Аренда помещения под общепит

Добрый день! Нужна помощь от компетентных людей. Хочу арендовать нежилое помещение под открытие кафе. Есть несколько интересных вариантов, но:

1. Помещения без внутренней отделки, есть частичный ремонт фасада. Придется делать ремонт с нуля: менять двери, окна за свои финансы. Как возместить затраты? В счет арендной платы?

2. Так как никогда не имел дело с арендой у меня возник вопрос: как обезопасить себя от того, что после успешной реализации проекта кафе мне не продлят аренду и мое дело перейдет к арендодателю?

Благодарю за внимание!