Инвестици в недвижимость, или как не потерять капитал в будущем

В мае и в июне 2024 года начнут и будут продолжать мести новостройки. Отмена льготной ипотеки подталкивает большое количество людей принимать решение в пользу того, что на всякий случай прикупить себе квартиру где-нибудь в такой какой-нибудь новостройке. И дальше план-то обрывается. Почему? Потому что у большинства покупателей план заканчивается только на одном, купить новостройку. Никто не задается вопросом, зачем вам эта льготная ипотека, что на самом деле происходит, а самое главное, никто не задается одним вопросом, а кому вы это все будете продавать-то? Потому что застройщики свой план продаж выполнят, они вам эту квартиру уже продали. А вот кто у вас будет покупать эти новостройки в будущем периоде? Вот вопрос.

И так, что у нас будет происходить в поколенческих изменениях по спросу на городскую недвижимость и что вообще по большому счёту можно предсказать, если посмотреть на демографию Российской Федерации. А именно на такое понятие, как демографическая ёлочка.. А что у нас там вообще в демографии, в спросе и самое главное, давайте подумаем о том, а что, если вы хотите сегодня прикупить, будет там в дефиците, что будет там в переизбытке, что сегодня стоит и что не стоит сметать с полок застройщиков.

Посмотрите на эту картиночку. Картинка эта показывает количество рождённых людей в разные годы. Смотрим на место, которое объединено кружком, это последнее советское поколение, можно сказать так, оно многочисленное. То есть это у нас годы рождения, примерно с 1975 по примерно 1988. То есть этим людям сейчас около с одной стороны, те, кто родился в 1975 году, в этом году уже исполнилось 49 лет, почти под 50. И те, кто родился у нас в 1988 году, им сейчас получается 36 лет. Вот это у нас выборка от 35 лет до 50. Такое 15-летнее поколение, оно самое многочисленное в стране.

То есть этих людей у нас больше всего. И вот эти люди добегают сейчас и докупают последние крупные лоты квартир, начинают помогать покупать квартиры своим детям.

Свои потребности это многочисленное поколение потихонечку-потихонечку удовлетворяет. Дальше возникает интересный момент, нам нужно интерполировать поведение разных поколений в будущее. Если же мы задумались о том, что вот мы инвестируем в новостройку, а кто у нас там в будущем будет покупателем?

А в будущем у нас будет покупателями, смотрим вот на эту картинку, самое малочисленное поколение. То есть этих людей у нас будет меньше всего. Почему? Потому что в разгульные 90-е, в проблемные, населению было не до того, чтобы размножаться, все выживали, и поэтому в 90-е было, самое малочисленное поколение в Российской Федерации.

Тут можно сказать, конечно, что это сейчас восполняется миграционными потоками, что мигранты у нас покупают недвижимость. Поставим здесь заметку. А что будут покупать люди, которые приехали, например, сюда в Россию на заработки, заработать денег и остаться здесь, ассимилироваться с точки зрения гражданства?

Об этом тоже поговорим. Поэтому ситуация заключается в том, что сейчас, на всякий случай, прикупая вторую-третью квартиру с использованной льготной ипотеки, надо думать о том, что покупать и кому вы это будете продавать. Теперь давайте возьмем самый важный нюанс. А какие интересы у поколения, рожденного 75-го по 88-й, будут в ближайшие годы? А интересы их начнут смещаться в сторону недвижимости, которое уже либо маленькое, уменьшающееся в площади,

либо недвижимость, которая находится за чертой города. Именно поэтому, на самом деле несмотря на то, что в постпандемийный период у нас был спад спроса на дома, сейчас спрос начинает на частное домостроение расти. И самое главное, растет спрос на земельные участки. То есть каким трендом у нас начинает попахивать? А попахивать у нас начинается трендом исхода этого многочисленного поколения из городов.

То есть это поколение начинает приглядываться к тому, чтобы жить за чертой города, позволить себе жить на свежем воздухе, позволить себе жить в тех локациях, где уже по большому счёту они могут насладиться жизнью, тишиной и покоем. Причём, очень важный нюанс, если для молодёжи жизнь за городом обременяется тем, что нужны сады, школы, детские поликлиники, то вот как раз для этого поколения, кому сейчас за 50, им достаточно в ближайшей агломерации иметь только взрослую поликлинику. Всё остальное как потребности у них уже исчезает. Ну максимум могут привезти на земельный участок, и выгулять там внуков, и это не их проблемы, где они будут учить и в какой школе внуков. То есть ситуация заключается в том, что это поколение может рассматривать покупку недвижимости даже не в ближней черте города, а в агломерации 50-70 и даже 100 километров от любого мегаполиса.

И ситуация заключается в том, что как раз именно на такие проекты сейчас поглядывает это поколение. А тогда возникает вопрос, а для кого это же самое поколение сейчас побежало в мае-июне на всякий случай прикупаться новостройками? А кому вы в том периоде дальше будете перепродавать? И получается, это поколение пришло к нам из 90-х. То есть поколение в самом малом его объёме. Тогда возникает один нюанс.

