Текущий ремонт и капитальный ремонт – в чем их разница?

Спустя время каждый многоквартирный дом подвергается ремонтным работам. Одни работы относятся к профилактическим, другие – к полной замене элементов. Собственники, которые оплачивают взносы капитального ремонта общего имущества МКД, часто задают вопросы: в чем отличие капитального ремонта от текущего ремонта и зачем за него платить?

Полный перечень работ по капитальному ремонту отражен в статье 166 ЖК РФ. Перечень работ по текущему ремонту отражен в Постановлении правительства РФ от 03.04.2013 №290. Ниже я распишу по пунктам отличия капитального и текущего ремонта.

1. Затраты. Капитальный ремонт более затратный, чем текущий ремонт. Например, в процессе капитального ремонта может потребоваться замена внутридомовых инженерных систем, как электроснабжения или водоснабжения. В процессе текущего ремонта может быть проделана частичная смена отдельных элементов, таких как заделка швов и трещин, укрепление и окраска. Оба вида работ значительно отличаются по затратам денежных средств.

2. Собрание денежных средств. Денежные средства за текущий ремонт собственники жилых помещений перечисляют на расчетный счет управляющей организации, ТСЖ, ЖСК. Денежные средства за капитальный ремонт перечисляют только на специальный счет. Разница заключается в том, что владельцем такого счета, кроме УО, ТСЖ, ЖСК, может быть региональный оператор. Если специальный счет не открыт, то денежные средства накапливаются только на счете регионального оператора.

3. Выбор подрядчика. Текущий ремонт осуществляет управляющая организация, ТСЖ, ЖСК (в зависимости от формы управления МКД), капитальный ремонт осуществляет подрядная организация, нанятая региональным оператором или собственниками.

4. Задолженность. Если собственник не платит текущий и капитальный ремонт, то в случае смены права собственности задолженность за текущий ремонт остается за прежним собственником. За капитальный ремонт возникает у нового собственника с момента права собственности. На текущий ремонт тарифы устанавливаются на общем собрании собственников, с учетом предложения УО. Если управление осуществляет ТСЖ, ЖСК или иной кооператив, то органами управления кооператива или ТСЖ в соответствии с Уставом. Если в МКД не выбран способ управления, то тарифы устанавливает орган местного самоуправления. На капитальный ремонт тарифы устанавливает только орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Также я хочу обратить внимание читателей на то, что капитальный ремонт и текущий ремонт не являются взаимоисключающими. Это означает, что, если возникла необходимость в проведении капитального ремонта, то это не значит, что управляющая организация, ТСЖ или ЖСК освобождается от проведения текущего ремонта.

Например, если образуются разрушения в кирпичной кладке стен многоквартирного дома, то такой ремонт УО обязана осуществить в рамках текущего ремонта. Некоторые управляющие организации идут на хитрость и отказываются в выполнении текущего ремонта, ссылаясь на то, что работы могут быть сделаны только в рамках капитального ремонта.

Подобная ситуация произошла в городе Кирове. В МКД произошло разрушение штукатурки, а также образовались сколы и выпадение отдельных кирпичей в кирпичной кладке несущих стен многоквартирного дома. Собственники обратились в управляющую организацию, но та отказала в выполнении текущего ремонта. ГЖИ в ходе проверки установила неправомерность действий управляющей организация и выдала предписание. Данное предписание управляющая организация попыталась обжаловать, объясняя свою жалобу тем, что устранение повреждений фасада может быть устранено только в рамках капитального ремонта. Суды первой и апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу, оставили её без изменения.

В постановлении Арбитражного суда апелляционной инстанции отражено, что необходимость проведения работ капитального характера не исключает обязанность управляющей организации по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта. (Постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции по делу № А 17-6634/2017 от 14 декабря 2017 года.)