С сокращением населения и более чем 10 миллионами заброшенных объектов недвижимости страна изо всех сил старается подобрать дома для любопытных покупателей.
Джая Терсфилд, австралиец, который переехал в Японию в 2017 году со своей женой Тихиро, купил заброшенный дом недалеко от Токио за 3 миллиона иен, или около 23 000 долларов, в 2019 году и приступил к его ремонту.
Когда Джая Терсфилд нашел дом, который он хотел купить в Японии несколько лет назад, друзья и семья сказали ему забыть об этом. По их словам, это место не стоило таких хлопот. В конце концов, он стоял в зарослях сорняков высотой по плечо после того, как был заброшен около семи лет назад — один из миллионов пустующих домов, известных как акия, что по—японски означает “пустой дом” - по всей стране.
Но 46-летнего мистера Терсфилда, австралийского разработчика программного обеспечения, это не остановило. Через заросший сад он мог видеть, что это особенное место: черная черепица на крыше каскадом спускалась к слегка изогнутым карнизам, которые были намного выше от земли, чем у большинства домов. У вестибюля была своя остроконечная черепичная крыша. Если дом площадью 2700 квадратных футов больше походил на буддийский храм, чем на фермерский дом, то это потому, что он был построен архитектором храма в 1989 году.
Мистер Терсфилд и его жена японского происхождения Тихиро переехали в Японию из Лондона в 2017 году с двумя маленькими сыновьями и мечтой о покупке дома с большим двором. Планировалось приобрести пустующий участок и построить на нем дом, но земля в Японии дорогая, и их бюджет этого не позволил бы. Поэтому они обратились к растущему предложению заброшенных домов, которые дешевле и часто имеют больше земли.
Дом Терсфилдов в 2019 году, вскоре после того, как они его купили. Дом опустел после того, как семья предыдущего владельца отказалась унаследовать его после смерти владельца.
Мистер Терсфилд сам выполнил большую часть ремонтных работ, включая деревообработку.
Пара потратила около 150 000 долларов на ремонт, и предстоит сделать еще больше.
Они далеко не единственные. “Мы бы никогда не смогли позволить себе дом такого качества и размера, если бы это не был akiya”, - сказала 49-летняя мисс Терсфилд. “И хотя многим японцам не нравятся подержанные дома, иностранцы видят дом дешевым и охотнее перестраивают его по своему вкусу и бюджету”.
По мере того, как население Японии сокращается и все больше недвижимости остается невостребованной, растущий сегмент покупателей, чувствующих себя менее привязанными к перенаселенным городам, ищет сельскую архитектуру, нуждающуюся в некоторой любви. По самым последним правительственным данным, полученным в результате обследования жилищного фонда и земельных ресурсов за 2018 год, по всей стране проживает около 8,5 миллионов акийя — примерно 14 процентов от общего жилищного фонда страны, — но наблюдатели говорят, что сегодня их гораздо больше. Исследовательский институт Номура оценивает это число в более чем 11 миллионов и прогнозирует, что к 2033 году доля акия может превысить 30 процентов всех домов в Японии.
Дом Терсфилдов, расположенный среди рисовых полей в южной части префектуры Ибараки, примерно в 45 минутах езды от центра Токио, опустел после того, как семья предыдущего владельца отказалась унаследовать его после смерти владельца. Местный муниципалитет приобрел его и выставил на аукцион с минимальной ценой в 5 миллионов иен (38 000 долларов), но продать его не удалось.
Когда он снова появился в продаже, мистер Терсфилд решил попытать счастья. Проведя быстрый осмотр с другом-архитектором и не обнаружив никаких серьезных проблем, несмотря на годы заброшенности, он приобрел дом за 3 миллиона иен, около 23 000 долларов.
Стоимость домов в Японии обычно со временем снижается, пока они не приходят в негодность — культурное наследие строительства после Второй мировой войны и меняющихся строительных норм — при сохранении стоимости только земли. Владельцы не чувствуют особого стимула содержать стареющий дом, а покупатели часто стремятся снести его и начать заново. Но это может быть дорого.
Другие стремятся сохранить то, что есть. “Мы ни за что не хотели сносить его и строить что-то новое. Это было слишком красиво. Поэтому мы решили вместо этого отремонтировать ”, - сказал мистер Терсфилд. “Я всегда был тем, кто любит лезть в самую гущу событий, немного рисковать и узнавать новое, поэтому я был уверен, что мы как-нибудь справимся”.
С момента покупки фермерского дома в 2019 году пара потратила около 150 000 долларов на ремонт, и предстоит сделать еще больше. Мистер Терсфилд задокументировал проект на YouTube, собрав более 200 000 подписчиков.
Хотя дом Терсфилдов был заброшен наследниками предыдущего владельца, некоторые домовладельцы умирают, так и не назвав наследника. Другие оставляют свою собственность родственникам, которые отказываются продавать семейную землю из уважения к старшим, оставляя дом ветшать.
