Как уберечься от необдуманной покупки квартиры, или Утро вечера мудренее

Приветствую Вас, мои уважаемые подписчики и гости моей страницы.

В этой статье я хочу на примере одного реального кейса, который произошел у меня на днях, показать, насколько важно подходить к принятию решения о покупке конкретного объекта недвижимости взвешенно и обдуманно, заручившись рекомендациями юриста и исключив любую спешку.

Вечер

Итак, вечером, когда я уже думала завершить дела и расслабиться, посвятив время себе, раздался звонок от клиентки, которая спешно объясняет: нашла замечательную квартиру в самом центре курортного города, пара минут – и ты на набережной, а еще огромный плюс квартиры – это уютненькая мансарда с чудесным видом на море. Не квартира – мечта. И цена привлекательная, всего ничего по сравнению с аналогами.

Однако риелтор продавца торопит с внесением задатка, и это смутило клиентку, поэтому просит проверить документы.

Что ж, вечер перестал быть томным…

Правовая экспертиза

Запрашиваю полный пакет документов на квартиру и паспорт продавца. В ответ получаю только лишь доверенность с полномочиями представителя принять задаток. Предоставить любые данные о собственнике квартиры риелтор отказывается, мотивируя защитой персональных данных.

Изучаю доверенность – в ней данные собственника риелтор продавца также закрыл.

Нет, ребят, так дело не пойдет... Пара аргументов, и через полчаса весь пакет документов у меня на почте. Начинаем.

Первым делом проверяю продавца – никаких подозрительных сведений в открытых источниках нет.

Перехожу к изучению самой квартиры... и вот тут начинается самое интересное.

1. Смотрю стоимость. Продавец купил квартиру немногим больше года назад и сейчас продает по цене на 1,5 млн руб. ниже, чем покупал. При этом цены на недвижимость в регионе за это время выросли, а цена его квартиры сейчас на 30% ниже аналогов в этом же доме. В чем же экономическая выгода от продажи?

2. Далее, «квартира» по документам совсем не квартира, а нежилое помещение, так называемые апартаменты, со всеми вытекающими последствиями:

• повышенный налог,
• размер коммунальных платежей как для коммерческой недвижимости,
• отсутствие реальной возможности влиять на управление зданием, как это предоставлено собственникам квартир в многоквартирном доме,
• невозможность регистрации собственника по месту жительства,
• внесение платы за аренду земельного участка под зданием.

3. Внимательно изучив планировку, выясняю, что нежилое помещение по документам является двумя нежилыми помещениями. Т.е. два нежилых помещения объединены в одно и перепланировка не согласована. Теоретически выполненная самовольная перепланировка не сложная, критичного ничего нет и узаконить ее можно, но есть нюанс и об этом чуть позже.

4. Изучаю далее документы и планировку: в помещении устроена лестница, которая ведет на мансардный этаж с чудесным видом на море. Однако лестница, как и мансарда, в техническом паспорте помещения не указаны, т.е. лестница установлена и мансардный этаж присоединен самовольно, и это не узаконено. И здесь уже сложнее, чем с согласованием перепланировки.

Присоединение мансарды к одному из помещений изменяет характеристики всего здания, поэтому встает вопрос о согласовании реконструкции. Для реконструкции требуется согласие всех собственников помещений в здании, а такое согласие зачастую получить весьма затруднительно. И опять же есть нюанс.

5. Ну и вишенка на торте… здание, в котором находится помещение, является объектом культурного наследия и охраняется государством. Статус объекта культурного наследия обязывает согласовывать выполнение любых работ в здании, являющемся памятником культуры, с органами власти. Это и есть тот самый нюанс, который затрудняет и увеличивает стоимость согласования перепланировки и реконструкции, а возможно, и совсем сделает согласование невозможным даже в судебном порядке.

Мудрое утро

На следующий день за утренним кофе моя клиентка получила от меня правовое заключение с подробным описанием проведенной мною проверкой и выявленными рисками. Изучив его и взвесив все за и против, она в конечном итоге отказалась от покупки этого объекта.

Размышления о главном

Чем бы грозило моей клиентке приобретение такого объекта?

Если перепланировка или реконструкция выполнены самовольно, без согласования в установленном законом порядке, собственник обязан привести помещение в прежние состояние, в каком оно было до перепланировки и реконструкции. В рассматриваемом случае – это демонтаж лестницы на мансарду, освобождение мансарды от личных вещей и раздел помещения на два самостоятельных помещения.

Помимо финансовых затрат и неудобств при проведении демонтажных работ моя клиентка лишилась бы того комфорта и тех удобств, на которые рассчитывала при покупке квартиры.

Согласитесь, одно дело – покупка большой квартиры, комфортной, пригодной для проживания с мансардой, и другое – два маленьких нежилых помещения, одно из которых без необходимых для жизни коммуникаций, и еще мансарда отсутствует. Ценность такого объекта и удовольствие от его покупки заметно снижаются, если не исчезают совсем.

Своевременное обращение к юристу, полное изучение документов и особенностей «квартиры» уберегло мою клиентку от покупки, которая в дальнейшем могла бы принести ей убытки и разочарование.

А причина пониженной стоимости так и осталась не выясненной. Моя клиентка отказалась от покупки помещения, и мы не стали в этот вопрос погружаться. Возможно, у продавца или его супруги есть задолженности перед банком, и поэтому они быстро продают имущество перед предстоящим взысканием в судебном порядке и потенциальным банкротством? Но об этом как-нибудь в другой раз, на примере другого кейса.

Благодарю за внимание!