Договор управления домом – что это?

Договор управления домом – что это?

Многоквартирные дома – не частные домовладения, где все решения о ремонте, уборке и содержании принимаем мы сами. В своей квартире – да, тут мы хозяева. Но когда речь идет об общем имуществе – подъездах, лифтах, территории, гражданам нужна своего рода «помощь извне»: чтобы кто-то, что-то делал, а мы за это платили.

Первым в России способом управления недвижимостью были жилищные товарищества, как их сегодня называют – ТСЖ (ТСН). С 1924 года, основной формой управления стали «ЖАКТ» – жилищно-арендные кооперативные товарищества (считались лучшей формой управления). Однако в 37-ом году их упразднили, и жилищный фонд перешёл под опеку местных советов. Прошло немало времени, и в стране началось активное создание жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК), которые, впоследствии, преобразовались в дирекции единого заказчика (ДЕЗ).

В марте 2005 года принят новый Жилищный кодекс РФ, который и положил начало создания частных управляющих компаний: контроль над управлением жильем передали от Исполкомов в руки коммерсантов. И началось: бесконечные переписки, жалобы, претензии в различные инстанции, с просьбами пресечь недобросовестность управляющих компаний при выполнении своих обязательств.

Вроде достучались. В 2011 году вступает в силу ФЗ № 99 от 04.05.2011 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Следом за ним утверждают «Правила осуществления деятельности по управлению МКД» (Постановление Правительства от 15.05.2013 г. № 416). В 2014 году Федеральным законом № 255 от 21.07.2014 в ЖК РФ добавили статью 192, которой введен порядок лицензирования, и «Положение о лицензировании» (Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110).

Теперь, поскольку управление домом является одним из лицензионных требований, то выполнение работ и услуг осуществляется на основании лицензии, и договора управления (ст.162 ЖК РФ, ст. 1 Правил № 416).

Договор управления домом – документ, что порождает права и обязанности сторон, из всех существующих нормативно – правовых актов, регулирующих сферу ЖКХ, более – менее раскрыт только в статье 162 ЖК РФ.

Обратимся к тексту: «При выборе УК общим собранием договор управления заключается управляющей организацией с каждым жителем. При этом собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов в доме, выступают в качестве одной стороны. В этом договоре должны быть указаны: состав общего имущества, перечень работ и услуг по его содержанию и ремонту, цена договора, размер платы за оказываемые услуги; порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств».

Есть пара слов и про продление и расторжение договора.

«При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В случае невыполнения УК условий договора или изменения способа управления, собственники вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и принять решение о выборе иной управляющей организации».

И всё. Больше о содержании договора управления мы нигде не услышим.

Итак, способ управления выбирается на общем собрании и может быть изменен в любое время на основании его решения, и жильцы вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (ч.2 ст.161 ЖК РФ и ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Из указанного следует, что собственники вправе в любой момент изменить способ управления, что само по себе является безусловным основанием для прекращения ранее заключенного договора.

«Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством» (п.8 ст. 162 ЖК). Так, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (ч. 1 ст. 452 ГК).

Еще раз: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Следовательно, если решение о выборе УК и утверждение условий договора принимается на общем собрании, то и решение о расторжения договора принимается также – на общем собрании.

Но это – нормы гражданского кодекса, а в жилищных отношениях ЖК имеет специальные нормы, о чем сказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. № 1027/10 по делу № А 11-10018/2008: «договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке в соответствии с п.8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ».

О последствиях.

В соответствии с ч.5 ст.198 ЖК РФ, в случае, если в течение календарного года в отношении УК два и более раза органом жилищного надзора было назначено наказание за неисполнение его предписания, то дома, которыми управляла компания, исключаются из реестра лицензий. Однако, как правило, госорган применяет ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ, «Невыполнение предписания органа жилищного надзора», которой предусмотрены штрафы как на должностных, так и на юридических лиц.

Теперь про договор. «Исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, является одним из лицензионных требований» (пп. «б», п. 3 «Положения о лицензировании № 1110). При этом, все иски, жалобы и претензии содержат факты нарушения постановлений 290, 170, 354 и т.д. Такие же предписания выносит и госорган: «обеспечить выполнение пункта «такого-то», постановления «такого-то», а не нарушение условий договора, как нарушений лицензионных требований.

Но, если неисполнение договора является нарушением лицензионных требований, то и предписания госорганов должны содержать требования «о выполнении условий договора». Но, невыполнение условий договора еще надо доказать, а вот порядок и условия, на основании которых осуществляется документальное подтверждение и доказывание фактов неисполнения условий договора, жилищное законодательство не содержит. Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ указывает лишь на необходимость принятия такого решения, но не о последствиях для УК.

