CNN Яннеке Рэтклифф — вице-президент Центра политики жилищного финансирования Института урбанизма. Мнения, выраженные в этом комментарии, являются ее собственными.
.
Миллионы американцев теряют шанс воспользоваться преимуществами домовладения из-за нехватки предложения. Эта нехватка наиболее остра среди доступного жилья, где арендаторы с низким и средним доходом, молодые люди, покупающие жилье впервые, и цветные люди теряют веру в то, что они смогут испытать эту часть американской мечты.
Мы должны работать лучше. США нуждаются примерно от 3,8 до 5,5 миллионов единиц жилья. Строительство большего количества домов для семей с низким и средним доходом и тех, кто впервые покупает жилье, и оснащение этих семей надёжными и доступными финансовыми инструментами, чтобы они могли конкурировать за покупку этих домов, имеет важное значение, если мы хотим решить кризис доступного жилья в стране.
Во многом этот кризис зародился во время Великой рецессии. Уровень нового производства домов на одну семью на душу населения резко упал в середине 2000-х годов и остался примерно вдвое ниже, чем в предыдущие четыре десятилетия. Этот дефицит незаметно накапливался даже тогда, когда миллениалы, которые изначально откладывали приобретение жилья после финансового кризиса, начали выходить на рынок.
Потом пришёл Ковид-19. Низкие процентные ставки и карантин подстегнули спрос на жилье, в то время как нехватка рабочей силы и материалов и проблемы с цепочками поставок замедлили строительство и увеличили затраты. Цены на землю и затраты на развитие также растут во многих частях страны. Результатом является среда, в которой застройщикам не рекомендуется строить меньшие и более доступные дома в пользу элитных домов, которые могут покрыть эти возросшие затраты, но при этом приносить прибыль. Между тем, многие продавцы существующих домов завалены щедрыми предложениями наличными, часто от инвесторов, и им не рекомендуется принимать предложения от типичных покупателей-новичков, которым требуется больше времени для оформления и получения ипотеки.
Прошлый опыт может дать ценные уроки о том, как справиться с этим кризисом. После Второй мировой войны федеральное правительство, признав «беспрецедентную чрезвычайную нехватку жилья », предприняло ряд шагов, в том числе ограничение нежилого строительства, отмену импортных тарифов на пиломатериалы для строительства домов и требование выделения строительных материалов для жилищного строительства. В течение определённого периода времени. В то же время правительство разрешило семьям покупать дома с низким первоначальным взносом, фиксированной ставкой, долгосрочной амортизирующей ипотекой, облегчённой государственными гарантиями, что стимулировало спрос на новое строительство таких домов. С 1950 по 1959 год было построено около 15 миллионов новых домов, а доля домовладельцев увеличилась. Вырос с 43,6% в 1940 году до 61,9% в 1960 году.
Однако эта стратегия была ошибочной, потому что дома и выгодное финансирование в основном ограничивались белыми домохозяйствами. Слои федеральной и местной политики фактически лишили цветных людей возможности стать домовладельцами, что в значительной степени способствовало нашему нынешнему расовому разрыву в собственности на жилье. Сегодня 72% белых домохозяйств владеют своим домом по сравнению с 42% чернокожих домохозяйств, 48% латиноамериканских домохозяйств и 58% домохозяйств американцев азиатского происхождения и жителей островов Тихого океана.
Это неприемлемо. Правительство было правильно, рассматривая нехватку жилья как чрезвычайную ситуацию после Второй мировой войны, и сегодня мы должны возродить ту же безотлагательность. Но мы также должны учитывать, для кого мы строим дома.
Вот несколько способов, с помощью которых мы можем начать решать проблему нехватки жилья:
Стимулировать новое строительство доступного жилья
Финансовые стимулы могут побудить строителей строить новые дома, доступные многим покупателям, впервые приобретающим жилье. Возможные стимулы варьируются от федеральной поддержки и субсидий до более выгодных условий кредитования строительства и меньшего количества местных правил и ограничений, которые значительно увеличивают стоимость строительства.
