Может ли нотариальная доверенность заменить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости?

Андрей и Светлана - муж и жена. В браке ими была куплена загородная дача, которая стала их совместной собственностью. Андрей оформил на Свету нотариальную доверенность с правом продажи, дарения и обмена дачи.

Жена дачу продала, а мужу об этом не сказала. Супруг узнал о том, что дача продана лишь спустя несколько месяцев. Андрей не согласился с тем, что жена без его разрешения продала дачу. К тому же, согласия на продажу, он не давал.

Имущество супругов, является их совместной собственностью. Распоряжаться имуществом, они могут по соглашению. Для сделок связанных с недвижимостью супругов, нужно обязательное согласие. Такое согласие удостоверяется нотариусом.

! – если при продаже недвижимости, одним из супругов не было получено нотариальное согласие второго супруга, такая сделка может быть признана недействительной. Супруг может оспорить сделку в течении года, со дня как ему стало известно о ней. Да и покупателя недвижимости, отсутствие согласия, может отпугнуть от сделки.

Андрей может оспорить сделку в течении года, начиная со дня, как узнал о том, что дача продана. Света, должна была сообщить супругу о продаже даче, получить его согласие и только потом продавать. Семейный кодекс, предусматривает особые требования к продаже совместного имущества и поэтому доверенность не может заменить нотариальное согласие.

• Апелляционное определение ВС Республики Саха от 18.01.2016 г. по делу № 33-144/2016

"Довод апелляционной жалобы о наличии нотариальной доверенности, выданной Д.Н. Д.А. на распоряжение ее имуществом, исключает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруги, подлежит отклонению, поскольку СК РФ предусматривает особые требования по отчуждению имущества, являющегося совместной собственностью супругов, которые установлены в ч. 3 ст. 35 СК РФ.
Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела истец нотариальное согласие Д.А. на совершении сделки по отчуждению квартиры в пользу Д.Д. как того требует закон не выдавала".

Однако, нотариальное согласие не требуется после того, как брак между супругами был расторгнут. Т.к. после расторжения брака, требования семейного кодекса на бывших супругов не распространяются. В этом случае, их отношения регулируются гражданским кодексом, и вот тогда действующую нотариальную доверенность можно использовать как оформленные полномочия на совершение действий.

• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2019 N 31-КГ 19-8

"Исследовав и оценив указанные выше обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу, что оспариваемый Шагалиным Д.В. договор купли-продажи заключен 27 июля 2018 г., то есть тогда, когда Шагалин Д.В. и Шагалина И.В. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации".

! – альтернативой нотариального согласия является брачный договор и договор о разделе имущества.

Вывод: при продаже совместной недвижимости в браке, нужно получить нотариальное согласие супруга, чтобы избежать негативных последствий в будущем в виде оспаривания договора купли продажи. Для покупателя, тоже не лишним будет убедиться, что сделка для него безопасна.