А какой будет покупать как продукт это поколение у вас с точки зрения новостроек? В первую очередь, конечно, качественный продукт. То есть сейчас просто так вложиться в какую-нибудь новостройку только потому, что вы попадаете туда по деньгам, накопленным у вас на счету, уже нет никакого смысла. То есть нужно покупать качественный продукт.

Второй интересный нюанс – переизбыток нарезанных студий и квартир малых площадей, они по большому счёту и в будущем будут конкурировать друг с другом. То есть большое количество студий сейчас и стартовых квартир, как вы считаете их всегда можно продать, когда мы получаем там в будущем периоде их переизбыток. То есть мы вот с этим переизбытком сейчас накупленных квартир придем туда с переизбытком этих площадей. Теперь возникает вопрос, кому вы на вторичном рынке будете перепродавать вот эти студии. Теперь очень важный нюанс, надо помнить о том, что застройщики выжимают технико-экономические показатели, то есть, всю максималку по прибыли именно из формата студии. То есть, вам по максимально завышенной цене продают студии однокомнатные квартиры. Так есть ли смысл брать эти квартиры сейчас в инвестиционку? То есть, есть ли смысл эти квартиры брать туда и вести с собой в будущее? Ну хорошо, допустим, окей.

Вы рассматриваете ситуацию, что кто-то из ваших младших детей заберет у вас эти ключи. Это хороший план, это нормальное, разумное поведение. Но если вы, на всякий случай, сейчас пришли к тому, чтобы купить квартиру с целью последующего, там, впереди, с целью перепродажи, возникает вопрос, а вы думали о том, кому в двадцать пятом, двадцать шестом, двадцать седьмом году, когда вы получите ключи от этой новостройки, будете продавать? Второй очень важный нюанс заключается в том, а не стоит ли посмотреть на то, какие форматы сейчас в принципе, покупает поколение 90-х, которое уже потихонечку вышло на рынок, как покупать. Нужно понимать, что если это люди, которые придут туда, в ту точку в 2025-2027 году за покупкой, то скорее всего они придут туда уже с детьми.

А значит, им понадобятся форматы уж явно не однокомнатных и не студийных квартир. То есть всегда будут востребованы, и на самом деле достаточно максимально востребованы даже с точки зрения сдачи в аренду, квартиры как минимум двухкомнатные, на которые сейчас дается большой дисконт, чем на студии и однокомнатные квартиры. Так что тогда брать туда с собой и уносить в будущее отсюда из возможности взять льготную ипотеку? Ну вы упорно продолжаете сметать студии и однокомнатные квартиры.

То есть, когда вы задумаетесь над точкой входа, надо всегда думать в инвестиционном плане над точкой выхода, что вы там на том рынке будете продавать в будущем. Надо помнить, что в будущем малочисленное поколение, и самое главное, что студии и однокомнатные квартиры будут в переизбытке, то есть вы попадете в кровавый океан конкуренции. А вот как раз купить какой-то нестандартный формат вам в голову не приходит.

Теперь очень важный нюанс, что мы видим сейчас, что законодатели начинают смотреть в сторону индивидуальной жилищной собственности как массового проекта строительства жилья в России. Почему? Потому что у нас есть понятие президентского завета «нацпроект», и что президент нам недавно еще добавил одну очень важную деталь, чтобы среднее количество метров на человека резко увеличилось. Как можно в нацпроекте увеличить резко количество метров на человека? Да очень просто. Начать в массовом объеме продавать ИЖС. То есть, если у нас сейчас примут, думают, рассматривают закон о эскроу-счетах и правилах строительства индивидуальной жилищной собственности, которая строится, и даст под нее программу льготной ипотеки, у нас резко начнет выбираться земельный банк, земельные участки, они у нас уже выбираются, и в таком случае у нас будет популяризироваться жизнь именно в частном секторе.

В таком случае, за счёт популяризации жизни в частный сектор, туда хлынет население. Тогда возникает опять вопрос, а квартиры-то ваши кто покупать будет? То есть, если у нас начнёт развиваться частный сектор вокруг городов, будет строиться под него инфраструктура, а особенно высокоскоростные магистрали и тот же самый проект МЦД вокруг Москвы начинает развиваться очень сильно, а по этому пути пойдут и другие города, то в таком случае у нас получается, что пригород разовьется, и ваши квартиры, опять накупленные внутри города, перестанут быть интересными. А в таком случае гораздо интереснее сейчас бы инвестировать в земельные участки. То есть, инвестируя в земельные участки, как минимум вы сберегаете денежные средства, во-вторых, земли больше не производят, и третий очень важный момент – инвестировать тут тоже надо с умом.

Конечно же, квартиры — это очень тупой формат инвестиций. Поэтому ситуация заключается в том, что самое многочисленное поколение будет в ближайшие годы смещать свою сферу интересов от квартир к покупке индивидуальной жилищной собственности. То есть, если посмотрим, что мы сейчас во что-то должны инвестировать, то уж точно не в квартиры, а особенно не в студийные квартиры. То есть у нас многочисленное поколение перемещает сферу своих интересов.