Итого: если УК не выполнило два раза в год предписание госоргана, то, в худшем случае, дома «слетают» с её управления (исключаются из реестра); невыполнение условий договора управления – нарушений лицензионных требований; в случае невыполнения условий договора, собственники вправе отказаться от его исполнения.

Получается, что неисполнение предписания для УК влечет более серьезные последствия (вплоть до аннулирования лицензии), чем нарушение договора.

Полагаю, что писать обращения в госорганы необходимо именно с требованием обеспечить исполнение условий договора, а не только про содержание жилфонда или за качество жилищно – коммунальных услуг. Два раза не исполнило предписание за нарушение договора (лицензионных требований) – дом исключается из реестра. Вот нам и мера воздействия.

Вспомним теперь, как это происходит в реальной жизни.

Надоело нашим собственникам жить с прежней УК: дороги не чистит, из подвала запах, в подъезде уже что-то растет, ремонта нет, до директора не дозвониться и, тем более, не дойти. Собрались, провели собрание, приняли решение о выборе другой компании, со штатом, техникой, да и сотрудников знают (по бывшему кооперативу), и подают документы в орган жилищного надзора, что вносит изменения в реестр лицензий, дабы новая компания к работе приступила.

Казалось бы, всё? Живите, радуйтесь? Не тут-то было.

Чтобы компания приступила к работе, необходимо внести соответствующие изменения в реестр лицензий (внести туда дом, грубо говоря).

Порядок и сроки внесения этих изменений утверждены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр. Госорган руководствуется именно этим приказом, и, как показывает судебная практика, чиновники приостанавливают рассмотрение заявления, ссылаясь на пп. «в» ст.10, в котором приведены основания для такого решения.

Вот он: «Основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления является отсутствие заявления о прекращении, расторжении договора управления данным домом от иного заявителя». То есть, вместе с заявлением о выборе новой компании, активистам надо принести заявление от предыдущей компании, в котором она выражает согласие о расторжении договора.

Вы чё, пошутили? В чьих интересах вы принимаете подобные вещи?

А вот и прецедент. Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2020 № АКПИ 19-920 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим подпункта «в» пункта 10 Приказа Минстроя России № 938/пр» в удовлетворении административного искового заявления ТСЖ «…» отказано.

При этом, Верховный суд исходил из следующего: «/…/ неисполнение лицензиатом требований ч.2 ст.198 ЖК РФ является основанием для проведения внеплановой проверки, в том числе при изменении способа управления. Предусмотренное оспариваемой нормой основание приостановления рассмотрения заявления, в связи с изменением способа управления, при отсутствии заявления лицензиата о прекращении, расторжении договора, носит временный характер и необходимо госоргану для проведения проверки. В случае изменения способа управления, в госорган предоставляются сведения о выборе способа управления и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению домом (ч.7 ст.135 ЖК РФ). Указанные сведения необходимы госоргану для внесения изменений в случае, если лицензиат (бывшая УК) не представит информацию о расторжении или прекращении договора управления (ч.3 ст.198 ЖК)».

То есть, всё нормально. Право выбрать другую компанию у вас есть, бога ради, выбирайте. Но, если бывшая УК не хочет вас отпускать, мы должны проверить, законно ли ваше право отказаться от договора с ней. Что значит «надоело»? Терпите. А пока мы проверяем, старая компания пусть управляет, исправляются, вдруг еще передумаете. В законе ведь не прописаны последствия отказа собственников от договора управления с УК по решению собрания. Идите в суд.

Класс.

А у нас есть Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ, работа которого направлена на совершенствование законов и государственной политики в сфере ЖКХ.

Вот им и вопрос: «Чё делать будем? Нет желания привести в соответствие эти самые законы, и внести уже в Постановление № 416 отдельную главу, в которой прописать и условия, и содержание, и порядок заключения и расторжения договора управления с основаниями и последствиями?»

А гражданам, кого не устраивают управляющие компании, в части хамского, порой наплевательского отношения к договору, обращаться в госорганы с требованием выдать предписание именно за неисполнение условий договора, как за нарушение лицензионных требований.

В любом случае, хотелось бы видеть нормальные, здоровые и уважительные отношения, раз уж жилфонд находится под их управлением. Пробуйте договориться, и напоминайте про Положение о лицензировании и последствиях его несоблюдения.

Мир 