Поговорим о банкротстве продавца о том как правильно
проводить сделки чтобы потом не стать жертвой так скажем ситуаций в которых оказывается продавец преднамеренно
непреднамеренно это неважно Самое главное чтобы покупатель чувствовался в безопасности вот как именно такую сделку
осуществлять и какие квартиры не стоит брать очень часто слышу от покупателей людей вот самое главное их опасения это
то что вы знаете я читала такую статью в интернете где какая-то женщина купила квартиру там допустим 2.000 в 2019 году
а в 2021 году получает исковое заявление о том что её сделку хотят признать хотят
расторгнуть Да что квартира вернется продавцу и эта квартира будет реализована с торгов так как он будет
погашать свои долги перед кредиторами Вот это самый страшный такой сон который
покупатель боится Как говорится на его увидеть так вот Если говорить о том что
это возможно в 100 процентах случаев Конечно же это не так было бы вообще непонятно для чего нам гражданский
кодекс эти статьи Да все эти договоры если так легко в один щелчок можно расторгнуть договор купли-продажи Конечно же это не так то есть условно
говоря Сделка с купли-продажи недвижимости выглядит Таким образом у продавца есть недвижимость у покупателей
есть денежные средства если квартира стоит 5 млн руб у покупателей 5
миллионов рублей они обмениваются равноценно просто меняется состав имущества Да стоимость этого имущества
она остаётся равной у всех по 5 млн руб если мы даже говорим о том что
расторгается сделка то у покупателя у которого забирают Да этот объект недвижимости он должен либо вернуть свои
денежные средства с продавца либо хотя бы иметь право требовать этих денежных средств эти денежные средства То есть у
продавца естественно денег нет его не просто владеют кредиторами и все и лицо которое ведет его банкротство
вот поэтому покупателю требовать деньги только в общей очереди он становится в
общую очередь в порядке так скажем требования средств встает вот в эту очередь но остается право требовать эти деньги
уж получит он эти деньги назад или нет это не вообще непонятно и неизвестно в каждой конкретной ситуации это решается
по-разному вот на самом деле если говорить от вообще Таких вот о том что
кто-то где-то что-то сказал где-то кто-то слышал на самом деле если каждую ситуацию разобрать подробно я вам могу
сказать что дыма без огня не бывает Люди иногда покупают Извините такой Трэш что
просто ты удивляешься как это можно было купить то есть не проверяя ничего даже если
человек видит какие-то документы не всегда обычный человек покупатель может проанализировать их таким образом что
предугадать те или иные развития собы как я говорила выше если сделка
заключена добросовестно То есть за имущество стоимостью 5 миллионов продавец получает денежные средства в
стоимости 5 миллионов рублей получение расчета с ним подтверждено составлен
акциями передачу То есть все стороны получили то что необходимо в этой сделке вообще к такой сделки скорее всего
вопросов даже не будет то есть документы будут проверены посмотрим нанесут Просто ну не сосет возможным эту сделку как-то
трогать подразумеваются такие сделки что если имущество стоит 5 миллионов рублей а
денежные средства получаются за него 2 миллиона рублей продавцом то тогда да мне возможность подтвердить передачу
денежных средств это тоже большой риск не передачи объекта недвижимости покупателя не принятие его это тоже риск
Поэтому если договор купли-продажи выполняется не в полном объёме либо
выполняется по очень низкой цене это большой риск неважно какими расписками
вы это будете подтверждать да то есть здесь идёт речь о документах в договоре купли-продажи то есть единственный
неповторимый документ по которому продается объект недвижимости это договор купли-продажи это не договор
неотделимых улучшений которых Возможно даже и нет Вот это просто договор
купли-продажи о котором идет речь То есть я не советую верить конечно в истории где какие-то такие люди попали в
такую ситуацию и они ничего такого не сделали то есть чаще всего там бывает нарушения именно по сделки То есть если
продавец получает за свою объект недвижимости рыночную цену то сделка скорее всего безопасна безусловно у нас
каждый может по каким-то причинам подать в суд если есть какие-то основания Да но суд рассмотрев эти причины увидит что
сделка совершенно правомерна что объект недвижимости был продан за рыночную цену и сделка безопасности Когда вы допустим
приобретаете объект недвижимости но в центре Москвы там за миллион рублей а объект недвижимости стоит 10 млн руб
конечно же по договору купли-продажи такая сделка максимально невыгодно продавцу и в случае если он пойдёт
