Обзор практики Верховного суда РФ по спорам о перепланировке и реконструкции в многоквартирных домах

Когда перепланировка превращается в реконструкцию и можно ли согласовать уже начатую перепланировку, а также имеют ли право работники УК осматривать всю квартиру, объяснено в обзоре практики ВС РФ.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой пом (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)

Реконструкция, перепланировка или переустройство?

Реконструкция, а не перепланировка многоквартирного дома считается в случае работ, при которых изменяются параметры дома или затрагиваются несущие строительные конструкции.

Например, раздел квартиры на две или напротив, объединение в одну нескольких квартир, возведение пристройки в квартире, расположенной на первом этаже или обустройство отдельного входа, при котором была разрушена часть внешней стены дома. А, например, установка металлопластикового остекления балкона вместо деревянного согласования не требует.

В каких случаях требуется согласие всех собственников?

Например, когда устраивается вход в помещение на первом этаже, уменьшая при этом размер общего имущества из-за использования придомовой территории. Без согласия всех собственников делать этого нельзя. Также нельзя делать перепланировку в коммунальной квартире без согласия всех собственников комнат.

Изменить источник отопления?

Нельзя переходить на на индивидуальный источник отопления, отключаясь при этом от общедомовой системы, если это не предусмотрено схемой теплоснабжения муниципалитета. Например, владелец квартиры, расположенной в доме с централизованным горячим водоснабжением и отоплением, не имеет права самовольно устанавливать газовый котел, поскольку подобные действия угрожают другим жильцам дома.

Можно ли легализовать несогласованную перепланировку?

Можно, если эта перепланировка не нанесла ущерба чьим-то правам и не несла угрозы жизни и здоровью. Собственник в случае подобного разбирательства может быть и ответчиком, и истцом.

Насколько широки полномочия УК?

Работники управляющей организации имеют право осматривать любые помещения в квартире с целью профилактики и предупреждения аварийных ситуаций, которые могут возникнуть в том числе и из-за возможной незаконной перепланировки.

Что грозит за незаконную перепланировку?

Если жильцы по договору социального найма отказываются устранить незаконную перепланировку, их могут выселить.

В случае, если не реагирует на решение суда о восстановлении незаконно переустроенных помещений и имеется опасность разрушения дома, правомерно требование о продаже помещений с публичных торгов.

О сроках и процессуальных нормах

Требования об устранении нарушения права пользования общим имуществом не имеют срока давности, поэтому уполномоченные органы должны рассматривать заявления о перепланировке, даже когда они поданы после начала работ. Иски по делам о незаконной перепланировке рассматривают по месту нахождения недвижимости, а не месту жительства ответчика. А если человек купил квартиру с незаконной перепланировкой, сделанной прежним собственником, нести ответственность за нее будет новый владелец.

Резюме

Лучше всего согласовывать перепланировку в квартире, а также реконструкцию заранее, через жилищный комитет. Если же у вас уже произведена перепланировка или вы собираетесь приобретать квартиру, которая уже перепланирована и не соответствует техническим характеристикам по плану квартиры, у вас будет ответственность за несогласованное строительство, а также собственник купленной квартиры несет ответственность за весь дом, поскольку технические характеристики несущих стен могут быть нарушены, в результате чего может случиться непоправимое.