Опасные сделки на вторичном рынке

Многие убеждены, что покупать вторичное жильё безопаснее. Ведь на первичном рынке высока вероятность незавершённого строительства, да и стать обманутым дольщиком уже не грозит. К огорчению оптимистов, на вторичном рынке тоже всё не так однозначно. Самые популярные причины, которые ставят под угрозу сделку при покупке «вторички».

Жильцы с «вечной пропиской»

Продавать квартиру с прописанными в ней людьми законом не запрещено. Новый хозяин вправе выписать третьих лиц через суд. Однако не всех можно снять с регистрационного учёта. Ряд граждан сохраняет право пользования жилплощадью и после продажи:

• те, кто не участвовал в приватизации;
• несовершеннолетние, оставшиеся без родителей и/или находящиеся под опекой;
• наследники (независимо от родственной связи), на которых возложен завещательный отказ;
• получатели пожизненной ренты.

Также на квадратные метры могут претендовать временно выписанные жильцы (например, пребывающие в больнице, армии, тюрьме). На всех остальных распространяется требование обязательной выписки в соответствии с условиями договора.

В архивной (расширенной) выписке есть информация обо всех зарегистрированных жителях. Документ выдают в паспортном столе или МФЦ. Если продавец отказывается предоставить такую бумагу, то лучше проконсультироваться с юристом для урегулирования вопроса.

Наследственное имущество

Борьба за наследство – одно из самых сложных, долгих и дорогих судебных разбирательств. Проблема стара, как мир. С доисторических времен люди воевали за большое состояние, воюют и до сих пор.

Основной риск – невозможность проверить всех потенциальных правопреемников. Есть категория наследников, кому полагается обязательная доля, даже если завещание составлено на другое лицо. Например, после смерти мужчины о своих правах заявила дочь от первого брака, о которой не знал единственный сын от второго брака.

Покупатель рискует быть впутанным в семейные дрязги, если с момента вступления в наследство не прошло трёх лет. Сложно оспорить право наследования. Конечно, если суд признает сделку незаконной, продавец обязан вернуть деньги.

Договор ренты

Вместе с собственностью рентоплательщику переходят и обязанности пожизненного содержания прежнего владельца. Имущество, обремененное правами третьих лиц, на вторичном рынке встречается очень редко и выставляется за полцены.

Рентополучатель не утрачивает привилегию пожизненного проживания на своей бывшей территории, поэтому имущественные права нового владельца ограничены. При нарушении договорных обязательств, соглашение вправе оспорить, как получатель выплат, так и его родственники.

Квартира с долгами

Коммунальная задолженность – дополнительное бремя для покупателя, поскольку обязанность по квартплате перейдёт к нему. Поэтому при покупке жилья с обременением, в соглашении должно быть отражено, что следующий хозяин добровольно обязуется погасить коммунальные долги, а цена на недвижимость объективно снижена.

За длительную неуплату услуг ЖКХ квартиру арестовывают, а сделку купли-продажи уже не пропустят в Росреестре. Узнать о наличии и размере долга можно по Единому жилищному документу или по Справке об отсутствии задолженности. Бумаги выдаются в МФЦ по запросу собственника.

Материнский капитал

По закону, приобретая жилплощадь с участием средств маткапитала, родители обязаны включить детей в состав собственников. Размер долей определяется на личное усмотрение.

Нередко жильё оформляется в собственность только на одного из супругов. В этом случае владелец сертификата отправляет в Пенсионный фонд нотариально заверенное заявление об обязательстве в течение 6 месяцев распределить доли на всех детей. Но в действительности это условие не всегда соблюдается. Если недвижимость продали, «забыв» про детей, то суд расторгнет договор, а имущество возвратят семье.

Проверить, использовалась ли в качестве оплаты субсидия и не нарушены ли условия применения материнского семейного капитала можно из правоустанавливающего документа на квартиру.

Таким образом, рисков при покупке «вторички» гораздо больше, но их легче проанализировать и проконтролировать. Всё дело в том, что покупатель становится собственником сразу, а не в туманной перспективе, как на первичном рынке, где средства вкладываются в будущий результат.