банкротится в трех лет Конечно же это будет И при этом уже должен Да кому-то денежные средства то безусловно это
будет невыгодная позиция для кредитора и кредитор который посчитает такую свою позицию
противоречить своим возможностям продавца оплатить ему долги
он будет требовать расторжения договора купли-продажи это сто процентов и в этой ситуации суд исходит из того что
покупатель понимая что очень цена договора заниженная приобретает все-таки этот объект недвижимости вполне возможно
даже знакомлен с тем что есть долги но при этом объект допустим Не э-э ну запрещение на регистрацию не стоит он
понимает это и при этом идёт на этот риск и суд исходит вот из этих обстоятельств что он исходит из
недобросовестности приобретателя покупателя и получается что покупатель сэкономил эти денежные средства для себя
и при этом ухудшил положение кредиторов Вот такая позиция суда будет при этом Вы
должны понимать что учитывается словно не та кредитная масса которая существует у продавца человек может знаете обладать
определенными кредитами Но при этом он их регулярно платит и при этих обстоятельствах нет у человека никакого
риска если он совершает сделку правильно но вот сумма просроченных Долгов Она уже очень важна в этой ситуации Поэтому если
вы при всех этих обстоятельствах видите что у человека Долгов полон рот и все
они висят на сайте судебных приставов и пускай даже они на какое-то время закрыто по 46 статье Это говорит о том
что такую квартиру нельзя приобретать понимаете обязательно попадётся попадёте в зону риска соотношение цена и
местоположения объекта тоже очень важно сумма скидки да то есть я могу сразу предположить такой вопрос хорошо но
сейчас такие большие скидки вот в Москве Допустим или там в каком-то крупном городе можно торг получить там 500.000
руб да когда цена квартиры 15 млн руб при этом торг 500.000 - это вполне адекватно но когда цена недвижимости
1.300 и при этом торгуются на 500.000 руб это согласитесь уже совсем другой
линкор понимаете поэтому именно расположение соотношение цены и скидки и
договор который цена договора которая показана в основном договоре купли-продажи это все очень важно Итак
кто может оспорить сделку по купле-продаже сделку такую может оспорить кредитор который обладает более
10 процентами всех Долгов вот этого лица который продал вам объект недвижимости
либо может оспорить финансовый управляющий который начинает заниматься делом продавца по его банкротству сделку
также могут оспорить и тогда когда допустим вы приобретали объект недвижимости у жены а на грани
банкротства находится муж Когда возникает риск и в какие сроки вообще такую сделку можно расторгнуть в среднем
эта сделка да три года то есть с того момента как конкурсный управляющий начинает заниматься имуществом и
сделками продавца банкрота потенциального вот три года С того момента как он узнает о том что вот есть
какие-то подозрительные факты и сразу хочу сказать что безусловно да ссылки будут просматриваться но под подозрение
подпадают именно вот такие сделки где серьезно занижена цена в договоре где непонятно произведен ли порядок расчетов
по сделке то есть бывает обстоятельства Понимаете когда нечетко допустим я кстати с такими договорами очень часто
встречаюсь где вообще непонятно получил продавец предыдущий денежные средства или нет Вот когда договор купли-продажи
читаешь это не понимаешь Получил ли продавец деньги то есть нет нигде не расписок порядок расчета прописан таким
образом что допустим Ну вот указано указан Тот документ который должен быть у продавца для
получения подтверждающий получение средств а его нет в октябре передачи допустим либо его не существует либо он
вообще так прописывает что просто покупатель ознакомился и принял имущество про претензии про порядок
расчётов тоже ничего не указано Ну то есть соотношение того что написано в договоре подтверждающие документы всё
это тоже учитывается но в принципе мы можем говорить о том что срок всё-таки это 3 года особенно тщательно
проверяются сделки за последний год У нас тут в этом видео с вами нет задачи знаете подробно рассматривать закон о
банкротстве все это очень сложно и для человека обычного Вот обывателя который приобретает объект недвижимости это и не
нужно ему важно знать основные пункты на которые ему стоит обращать внимание и конечно покупатель должен понимать что
существует банкроты которые преднамеренно обанкротится и которые непреднамеренно банкротится И на самом
деле никто никогда никому не может залезть никогда в голову понимаете вы не можете разобраться банкротится Этот
человек будет он не будет поэтому вы должны сами как покупатели определяться в этой части а проверяет документы Ну
