неразрывные улучшения, специально делят квартиру на нескольких владельцев непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличных денег вне договора.
Увлекаться такими форматами опасно, поскольку Федеральная налоговая служба оснащена как методом кадастрового учета, так и контролем над расходами налогоплательщиков, который набирает обороты. Трудно будет объяснить, откуда у вас взялись те "лишние" 3-5 миллионов рублей, которые вы потратили на покупку нового автомобиля, и даже выдали его своей бабушке с пенсией в 20 тысяч рублей! Такая финансовая шпага не только дорого обходится продавцу: финансовые органы готовы привлечь к ответственности всех, кто причастен к сделке.
Вычет и процесс
С 2021 года законодательство изменилось: те, кто был владельцем в течение трех-пяти лет до продажи, теперь имеют право на налоговый вычет из уплаченного подоходного налога, что снижает налоговую базу и добавляет ее в дополнение к стандартным вычетам, которые не использовались за год.
Кроме того, теперь, если владелец недвижимости для продажи владел менее трех лет, владелец может использовать налоговый вычет для оплаты обучения или часть социального вычета для лечения — на эту сумму будет уменьшена налоговая база.
Напомним, что налог на доход уплачивается, то есть если квартира была куплена менее чем за ту цену, по которой владелец продал ее менее чем за три года.
Декларация о подоходном налоге с 3 лицами должна быть подана до 30 апреля года, следующего за годом продажи: если объект был продан в 2020 году, декларация должна быть подана до 30 апреля 2021 года. В заявлении отражены доходы от транзакции и применяемые вычеты. Если налог, подлежащий уплате, отражен в декларации, он должен быть выплачен до 15 сентября.
В то же время вы должны подать заявление, даже если нет дохода от продажи квартиры (при использовании вычета недвижимости или продажи по покупной цене). Этого можно избежать только в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три или пять лет).
Да, налоговые вычеты уменьшают общую сумму расходов из семейного бюджета и согласуются с налоговыми обязательствами, но я бы хотел полностью избежать этой процедуры. В каких случаях это реально?
Наследование: есть нюансы
Если вы унаследовали квартиру, вы должны иметь в виду несколько важных моментов.
1. Право собственности на унаследованное имущество наследника возникает с даты смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (Письмо Министерства финансов РФ от 17 декабря 2019 г. № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 г. № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 г. № 03-04-05/44444/24 мая 2019 г. № 03-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/23-04-05/2019 г. № 03-04-05/23-04-05/37838).
Поэтому трехлетний срок освобождения от налога на прибыль при продаже наследуемой квартиры должен отсчитываться с даты смерти наследодателя.
2. Если квартира была унаследована от умершего супруга и приобретена в браке, срок владения исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента первой регистрации имущества в собственность (письмо Минфина РФ от 30 сентября). Май 2016 г. № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326).
3. При налогообложении доходов от продажи унаследованного имущества также учитываются расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть задокументированы (статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации).
Если у наследника есть документы, подтверждающие расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он имеет право использовать вычет в размере документированной стоимости и снизить налоговую базу.
Если таких документов нет, наследник должен воспользоваться общим налоговым вычетом на имущество в размере 1 миллиона рублей (пункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как продать квартиру и не платить налоги?
Дождитесь срока погашения
Налоговый кодекс установил два варианта минимальной собственности для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.
Действует трехлетнее правило, даже если:
-право собственности было приобретено бесплатно:
в порядке наследования или в рамках соглашения о дарении от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
в результате передачи по пожизненному алименту с иждивенцем;
-проданная недвижимость является единственной квартирой владельца (учитываются квартиры, находящиеся в совместной собственности супругов: если одна квартира отдана мужу, а вторая жене, и обе были приобретены во время брака, эта квартира не считается единственной);
-квартира (единственное жилье) будет продана в течение 90 дней с даты покупки нового дома.
Во всех остальных случаях вам придется подождать, пока не истечет пятилетний срок владения.
Подробнее ➤
