Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если в ней обнаружились недостатки?

Это был скрытый недостаток? Вы когда принимали квартиру не видели эту трещину? Вы когда подписывали договор, был пункт, что квартира проверена и находится в удовлетворительном состоянии?

В рассматриваемом случае, в целях последующего расторжения заключенного договора купли продажи недвижимости, независимо является ли продавец физ.лицом или юр. лицом, необходимо начать с претензионного порядка урегулирования спора, в противном случае суд не примет исковое заявление (п.2 ст. 452 ГК).

Далее учитывая нормы ГК, руководствоваться ст. 557 ГК, согласно которой, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 ГК установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом, в случае если продавцом является юр. лицо, то отношения сторон регулируются Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", который предусматривает дополнительные штрафные санкции, компенсацию морального вреда.

Также следует обратить внимание на содержание в договоре купли -продажи гарантийного срока. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей ГК РФ. Если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Таким образом, в данном случае нужно начать с претензии к продавцу, и далее уже в рамках судебного разбирательства провести судебную экспертизу по выявленным недостаткам и настаивать на своих исковых требованиях.

Вопрос достаточно сложный, если право покупателя предусмотрено законом, почему бы не защитить свои права, тем более, как указано, что трещина во всю стену. Имеется положительная судебная практика по расторжению договора купли продажи недвижимости по основаниям, что недвижимость была признана в дальнейшем непригодной для проживания. В Вашем случае считаю, что нужно начать с претензии к продавцу, выяснить при каких обстоятельствах образовалась трещина в стене, является ли стена несущей? Существенные ли расходы Вы можете понести для восстановительных работ.

При обнаружении недостатков/брака, пишите претензию продавцу. Готовите исковое заявление, собираете доказательства, что недостатки/брак появились не по вашей вине. Вероятнее всего, придется заказать строительно-техническую экспертизу.

Все это возможно, практика есть, но это дорого и долго.

Какая экпертиза докажет, что трещина появилась не за эти 7 месяцев? Если квартиру осматривали, подписав акт приема-передачи и "претензий не имею", то всё остальное детские капризы. Не килограмм же ртути обнаружили под полом (хотя это тоже надо доказать, что во время сделки он уже там был).