давайте рассмотрим например непреднамеренно в банкрота то есть ну что это такое как говорится тип личности да Вот рассмотрим даже не тип личности А
что характерно для этого человека который потенциально Может с таким таким стать банкротом
получаете вы документы на объект недвижимости посмотрели значит ну во-первых долги знаки первое на что
стоит обратить внимание Да если долги по коммуналке это определенная характеристика так вот
участвовал людей просто долги за коммунальные услуги это просто основной платеж который человеку необходимо
сделать но он его не делает Да он покупает Там вино себе какие-нибудь я не знаю золотые украшения но при этом
коммуналку он не оплачивает и так заходит на человека смотришь чувствуешь что от нее пахнет Шанелью допустим
стоимость флакона которая там 7000 рублей это минимум вот а коммуналка у
неё не оплачено Но это сразу вызывает вот у меня лично это сразу вызывает подозрение что ну извините не можем
Оплатить коммунальные услуги я вам просто говорю своё мнение да как я просто допустим реагирую на тот или иной
процесс Поэтому если есть задолженность по коммунальным услугам ещё более детально надо проверить человека второе
если допустим есть у человека на долги по приставам это тоже вообще
абсолютно открытая информация если вы видеть там все чисто Ну да более-менее тогда безусловно мы проверяем базу по
банкротству мы проверяем то не заложил ли человек имущество в какой-то ООО
которое на данный момент банкротится если есть по истории квартиры недавний переход права собственности допустим
договор дарения между родственниками тоже надо посмотреть предыдущих дарителей то есть В общих чертах мы
проверяем вот эту всю недвижимость всю вот эту сделку Вот то есть и в принципе мы понимаем когда у
человека задаём вопрос мы понимаем Ну просто вот так у него складывается жизнь что вот так а здесь не получилось здесь
Денег не хватило и в принципе да я не планирую банкротиться но при этом видео например долги у него более 500.000
имущественные выплаты какие-нибудь другим физическим лицам сам человек и это более 500 тысяч сам человек может
быть и не пойдёт банкротится Но его могут понудить к банкротству его кредиторы и на это стоит тоже обратить
внимание то есть продавец сам для своего банкротства твой не хочет делать он говорит ребят Да все я им выплачу У меня
просто сейчас денег нет я вот сейчас квартиру продам и выплачу то есть в этой ситуации он может глубоко заблуждаться
добросовестно заблуждаться о том что он-то вроде как планирует выплачивать но опять же исходя из его так скажем не
совсем соразмерной жизни такой да непонимание что тратить золотые сережки надо
покупать только тогда когда у тебя принципе основные базовые потребности закрыты он может просто потратить деньги
на что-то другое купить например себе какой-нибудь шикарный автомобиль а при этом должен быть за коммуналку и 11.000
не оплатить который ты обещал покупателю своему оплатить таких людей очень много то есть они как только видят деньги
договор купли-продажи совершён а потом всё не буду ничего тратить В общем в
этой ситуации стоит думать о таких людей тоже да за себя из-за того парня есть люди которые банкротятся специально да
то есть они выводят своё имущество они действуют таким образом что Ну в принципе из-за подурить-то их нельзя а у
них допустим по большому счету мы же не можем предъявлять претензии человеку который в принципе должен банком ничего
такого тут нет если он справляется своими обязательствами то ничего нет об открытие мы можем говорить когда есть
какая-то просроченная задолженность долги возникают кредиторами эти долги не оплачиваются вот тогда есть риск А если
принципе даже человек кредитами справляется у него куча имущества это потенциально не говорит о том что он
побежит банкротится но исходя из своей покупки мы должны понимать что мы должны
свою сделку провести таким образом чтобы у него или у его кредиторов или у
конкурсного управляющего даже не было шансов на то чтобы признать эту сделку не действительно соответственно первое
На что мы смотрим это судебные приставы мы смотрим все базы по ИП ООО
учредительным документам если он является учредителем А мы проверяем всю эту информацию мы проверяем предыдущего
собственника возможно он покрывает кого-то и уводит кого-то от банкротства если это сделка по наследству а это чаще
всего так происходит Да что кто-то отказывается от наследства соответственно мы должны этого человека определить проверить его и у меня
например вот недавно была ситуация в Москве просматривали мы варианты
Московской области мы рассматривали к покупке объект недвижимости Вот попалась такая интересная квартира квартира