“В сельской местности существует долгая история того, что исконные владельцы акия жили в домах и на земле”, - сказал Кадзунобу Цуцуи, профессор географии и экономики сельских районов в Университете Тоттори, который живет в отреставрированном акия, построенном более века назад. “Поэтому, даже переехав в город, семьи не откажутся от своей акии так просто”.
Теперь чиновники как на местном, так и на национальном уровнях предпринимают шаги, чтобы дать им толчок.
В начале этого года в Нагасаки, Япония, без дела стоял акия. Кредит... Тим Хорняк
Внутри собирается пыль от мусора, оставленного предыдущими владельцами. Кредит... Тим Хорняк
“Плохо ухоженная акия может испортить пейзаж, а также поставить под угрозу жизни и имущество жителей, если они рухнут”, - сказал Казухиро Нагао, городской чиновник в Сакате, на западном побережье, где сильный снегопад может повредить бесхозные строения. “Мы частично субсидируем снос, собираем отчеты ассоциации соседей по акии и пытаемся информировать владельцев о проблеме путем проведения брифингов”.
Хотя проблема акии не оказала прямого влияния на продажи на городских рынках, где продолжается строительство многоэтажек, потенциальная опасность для сообществ, создаваемая пустующими домами, растет вместе с их количеством, по словам Акиры Дайдо, главного консультанта консалтингового подразделения Nomura Research Institute. Г-н Дайдо указал на недавнюю поправку в законодательстве, которая позволяет местным властям эффективно повышать налоги на недвижимость для заброшенных домов, если владельцы игнорируют просьбы муниципалитета об их обслуживании или сносе. Еще одним признаком растущего беспокойства является то, что правительство одобрило план города Киото, где запасов мало, но около 15 000 домов стоят пустыми, обложить налогом владельцев этих пустующих домов — впервые в Японии.
Акия все чаще рассматриваются не только как угроза пригородным и сельским рынкам, но и эмоциональному здоровью страны, вызывая семейные споры из-за унаследованной собственности. Это, в свою очередь, привело к созданию кустарной индустрии консультантов akiya, таких как Такамицу Вада, исполнительный директор Akiya Katsuyo, который выступает в роли консультанта для ссорящихся родственников, часто призывая их действовать, пока их собственность не стала безнадежным делом.
“Во многих случаях родители умирают, так и не высказав ясно своих пожеланий относительно семейного дома, или у них развивается слабоумие, и им трудно обсуждать эти вещи”, - сказал мистер Вада. “В таких случаях дети могут чувствовать вину за то, что избавляются от семейного дома, и часто предпочитают оставить его незанятым”.
Муниципалитеты по всей Японии также составляют списки свободных домов для продажи или аренды. Известные как “банки акия”, они часто представляют собой простые веб-страницы с несколькими не вызывающими восторга фотографиями. Некоторые из них сотрудничают с компаниями частного сектора, такими как At Home, которая в настоящее время перечисляет акия в 658 из 1741 муниципалитета Японии.
Мэтью Кетчум и Паркер Аллен, основатели Akiya & Inaka, в районе Хатиодзи в Токио. Компания извлекает выгоду из перенасыщения akiya, подыскивая свободные дома любопытным покупателям. Фото: Эндрю Фолк для New York Times
“Банками Акия управляют муниципальные служащие, большинство из которых часто не имеют никакого опыта работы с недвижимостью”, - сказал Мэтью Кетчум, уроженец Питтсбурга и соучредитель Akiya & Inaka, токийской консалтинговой компании по недвижимости. “Существующие решения не соответствуют потребностям современных покупателей и продавцов”.
Фирма мистера Кетчума - одна из нескольких, возникших, чтобы извлечь выгоду из перенасыщения акии, подыскивая свободные дома любопытным покупателям. В объявлениях Akiya & Inaka фигурирует дом площадью 2195 квадратных футов, построенный в 1983 году в пригороде Хатиодзи, Токио, с небольшим садом и приемной комнатой с приподнятым полом татами, нишей токонома и редким плетеным потолком из кедра. Недвижимость указана за 36 миллионов иен, около 272 000 долларов.
“Каждый японский агент, с которым мы разговаривали, советовал нам снести это место”, - сказал владелец дома, 85-летний Такахиро Окада, журналист на пенсии. Он и его жена Рэйко, 86 лет, сдавали дом в аренду, но решили продать после того, как их арендатор ушел в прошлом году. Их дети не были заинтересованы в этом, поэтому собственность задержалась. Другие владельцы могли снести его и продать землю.
“Если мы все будем так поступать, мы потеряем японскую культуру”, - сказала г-жа Окада. “Если смотреть с международной точки зрения и глазами иностранцев, японские вещи могут обладать присущей им уникальностью и ценностью”.
Мистер Кетчум и его партнер Паркер Дж. Аллен сказали, что сейчас они получают примерно в пять раз больше запросов, чем в начале 2020 года. “Сначала мы получали большинство запросов от жителей Японии, австралийцев и сингапурцев”, - сказал г-н Кетчум. “Сейчас все изменилось, поскольку подавляющее большинство наших международных клиентов базируются в США”.