А если уж мы покупаем квартиры, то мы должны смотреть, что у нас поколение малочисленное, оно явно не будет покупать старую вторичку, и никакие сталинки сейчас скупать точно не надо, и никакое дерьмо в старом панельном фонде тоже покупать не надо, и с собой туда в будущее уносить на всякий случай тоже не надо. И поэтому, когда вы хватаете льготную ипотеку, хотя бы думайте о том, что вы туда отнесете с собой в будущее, какие форматы. И поэтому очень сильно задумайтесь. А будут ли квартиры-то ваши покупать в будущем? Думаете ли вы об этом? И как вы там, в том будущем, через 3-4 года, набрав льготные ипотеки, будете из нее выходить? Тут возникает еще один интересный нюанс. Вы скажете: «А мы ее будем сдавать». Аренда тоже ведь растет. Нам последние годы со всех экранов и приемников сообщают, что арендные ставки растут. Окей, арендные ставки на самом деле не догоняют инфляцию. Это раз. Рост арендных ставок, конечно же, сейчас имеет место быть по одной простой причине, что из-за высокой ключевой ставки очень многие люди откладывают решение о покупке квартир, поэтому они просто не съезжают с арендных квартир.

Ну и у застройщиков самое важное, начнут накапливаться избытки готовых квартир. И часть корпусов они могут передать такому проекту, как дом РФ от Сбербанка и сдавать их в аренду. То есть, если у нас появится массовый продукт, квартиры арендные от застройщиков, вы опять можете там в будущем попасть в высококонкурентную среду и опять будете думать о том, почему же у нас наша арендная ставка еле-еле

покрывает доходность 4-5% годовых. То есть и для этого подхода тоже арендные квартиры по большому счету не нужны. То есть опять, зачем вы накупаете эти квартиры лишние метры, на всякий случай припарковав туда деньги.

Тогда возникает один очень важный нюанс. А что же сейчас делать? А сейчас нужно понимать одну очень простую вещь. Там, в будущем, нашему поколению, уже эти квартиры в таком объеме будут неинтересны. А, соответственно, поколению, идущему за нами, оно будет малочисленным, и будут интересны определенные форматы. И вот какие форматы будут интересны, вот над этим и надо думать. То есть нужно смотреть на критерии поведения поколения следующего. И здесь опять возникает вопрос. А что покупать? А куда развиваться? Или вы смотрите на то, что покупалось вчера вашими друзьями? Поэтому, покупая, инвестируя в квартиру сегодня, нельзя оглядываться на то, что было вчера.

Нужно попытаться заглянуть в будущее, нужно попытаться поговорить со своими детьми, посмотреть на поколение, а как оно будет себя вести, а что оно будет делать, что оно будет покупать. И уже вот эти привычные форматы, просто двор без машин уже покупаться не будут. То есть у нас возникает самое интересное, у нас не просто поколение меняет свое поведение, оно меняет его в корне.

Инвестируя сегодня в недвижимость, абы в какую льготную ипотеку, чтобы что-то взять и схватить, вы столкнетесь с тем, что завтра то, что вы вывели на рынок во вторичку, просто это никому не будет не нужно.

И в таком случае получается, что сегодня просто сейчас, в мае, в июне бежать, скупать эту льготную программу по ипотеке только потому, что успеть схватить ставку, ну, беспредметно глупо. Но многи продолжают на самом деле наступать на одни и те же грабли. И в дальнейшем попадают на деньги. И многие ориентируются на интересы того поколения, которого они считают своим. Поэтому так делать нельзя. Смотрите, чему нас учат демографии изменения поведения в поколенческом статусе? Например, нас учат тому, что большая часть поколения 90-х сегодня работают либо удаленно, либо часто задерживаются дома. А как минимум студии, они как формат не нужны такому поколению, если они оба работают из дома. Как они в этой студии будут вдвоём работать?

Значит, в ближайшие годы появится интерес все-таки как минимум к двухкомнатным квартирам, где оба члена семьи могут спокойно работать из дома или задерживаться дома. Это как минимум уже изменение поведения с точки зрения того, кому вы накупаете эти студии, кому вы будете сдавать.

Второй очень важный нюанс, если вы планируете сдавать студию, а какой у вас там будет тип арендатора? А арендатор будет самый дешевый, нестабильный арендатор, либо студент, либо какой-нибудь одиноко живущий человек, либо соответственно берущий в аренду студию люди, у которых низкий уровень платежеспособности. А зачем вам такой тип арендатора?

То есть ситуация заключается в том, что, посмотрев на изменения поведения разных поколений, вы можете, заглянув туда в будущее, понять, что надо покупать, а что нет. Но каждый раз у вас однажды простая вещь – сейчас здесь войти во что-либо угодно, а дальше, хоть трава не расти.

И мы будем бегать к агентам, к каким-то экспертам, советчикам и думать, как нам эвакуировать этот капитал. Поэтому основная проблема сегодня в том, что вы, заходя в недвижимость, надо подумать над одним важным вопросом, а как из неё выходить.

Поэтому, в начале думаем, как будем продавать, на каком рынке мы окажемся, с чем мы там окажемся, а потом покупаем недвижимость.