приватизирована два отказа от приватизации то есть отказы все предоставлено цена менее трех лет
собственности люди хотели сначала занижение показать по кадастровой цене но занижение было настолько большим там
мы сразу отказались от этого ну хорошо да давайте мы покажем полную цену в договоре Но тогда без торка Ну вот я
смотрю эти документы вижу что там два отказа от приватизации пример и значит по долги по коммунальным услугам не
очень большие там в сумме 70.000 руб но они есть да И вот начинаю проверять
собственнику значит собственницу проверила смотрю там долги по кредиту 100.000 руб я говорю А что вот даже
долги Такие интересные Почему не оплачиваете то Ну вот вы знаете несправедливо мне начислили в суд Не
справедливо начислил я все оплачивала все проценты оплатила но и такая получается как бы несправедливость
принципе по жизни у человека сквозит в его разговоре что все кругом виноваты Ну
хорошо Покажите пожалуйста отказать от приватизации отказа от приватизации когда начала смотреть посмотрела по
паспортным данным у одного Долгов 800 тысяч рублей у другого миллион двести соответственно отсюда никогда конечно
продавец не признается речь однозначно в том что они просто для
того чтобы и квартиру не обременять допустим да они приставы увидят что у них
появилось имущество и Вполне возможно что заблокирует просто их имущество наложит арест запрещение на Рик действия
Вот они отказываются от приватизации в пользу мамы всё выписывается из квартиры
и ожидают покупателя то есть потенциально покупатель будет проверять основана только такой не очень грамотный
он будет проверять Конечно только продавца Ну да увидит он эти сто тысяч причем там тоже 46 статья и осталось
буквально два-три месяца для того чтобы вообще закончился срок повторного предъявления этого исполнительного листа
вот кстати вот с этими В итоге Хочу закончить просто в итоге мы эту квартиру
не купили потому что нас в принципе там люди нам предлагали давайте мы погасим
но понимаете когда человек изначально тебе не сообщает правду да то есть они начали сначала Там как бы обманывать нас
и то не так И это не так и скрывать информацию Ну по большому счёту Если у тебя есть документы хотя бы небольшие на
объекты недвижимости ты можешь там просто полностью раскрутить всю эту ситуацию и надо сказать что мало просто
видеть документы важно анализировать их соотношение между собой да важно понимать что за просить и квартира я вам
могу сказать они скинули там на 200.000 В итоге она ушла очень быстро Я просто посмотрела что я риэлтор звонит то и зря
вы отказались шикарный вариант Вот но не надо таких вариантов нужно Если вы
квартиру покупаете дешево Вы должны понимать что существует не просто так она продается
дешево понимаете надо смотреть почему она продается дешево потому что хорошие
документы это на самом деле большая редкость вот если вы хотите найти настоящий объект недвижимости хороший с
правильными документами вам конечно придется попотеть Почему Потому что даже если из 10 объектов у семьи хороший
варианты то бывает часто ты находишь именно то что тебе вот в принципе так-то подходит Да по местоположению
поэтажности по количеству комнат по планировке по ремонту по всему то есть очень много составляющих на которые
человек ориентируется когда выбирает себе объект недвижимости но при этом смотришь долги у продавцов допустим и
вот реально выбрать хороший вариант очень сложно очень сложно
Вот вот что-то я вот хотела хотела сказать и забыла и забыла
в общем очень важно смотреть вот все эти отказы от наследства То есть все вот
благородные шаги очень часто не говорю что всегда но очень часто ведут тому что
просто пытаются скрыть имущество тем самым как вам сказать привести к тому
чтобы это имущество не было арестовано изъято впоследствии
выставлено на торги и так далее эффективные вот эти договоры дарения между родственниками То есть как
фиктивные попытка уйти да от того что от ответственности до того чтобы это
имущество было реализовано это тоже надо внимательно изучать поэтому когда покупатель приобретает объект
недвижимости надо смотреть всё в комплексе что может покупать или Спасти вот от этих подобных разборок от этих
всех моментов первое во-первых Когда вы выходите на
рынок недвижимости приобретать объект недвижимости важно понимать что вынимать Тереза вы
никому ничего не должны Вы должны свою сделку осуществлять таким образом чтобы за 5 миллионов рублей которые лежат у
вас кармане там в банке или в виде кредитных средств вы купили именно то что вы хотите купить и никто не может
вам во-первых указывать как вам проверять объект недвижимости
