Больная тема в Сочи, в том числе ФТ «Сириус» – жилые помещения вместо квартир: рассуждения по теме

Многие знают, что в Сочи – это отдельное "государство". в котором законы Российской Федерации не действуют или действуют ограниченно. Одна «больная» тема в Сочи – это жилые помещения.

Что такое «жилое помещение» в Сочи

Согласно выпискам ЕГРН, по большинству объектов указывается статус помещения не квартира, а просто «жилое помещение», следовательно, дом не является многоквартирным, а является просто жилым домом. Как правило, такие дома построены на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). В связи с чем возникает вопрос:

а как взаимодействовать собственникам данных жилых помещений, нужно ли проводить общие собрания как в МКД (многоквартирных домах), должен ли данный дом и может ли иметь управляющую компанию или ТСН /ТСЖ?

Данные собственники зачастую сталкиваются с различными проблемами в виде неразделенных счетов на ресурсы (вода, газ, электроэнергия, отопление). Как быть с капитальным ремонтом данного дома? Кто должен производить ежемесячный расчет за потребление электроэнергии и что делать, если так называемый "хозяин" дома, т.е. лицо, которое строило данный дам, либо имеет большинство помещений на праве собственности, соответственно именно с ним заключены договоры на поставку ресурсов, не показывает квитанции, по которым оплачивает расходы, а выставляет к оплате собственникам цену, превышающую его расходы в несколько раз? Строительную, иную техническую документацию не представляет...

А самое главное, что такие дома, как правило, вводились в эксплуатацию решением суда. В большинстве случаев Администрация обращалась в суд о сносе самовольной постройки, а Застройщик подавал встречное исковое заявление о сохранении жилого дома в реконструированном/перепланированном виде.

На основании судебной строительно-технической экспертизы суд принимал решение об отказе в удовлетворении требований Администрации г. Сочи и сохранял здание в реконструированном виде. Вместе с тем по прошествии нескольких лет собственники не чувствуют себя спокойно. Все возможные сроки обжалования данных решений истекли.

Но, как известно, часть Адлерского района была передана федеральной территории "Сириус". Администрация ФТ подает ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование, хотя многим решениям уже более 7 лет. Суд кассационной инстанции удовлетворяет жалобы Администрации и... решения суда 1-й инстанции отменяют.

Данные жилые помещения собственниками приобретались с использованием материнского капитала, с оформлением ипотеки и т.д., т.е. проходили проверку службой безопасности банка.

В соответствии ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

• изолированность;
• отнесение к недвижимому имуществу;
• пригодность для постоянного проживания.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната: комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как можно сделать вывод, просто «жилое помещение» без указания на дом, квартиру, комнату и т.д. согласно закону признать нельзя, а в Сочи можно.