Снять ограничения на кредитование квартиры
Строительство кондоминиумов, которые являются потенциальным плацдармом для новых покупателей, находится на рекордно низком уровне. Ограничения, спонсируемые агентствами штатов, местных органов власти и федерального правительства на кредитование кондоминиумов, представляют собой большой барьер для новых покупателей, которым нужен кредит, и, в свою очередь, для развития кондоминиумов для продажи.
Сосредоточьтесь на промышленном жилье
Производимые, модульные, панельные и сборные дома являются ключевым элементом головоломки. Эти различные формы сборных домов, полностью или частично построенные на заводах и собранные на месте, являются привлекательным решением, поскольку их производство обходится дешевле, чем дома, построенные на месте.
До 1995 года ежегодно отгружалось около 240 000 готовых домов, по сравнению с менее чем 100 000 в год в настоящее время. Точно так же модульные, панельные и сборные дома составляли 7% новых домов на одну семью в 1990-х годах по сравнению с 3% сегодня. По оценкам Urban Institute, мы могли бы ежегодно добавлять 200 000 единиц нового доступного жилья за счет увеличения производства в этих районах. Гибкость расширенного зонирования и строительных норм может помочь стимулировать создание промышленного жилья.
Улучшить финансирование существующих домов
В нашем существующем жилищном фонде есть миллионы доступных, но старых домов, которые нуждаются в ремонте. Многие люди на рынке доступного дома не могут просто купить дом и отремонтировать его из-за того, как работает ипотечное финансирование. Большинство кредиторов выдают кредит только под текущую стоимость имущества, которой недостаточно для необходимого ремонта. В результате потенциальный покупатель жилья может потерять возможность купить дом в пользу инвесторов и корпораций, которые могут позволить себе покупать дома оптом, финансировать ремонт, а затем сдавать недвижимость в аренду, что не позволяет собственности вернуться на рынок в качестве доступного средства. Дом для покупки.
Кредиторы, Федеральное управление жилищного строительства и Fannie Mae и Freddie Mac могут улучшить условия финансирования кредитов на покупку/ремонт, что может помочь раскрыть это потенциальное предложение, позволяя новым владельцам покупать, ремонтировать и жить в этих домах.
Ещё один способ передать сохранённый жилой фонд в руки жильцов-собственников — просто обновить дома до того, как они поступят на рынок, чтобы потенциальным владельцам не приходилось спорить о финансировании и строительстве. Во многих местах застройщики на базе сообществ преодолевают этот разрыв с помощью местных субсидий или путём приобретения отчуждённой недвижимости на льготных условиях, что позволяет им отдавать предпочтение предложениям от покупателей, которые планируют жить в доме.
Расширение возможностей заёмщиков
Ни одна из этих мер не приведёт к увеличению числа стабильных и доступных домовладений, если мы также не предоставим домохозяйствам более совершенные инструменты финансирования. Ипотечные кредиты оставались чрезмерно ограниченными со времён Великой рецессии, что блокировало многих надёжных потенциальных покупателей. Правительству и федеральным правительственным учреждениям следует рассмотреть возможность общего ослабления финансовых ограничений. В частности, предоставление большего количества ипотечных кредитов с небольшим балансом, менее 100 000 долларов США, с гибкими условиями андеррайтинга, упрощёнными процессами и сниженными сборами и затратами поможет многим семьям с низким и средним доходом приобрести скромные дома. Помощь с первоначальным взносом, особенно для покупателей жилья в первом поколении, также предоставит малообеспеченным семьям столь необходимый старт на пути к домовладению.
Данные показывают, что в настоящий момент миллионы арендаторов, домохозяйств с низким и средним доходом и цветных людей соответствуют критериям для получения ипотечного кредита. Они проделали тяжёлую работу, чтобы стать домовладельцами. Теперь мы должны внести свой вклад, обеспечив им дома для покупки и надёжные финансовые инструменты для этого.
.
https://edition.cnn.com/2022/02/16/perspectives/affordable-housing-crisis/index.html