Рэйко, слева, и Такахиро Окада в доме, который они продают через Akiya & Inaka. “Каждый японский агент, с которым мы разговаривали, советовал нам снести это место”, - сказал г-н Окада. Фото: Эндрю Фолк для New York Times
Внешний вид дома Окады в районе Хатиодзи на западе Токио. Фото: Эндрю Фолк для New York Times
Недвижимость указана за 36 миллионов иен, или около 272 000 долларов. Кредит... Эндрю Фолк для New York Times
Многих клиентов подстегнула пандемия, которая “определенно изменила образ мыслей людей, живущих в Японии, относительно идеи сельской жизни”, - сказал г-н Аллен. “До этих людей наконец дошло, что недвижимость в сельской местности Японии в целом недооценена и есть жизнеспособные объекты, которые сдаются практически ”под ключ"".
Один человек, которого это не осенило в последнее время, - это Алекс Керр, писатель и японовед родом из Мэриленда, который стал владельцем акия в 1973 году, когда приобрел заброшенный загородный дом (известный как минка) в горах Сикоку, самого маленького из четырех главных островов Японии, за 1800 долларов.
Названному Чииори, или Дом флейты, гнезду с соломенной крышей около 300 лет. Внутри это темное пространство с полированными деревянными половицами, большим утопленным очагом ирори и гигантскими потолочными стропилами, окутанными дымом. С реки Куматани в ущелье внизу поднимается туман.
70-летний мистер Керр первым признал, что акия может быть денежной ямой. Он потратил десятилетия и примерно 700 000 долларов (“примерно половина” из которых, по его словам, поступила из государственного гранта) на его содержание, а теперь сдает его в аренду под гостевой дом. Это один из примерно 40 заброшенных японских объектов недвижимости, которые он восстановил за эти годы, все время проповедуя важность сохранения и возрождения сельских районов муниципалитетам, компаниям и домовладельцам, которые, возможно, не знают, что делает их недвижимость особенной.
“Во многих культурах есть деревянная архитектура, но когда дело доходит до техники плотницкого дела, Япония в подавляющем большинстве лидирует в мире по столярному делу и использованию материалов, а также по использованию пространства и хореографии”, - сказал мистер Керр, чьи книги включают мемуары “Потерянная Япония”. “Когда дело доходит до старых домов минка, у вас есть все это, в естественной среде и в контексте дешевизны. В Котсуолдсе деревянные дома стоят целое состояние, но в Японии их выбрасывают.”
Алекс Керр купил заброшенный загородный дом в 1973 году в горах Сикоку, самого маленького из четырех главных островов Японии, за 1800 долларов. Кредит... Любезно предоставлен Алексом Керром
Дому мистера Керра, названному Чииори, или “Дом флейты”, около 300 лет. Кредит... Любезно предоставлен Алексом Керром
Мистер Керр потратил на содержание дома около 700 000 долларов, часть из которых поступила из государственного гранта. Кредит... Любезно предоставлен Алексом Керром
Но он обратил внимание на то, что компании по недвижимости начали скупать пригодные для жилья антикварные дома и продавать их покупателям роскоши не из Японии. Он также указал на молодых международных покупателей, открывающих Airbnb rentals в бывшей акии и посещающих такие мероприятия, как конференции minka.
В прошлом году британский видеооператор Сэм Кинг и его жена Нанами Сакураи бежали из Токио с помощью архитектора, который познакомил их с не включенной в список акия в горах Оцуки, в 50 милях к западу от Токио.
Пара хотела быть “ближе к природе в наши выходные”, - сказал 35-летний мистер Кинг. “Мы также не могли позволить себе купить в городе даже коробку из-под обуви, поэтому мысль о том, что у нас будет куда больше места, была очень привлекательной, и мы сможем без проблем завести семью и домашних животных”.
Дом в обезлюдевшем районе, где проживают в основном пожилые люди, был заброшен примерно два года спустя после смерти его владельца. Цена была 12 миллионов иен, или около 88 000 долларов.
Коттедж расположен в саду среди сливовых деревьев и киви. В нем есть традиционные циновки татами, раздвижные двери из бумаги седзи и фусума, массивные деревянные шкафы и ниши токонома. Предыдущий владелец оставил после себя кучу личных вещей — картины с изображением горы Фудзи, рулоны японской каллиграфии, старые магнитофоны, воздушных змеев, гитар, лыж, посуду. Дому около 50 лет, и его необходимо обновить в соответствии с современными стандартами. По оценкам мистера Кинга, первоначальные ремонтные работы, такие как переделка кухни и ванной комнаты, обойдутся в 20 000-30 000 долларов. Сбежать из города того стоит.
“Мы хотели бы его немного улучшить, поскольку это будет наш дом, так что в итоге мы, вероятно, потратим на проект в общей сложности более 100 000 долларов”, - сказал он. “Но мы надеемся, что в конечном итоге у нас будет дом нашей мечты”.
Автор оригинальной статьи Тим Хорняк
На русский язык перевел Роман Тепляков
17 апреля 2023
