Занижение стоимости в договоре купли-продажи: в безопасности ли покупатель?

Добрый день, уважаемые подписчики и гости моей страниц!

Я решила написать эту статью после того, как ко мне на днях обратился клиент для проверки документов по выбранной им квартире.

С документами оказалось все в порядке, однако, как обычно, есть нюанс.

И заключается он в том, что продавец просит указать в договоре купли-продажи часть стоимость квартиры, а остальные деньги отдать по расписке.

В практике такое часто встречается, когда продавец для снижения налогооблагаемой базы от продажи недвижимости просит покупателя в договоре указать неполную стоимость, а остальную часть передать по расписке либо по договору на неотделимые улучшения.

А бывает наоборот, когда сам покупатель просит продавца указать более низкую стоимость, чтобы сокрыть доходы.

Итак, каковы же последствия для покупателя, если в договоре купли-продажи будет указана только часть стоимости недвижимости, а остальные деньги будут переданы неофициально.

Недействительность сделки

Начнем с того, что такого понятия, как продажа неотделимых улучшений, в законодательстве не существует, сам по себе предмет сделки отсутствует. Даже если продавец сделал ремонт в квартире, то такой ремонт не является улучшением, которое можно продать отдельно. Ремонт лишь увеличивает полную стоимость квартиры.

Соответственно, сам по себе договор продажи неотделимых улучшений априори является недействительным и покупатель отдает деньги продавцу ни за что. В случае признания сделки купли-продажи недействительной покупатель будет вправе рассчитывать только на возврат ему продавцом суммы, указанной в договоре.

Алиби добросовестного покупателя

Помогая продавцу снизить сумму налога от продажи недвижимости, покупатель сам тем самым теряет алиби добросовестного покупателя.

Что такое алиби добросовестного покупателя? Это совершение покупателем всех действий для покупки недвижимости в полном соответствии с законом. Алиби добросовестного покупателя – обширная тема для отдельной статьи. Здесь же отмечу, что одним из условий признания покупателя добросовестным является указание полной стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.

Что дает алиби добросовестного покупателя? Оно дает возможность покупателю в судебном порядке защитить свои права на недвижимость, если право собственности продавца будет оспорено.

При добросовестности покупателя суд с большой долей вероятности сохранит за покупателем его право собственности на недвижимости. Если же все-таки по каким-либо причинам право собственности покупателя судом все-таки будет прекращено, то добросовестный покупатель вправе рассчитывать на выплату ему компенсации от государства, а недобросовестный – нет.

Банкротство продавца

Цена недвижимости в договоре имеет решающие значение при признании продавца банкротом. Так, в случае признания продавца банкротом, будут пересмотрены все его сделки за три года, предшествующие началу процедуры банкротства. Если цена недвижимости в договоре купли-продажи ниже рыночной, то такая сделка будет признана судом недействительной, т.к. она направлена на причинение вреда кредиторам продавца. В итоге, покупатель лишится недвижимости, а в реестре требования кредиторов будут включены его требования к продавцу по возврату только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

Налоги

Отдельно отмечу вопросы налогообложения. При продаже покупателем недвижимости до истечения минимального срока владения (общий срок – 5 лет, если единственное жилье, то 3 года), он сможет уменьшить доход от продажи недвижимости только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продаже. Суммы, переданные по расписке или по договору неотделимых улучшений, налоговой инспекции учитываться не будут для снижения налогооблагаемой базы.

Если же налоговая выяснит, что продавец занизил цену продажу, чтобы уйти от уплаты налогов, то покупатель автоматически становится соучастником налогового правонарушения, т.к. он помог продавцу своими действиями уклониться от уплаты налогов. Налоговая инспекция обязательно вызовет покупателя на допрос, а это нервы, стресс, потеря времени.

В худшем случае при сделке с дорогостоящей недвижимостью, если сокрыты налоги на сумму более 2,7 млн руб., законодательством предусмотрена уголовная ответственность, в т.ч. и для покупателя как пособника.

Нужно ли идти покупателю на такие риски, помогая продавцу уйти от налогов, каждый решает для себя.

Спасибо за внимание!